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对住建部这份良心建议稿的六点理解

发布时间:2019/2/23 12:27:36 | 来源 :中国网地产

专题热议丨购房或将告别公摊面积时代?

来源:好评与差评

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是出现在住建部最新的《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条的一句规定。

字越少,事越大。

一旦取消公摊,对于地产是大地震式的变革,这意味着商品房的“无公摊时代”即将来临。

按惯例,为不断规范房地产市场,国家住建部隔一段时间,就会出台新的强制性工程建设规范,这次的规范征求版,首次提到了取消公摊面积计价。

在国外成熟的地产市场,都是套内面积进行计价的,国内过去只有重庆是按照套内面积进行交易的。

一旦全国取消套内+公摊的总面积计价方式,会对地产行业和购房者带来什么的影响?

好评与差评带来6个解读:

1,政策多久落地,取决于细则的推出时间。

所有强制性规范出台前,都会经历从“征求意见”到“正式实施”。

参考最近的个税抵扣改革,从征求意见,到正式实施只花了3个月,实施速度之快力度之大,有目共睹。

但取消公摊真正出台,难度远超个税抵扣,因为它涉及一手房和存量房双领域的计价规则变革。

首当其冲的,是二手房的评估价格系统需要全部更新。

其次,对于以往遗留下的偷面积和违建等情况,也存在需要落实的细则。

因此,公摊面积正式告别中国的地产舞台,还要看后期细则的出台速度。

好评与差评在此大胆预测,会在一年内落实。

2,取消公摊,不意味着购房者能占开发商便宜。

了解这个问题,首先,我们要明白开发商的定价规则是什么?

(总成本+总利润)/可出售面积=每平米单价

先给大家贴一张开发商成本构成表格:

对住建部这份良心建议稿的六点理解-中国网地产

大家可以看到成本构成中,没有出现任何公摊字眼,取消公摊,该建的该花的还是要建要花,对成本没有影响。

当可售面积从套内+公摊缩减为套内,后果就是单价升高。

开发商出来盖楼目的是赚钱,不是做慈善。

3,套内面积计价,意味市场走向成熟,也意味着开发商的套利空间被压缩。

公摊面积,包括各种管道井和公共过道等部分。100m²的商品房,除去公摊面积,屋内实际只剩下70-80m²。

首先,公摊面积的计价规则存在明显的弊端和落后性。

公摊是导致商品房缩水的罪魁祸首,一直被大家诟病。此外,公摊部分是地产市场最不透明的领域,无良开发商在公摊上玩起猫腻,损害购房者利益。

国外规范成熟的房地产市场,几乎全部采取的是套内面积计价方式。

因此,按套内面积计价是规范化的地产市场的必然趋势。

4,已经入手带公摊房子的朋友,别担心,还没买房的准业主,也别激动。

二手房的价值的评判标准,从来都是从总价倒退单价的总价论。

打个比方,市场价100w,公摊20%的100m²二手房,如今算按照80m²的套内面积计价,肯定不会降价到80w,而是继续按照100w的价格出售。

对于一手房来说,简化了计价规则,购房者可以更直观的用“套内面积X单价”得到总价,而不会轻易的被开发商套路。

如今的商品房的定价,已经脱离了成本导向。而是供需关系决定的。

明确了套内面积的优势,是减少购房者的理解误区。

5,取消公摊计价是转向涡轮,后续小变革才是推动地球的关键。

如今,高昂的房价背后,捆绑着每个家庭的生活。

自1980年商品房模式诞生以来,公摊面积就存在,香港把公摊面积大的商品房叫做发水楼,调侃就像在菜市场小商贩买发水鱿鱼,被泡过水的一斤鱿鱼,四两是水。

按照这种约定俗成的计价方式,我们缴纳的物业费,北方的取暖费,买卖房子的契税等等都多缴纳了很多。

这些都会随着取消公摊而发生变革,这些变革,才是落到百姓市场的细节。

在细则出台后,普通百姓能不能实在的降低各项支出,还是变相上涨,需要持续规范。

但至少现在,开了个好头。

6,准购房者,为什么我建议你你,不该为研究“取消公摊计价”而耗费心力。

好评与差评见过很多购房者,为了各种信息而焦虑,但心力,是购房者最宝贵的东西。

因此,要学会抓大放小,就拿取消公摊这件新闻来说,其实我们不用太震惊。

本质上,计价方式,不过是打酱油按瓶装还是按碗装的区别。

这次征求意见到底是吹风,还是定调,对个体买房子并不是最重要的。

你研究的透彻,既改变不了开发商的定价方式,也无法压制二手房东的报价。

我们应该把更多的关注度,给到如何去判断出更有潜力的买房区域和挑选出更优质的户型,以及合适的购房时机。

而这些区域和户型的基本判断方法,可以看好评与差评的历史文章,至于政策解读的问题,关注我们,每次为你送上脱完水的解读版本。

(责任编辑:王志)
中国网地产

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