楼市没有终点。住房制度改革与国家改革开放同步，远至1998年以来的房改二十年，2008年以来的跌宕十年，2019年往后的未知十年，地产行业的发展道路注定是不平坦的。如何让房子真正回归居住属性，还有一段很长的路要走。

各种博弈背后，有些事情已然明了。“宏观经济社会发展速度放缓，已不再支持过度扩张的发展模式，房地产行业要走可持续的高质量发展之路”，在接受中国网地产专访时，清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“为实现房住不炒，选择符合中国国情的模式，建构中国特色的住房制度和长效机制，这很有必要，也很重要。”

转折：告别速度优先，谋求高质量增长

历史总是惊人的相似，却又永远不会简单重复，十年前的黄金时代难重来，高增速逐渐变为最熟悉的陌生人。

然而，对于房地产，无论你是爱也好，恨也罢，它都矗立在那里，不可忽视。1998年深化住房制度改革后的二十年间，房地产投资对中国经济增长功不可没。有数据显示，2017年房地产开发投资占GDP的比重为13.3%，房地产及上下游相关行业，对中国经济的整体贡献超过30%。

拥有房产也成为中国居民积累财富最重要的途径，没有之一。房地产资产占城镇居民家庭整体财富的比重已经超过了65%。刘洪玉向中国网地产娓娓道来的是，自2008年以来的惊心动魄的地产十年的发展脉络。

国际金融危机爆发后的2008年末，国家启动了四万亿经济刺激计划，大部分流向了房地产，房地产市场快速被激发。一方面，在四万亿投资的刺激下，2009-2013年，房价在这5年间快速上涨，40个重点城市的房价平均上涨了一倍，4个一线城市和热点二线城市的上涨幅度则超过一倍；另一方面，刺激计划实施后的2010年4月，40个重点城市的房价就上涨了49%，因此政府自2010年起，就开始了新一轮的市场调控，并开始实行限购和差别化的信贷与税收政策，到2013年，各类市场调控措施，尤其是限购限贷政策进一步升级，被称为“史上最严厉的调控”。

一线城市和热点二线城市在严厉的调控政策作用下，交易量萎缩、价格上涨速度放缓，房企开始大规模进入没有限购的三四线城市，令三四线城市的市场库存迅速增加。

《淮南子·道应训》中说，夫物盛而衰，乐极则悲。“一二线城市住房需求量大，但新增供应少，价格持续上涨；三四线城供应大量增加，但需求明显不足，库存压力越来越大”，刘洪玉回忆道。三四线需求不足导致的后果是，自2012年开始，三四线城市库存就达到了历史峰值。2015年，中央在供给侧结构性改革的过程中，要求以三四线城市为重点消化房地产库存，既有促进宏观经济持续增长的原因，也有房地产市场本身发展不平衡、三四线城市库存压力大、政府财政压力大等原因。

供给不足的一线和热点二线城市在去库存政策刺激下出现了新一轮的房价快速上涨，而三四线城市，则在一线和热点二线城市房价快速上涨的带动下，在去库存政策和棚改政策的刺激下，也在消化库存的同时，实现了住房价格的轮动上涨。

 “从2015年去库存开始，从一二线城市到三四线城市房价上涨逐级传导，各种类型城市的房价差不多都翻了一番”，刘洪玉说：“在这个过程中，房地产市场又一次比较成功地发挥了它的经济功能，对短期内的经济增长和财税增收等做出了重要贡献。但住房价格与经济社会基本面因素的背离程度更加严重，房地产市场风险也进一步集聚，成为经济社会持续健康发展的一大隐忧”。

也就是说，此时的房子，不仅掐住了国人的脚踝，更掐住国民经济的命门。房价非理性上涨给经济社会发展带来的负面效应逐渐显现：地方政府越来越依赖卖地收入和房地产税收，住房越来越脱离其居住属性成为百姓追逐的投资品，住房租赁市场、房地产金融创新等都因房价上涨过快、与租金严重背离而难以发展，高企的房价也越来越成为影响人力资本城市间流动的重要因素。减少经济发展对房地产的依赖度，完善房地产市场调控，更是十分必要与迫切。

如今，宏观经济社会发展速度放缓，已不再支持过度扩张的发展模式了，“由过去的快变慢，虽然仍然存在大量的住房需求，但这些需求更强调质量和差异化。对于房地产企业来说，未来不再是简单的买地盖房子卖房子，跑得快未必就发展的好，要从速度优先慢慢向稳定优先转变”，刘洪玉说，未来，房地产企业的能力要向房屋空间的资产管理和运营服务拓展。

未来：完善住房制度，建立长效机制

目前的房地产市场存在诸多失衡问题，如地价与房价失衡、租金与房价失衡、投资投机需求与使用需求失衡等。忽视住房的居住属性把住房过度金融化，是导致这些失衡的重要原因。在高增速时代转向高质量发展之时，地产对增长的拉动效应也在减弱。如何通过实现高质量的城镇化，通过妥善解决新市民和新就业大学生的住房问题，催生新的投资和消费需求，从而实现经济社会的持续增长，是摆在我们面前的一个重要任务。

坚持房住不炒的定位，一是要完善基本住房制度，二是要构建促进房地产市场稳定的长效机制。早在5年前，中共十八届三中全会上，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就提出，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。这实际上就是在构建政策性住房金融体系，而住房金融制度是基本住房制度的重要内容。

因为，住房公积金覆盖率存在缺陷，较多覆盖的是体制内人群，比如党政机关、国有企业、事业单位，没有公积金的新进城市人口难以企及。住宅政策性金融机构，就是为了解决现有住房金融体系，即一般商业银行贷款、公积金贷款无法覆盖到的，中低收入人群的住房贷款需求。“不管是卖的房子还是出租的房子，它一方面可有效降低开发建设成本，另一方面能够提高特定人群的住房支付能力”，刘洪玉说。

在这五年间，关于政策性住房金融机构，只有零星进展。为了支持保障安居工程，中央成立了住房金融业务部，专门为棚改项目提供金融支持，由国开行提供贷款，通过信贷便利，筹措PRS，每年以一万亿的低息贷款支持开发建设。而消费端金融支持依旧是公积金，至今未迈出改革的步伐。

到底如何发展政策性住房金融机构，主要有银行和非银行两种方案，目前还尚未形成定论，达成共识是构建政策性住房金融机构的第一坎。最理想的方案是借鉴美国经验，通过建立完善住房金融监管和担保保险体系，利用商业银行体系来传递公共住房金融服务。但监管能力建设、担保保险体系建设也并非易事，况且2008年美国次贷危机表明美国模式也存在很多缺陷，也有局限性。

“以现有住房公积金体系为基础，在改革试点的基础上，将其逐步改造为政策性住房银行，扩大政策性住房金融服务的覆盖面。这个思路可能不是最优的，但应该是最适用的”，刘洪玉说。

当然，完善住房金融体系，只是完善住房制度的一个方面的工作。目前，发展住房租赁市场、在高房价城市建立政策性产权住房或共有产权住房供给的渠道，也都是住房制度建设工作的重要内容。市场稳定，也有利于实现房住不炒。而稳定市场，就需要稳定政策，需要长效机制，并借此稳定地价、稳定房价、稳定预期，规范和调整房地产市场参与者的行为。

更多精彩，在10年这1天——1月10日，以“升级转型  质变地产”为主题，由中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨房地产年度红榜”将精彩揭幕。届时，行业专家齐聚一堂，启迪思维，拨云见日！

以下为中国网地产记者与刘洪玉先生的访谈节选：

中国网地产：房价涨跌牵动着全社会的神经, 是什么因素在影响着房价变化?您怎么看待这20年来我国房价的涨势?

刘洪玉：房价高低与否，主要看房价跟居民的支付能力是否匹配。从长期来看，房价要得到经济社会基本面因素的支撑。房价涨过了头就会失去支撑，就有向下调整的压力，所以说“房价必定上涨”是不对的。通货膨胀下，物价在涨，房价也在涨，人们收入在提高，经济发展水平在提高，建造成本也在提高，房价自然会上涨，也是全球普遍现象。

房价变化有长期趋势和短期波动，长期趋势是随着经济社会基本面因素变化而变化，大多数情况下会涨，或者长期来看，它是涨的。但是这种涨，从国外经验去看，是用来抵消通货膨胀的影响。短期波动则随供求关系、金融环境、税收政策和市场行为的变化等有涨有跌。

我国过去20年的房价上涨，是把通货膨胀因素扣除了以后，还涨了很多。而这种上涨过快的原因有许多：土地供应的政府垄断、有土斯有财的文化传统、租赁市场不发达、金融过度参与、存在过度投机等。这样，房子的基本属性本来是住，但其附带的投资属性却反客为主了。住房价格泡沫严重，一方面会诱发房地产金融风险，另一方面也会掩盖真实住房需求，从而容易出现过量建设和过量供应的情况。

中国网地产：房住不炒的政策推行后,很多地方政府开始针对住宅项目限售和限价，结果这个阶段全国各地出现了大量因为新房质量出问题的维权行动,这其中有必然的联系吗?

刘洪玉：维权不一定完全是质量问题，现在房价不涨了，甚至有房价下调，引起购房者的不满。但是，也不排除项目上存在一些问题，比如部分项目存在质量问题，部分开发商存在将车位和带装修捆绑销售的情况。还有一些情况，如开发商买地成本高昂，遇上限价销售，就在节约开发成本上做文章，建造成本低了，建造质量自然就会受到影响。

购房人在买房子时是签订有购房合同的，合同中对房子的质量尤其是装修的材料、设备和质量标准，都有明确的约定。只要合同本身是合法有效的，买卖双方就要遵守所订立的合同协议，讲诚信，有契约精神。

当然，开发企业要建立起更高的伦理价值标准，不能把自己购地决策的错误导致的损失转嫁到合作伙伴和顾客身上；企业要用负责的态度做事，高周转也要有限度，不能违反客观规律。否则，社会对整个行业的信任和信心都会受损，会影响这个行业的长期可持续发展。

中国网地产：房住不炒,投资型客户被过滤掉,市场收窄，房企的发展空间好像在萎缩。您怎么看未来十年的房地产市场潜力和房企的命运？

刘洪玉：未来的住房需求，其实还有很大增长空间。一方面，我国仍在快速的城镇化发展过程中，二是市场还存在着许多不均衡、不充分的矛盾，新增供应的空间分布与人的流动方向也没有匹配好。我们的许多特大城市把住房供应当做调控人口流向的手段，但实际上人的流动方向跟城市提供的生活质量和发展机会相关，充分满足人口流动带来的住房需求是城市政府的责任。过分的限制人口的流入，短期来看可能有助于缓解城市压力，但中长期看会损害城市的长期发展潜力。

但就房地产企业而言，未来十年，并不是像以前那样普遍存在发展机会，因为有些地方房子建得过多，有些地方房子还供应紧张。有些地方的发展思路是控制城市增长的边界，供应紧张并不是都通过新增土地来供给，是由买地、建房子、卖房子这种模式来解决，而是转变为优化利用已供应土地和现有的房屋空间，通过更新改造来满足新增需求。

未来十年房地产市场的形态也会发生变化。比如过去被开发商挑肥拣瘦扔掉的商业地产领，未来就有很大的发展空间，资产管理、运营服务、设备设施管理、资产证券化、房地产金融创新，未来的这些拓展和创新都将发生在商业地产领域。

未来，随着一线城市和其他高房价城市限价商品房占比的逐渐增加，新建商品住房市场越来越倾向于，开发商扮演的角色更多的是建造商，拼的越来越是产品设计、工程成本控制和质量管理的能力，在住宅开发领域创造价值的空间被大大压缩，这也客观上要求开发商把价值创造活动的重点转向非居住的商用房地产领域。

中国网地产：城乡统筹一大关键是户籍制度改革。关于户籍，现在有一个现象是：农村人不愿意放弃农村户口，即便愿意放弃，城市也不愿意接纳农村人，长此以往城镇化会受阻，土地资源也得不到充分利用。您怎么看待这个问题的解决之道？

刘洪玉：农村进城务工的人不愿意放弃农村户口，还有城市不愿意接受这些人，这两个问题同时存在，也确实影响了城镇化的发展质量。关键问题是，农民以何种状态进城。农村进城务工人员，没有足够的劳动技能，在城里多是从最基础的服务性工作，比如清洁卫生、餐馆安保、快递外卖等。如果获得城市户籍，也是这个城市里面最低收入的群体，有可能需要政府提供，不光是教育医疗等一般的公共服务，可能还要提供住房保障。尤其是住房保障，政府大多数情况下，没有意愿做。有一些城市比较开放，愿意吸收人口进来，但大多数情况下，尤其是经济发展状况较好的地区，都不太愿意承担这样的责任。

他们在农村有一份产业，比如宅基地上的房子。按现在规定，宅基地只能卖给集体经济组织的其他成员，卖给经济组织以外的人，就不合法。没有足够多的合格人员能买这个资产，这个资产就不值钱。因为不值钱，农民进城以后，既没有钱，也没有大学生那样的知识和技能，因而城市不愿意要。反而，很多城市里的人希望到农村去，享受退休后的田园生活。有巨大需求，但城乡二元分割，制度不允许。这是很核心的关键。

如果城里人不能去农村购买集体土地上的房屋这个问题不解决，农民没有钱，城市政府也没有动力主动接纳。部分社会上有话语权的官员和专家还担心城市万一有问题，农民想回农村回不去了，会成为城市稳定的一大隐忧。让农民在城市里长期呆下去提供低成本服务，同时又不给城市政府增添公共负担；进城农民也不用放弃村里的户口，还可以继续持有位于农村的房产。这看起来两全其美，但实际上是影响城镇化发展质量的核心和关键。

如何把农村闲置的宅基地充分利用起来，把低效利用的集体建设用地优化整合重新利用？如何在城市群协同发展战略实施的过程中，让城市群内的各类城市能够功能互补、互为支撑、协同发展，创新城市空间发展的路子和模式？如何打破多年来人和资本只能从农村向城市单向流动，从而促进城乡平等交流和统筹发展？这些都是新时代留给我们迫切解决的重大发展议题。

解决这些问题，政府应该作为，应该制定各种的规制，慢慢的把各种规矩立清楚一些，有了规矩以后，还要有较好的监管手段，除了行业自律、社会监督，政府监管的能力也要尽快建立起来。

中国网地产：地产中国论坛已经有十个年头了，下一个十年即将启程，您对该论坛和中国网地产有怎样的期许和期望？

刘洪玉：这个论坛在很大程度上起到了这样的作用：总结过去发展的成果，分析当前存在的问题，然后引领未来发展的方向。未来，也要随着新时代、新矛盾、新问题的出现，与时俱进，将正能量发扬光大。