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半年报点评|金地集团:销售业绩不增反减 加速扩张现金流承压

发布时间:2018/09/05 17:22 | 来源 :中国网地产 | 作者: 陶婷 一号十

陶婷  一号十

“招保万金”四巨头并驾齐驱的时代已经远去,昔日辉煌的金地集团(600383.SH)沉寂多年亦是老生常谈。如今对金地来说,好消息是不用为“千亿房企”的名头而发愁——2016年金地实现1006亿元的销售额(非权益);2017年金地实现1408亿元的销售额(非权益)。有了底气的金地在2017年再次开启新一轮规模扩张计划,并提出要三年完成2000亿元的销售目标。

销售额下滑 低权益比例签约项目占比40%

本以为今年上半年“转型模范生”金地会继续迎来逆袭,但本期公司的销售业绩有所下滑:金地期内实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%,只完成了全年目标的42.2%;实现销售面积375.5万平方米,同比上升0.13%。公司称销售额下降的原因是主要城市限证、限签的影响,令上半年新推项目较少。今年房企布局推盘受制于大环境已是屡见不鲜,多重掣肘之下能否破冰是衡量房企实力的新标准。金地表示,期内通过缩短工期、加速开工实现项目的快速周转来作为应对。

若将金地流量销售中的水分拧干来看,2016年公司销售商品现金流量*当期房地产结算收入占比约等于484.0亿元,其主要项目销售表中显示销售金额约为686.1亿元;2017年上述两项数值分别约为592.1亿元和952.5亿元;本期两项数值分别为234.0亿元和412.2亿元。上述两数值中,前者基本可视作期内的销售回款(当期预收房款+此前合同尾款),后者则可估作权益销售额。金地在三期报告中透露,其2016、2017年及本期回款分别超过了90%、90%及80%。但通过上述数值估算,金地三期回款率分别约为70.5%、62.2%和56.8%。其中本期公司新增预收房款121.0亿元,占本期回款的52%。

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在金地94个于本期有签约额的项目中,38个项目的权益比例低于50%,占比约40.4%;本期结算的53个项目中,有11个项目的权益比例低于50%,占比约20.8%;本期公司房地产结算收入130.05亿元,同比增加18.89%;对联合营企业投资收益约为6.7亿元,同比增加36.2%。在公司近三年的销售项目中,权益比例低于50%的销售项目分别占比约21.0%、38.6%和33.7%。可以推测,未来金地的结算收入、投资收益增速将受到不小影响。

此外,本期金地的房地产项目结算面积125.62万平方米,同比上升38.45%;房地产业务毛利率为38.24%,较上年同期增加8.65个百分点。尽管结算收入增幅不大,但是公司因权益比例较低而算到投资收益的金额同比增加了约1.8亿元,还有约1.1亿元的通过增持取得控制权而获得的原股权提高的账面收益,成为投资收益增加约3.8亿元的主要原因。因此金地本期归母净利润同比增长107.83%至23.9亿元。

权益占比有所好转 加速扩张现金流承压

公告显示,上半年金地共获取了48宗土地,总投资额约569亿元,为公司新增了约557万平方米的总土地储备,已经超过2016年全年的数值。其中,一、二、三四线城市的总投资额占比分别为26%、54%和20%。截至6月30日,金地已进入了全国50个城市,总土地储备约4100万平方米,权益土地储备约2200万平方米。

2017年,金地集团共获取94宗土地,总合同投资额突破1000亿元,新增了约1300万平米的总土地储备。若按照2018年上半年获取48宗土地的节奏,下半年不放慢脚步,到2018年底,金地土地储备或将刷历史新高。

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纵观金地五年来的土地投资情况,可见其在2014年和2015年的投资额最少,分别为103亿元与113亿元。尽管公司近两年加大了投资力度,尤其是在2017年大幅扩张,但是土地成本也有较大提高。同时,金地近三年的新增土地级土地储备权益占比也无法与之前相比。

本期金地新增了48宗土地,在表内列出了38宗。其中17宗土地权益比例低于50%,最低低至18%,占新增38个项目的45%。尽管公司新增项目权益比例较低的项目占比依然较高,但是其整体权益占比有所提升,但后续还需观察金地下半年的拿地情况。

上文提到,金地加快了项目建设的速度,本期新开工面积约919万平方米,竣工面积约236万平方米;开工面积已超过去年全年,表明了公司扩大规模的决心。据中国网地产粗略统计,从在建工程情况来看,截至2018年6月底,金地集团主要在建项目就有110多个。

而此前,有相关数据显示,截止今年3月份,金地集团预计总投资2267.17亿元,已完成投资1404.55亿元,尚需完成投资862.62亿元。若从权益占比的角度来看,公司主要在建项目预计权益总投资1553.55亿元,已完成权益投资944.74亿元,尚需完成权益投资 608.81亿元。

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联合信用评级有限公司指出,金地集团土地储备建筑面积大,在建房地产项目以及在建自持物业项目未来均需要投入较大规模的资金,对公司资金流形成一定压力。

中国网地产翻阅上半年报还发现,由于金地本期销售额减少,令销售回款有所减少,同时开工项目增多,导致公司经营性现金流为-107.85亿元,而上年同期仅为-30.14亿元。这可以从侧面佐证,为重返第一梯队,金地开启新一轮规模扩张计划背后,公司资金流承压毫无疑问。

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但是销售额的下降令金地本期的销售费用同比下降了12.6%至2.88亿元,管理费用因规模扩张而增长17.4%至13.90亿元。财务费用中,利息支出16.36亿元。其中资本化利息8.26亿元留做后期计提,利息收入9.20亿元抵消了剩余的8.26亿元的费用化利息,公司本期财务费用压力很小。

目标完成看下半年 负债情况较好

时间,关键是时间。

半年报显示,金地认为公司上半年新取证及新推货资源较少。

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管理层对全年的新开工和竣工计划做了修订,修订后的全年新开工面积约为 1572 万平方米,修订后的全年竣工面积约为 724 万平方米。    

110多个在建项目,10个在建的非股权投资项目,金地今年能否完成三年2000亿元的目标,得看下半年金地在建项目的进度以及销售情况了。

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值得注意的是,金地将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末,公司债务融资余额为738.04亿元,债务融资加权平均成本为 4.79%,资产负债率为76.63%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为67.33%,净负债率为74.16%。

期内金地的筹资性现金流情况也较好,流入316.23亿元,偿债支出134.97亿元,净额为160.50亿元。

公司有息负债合计人民币738.04亿元,其中,银行借款占比为 46.77% ,公开市场融资占比为 53.23%,债务融资加权平均成本为 4.79%。公司长期负债占全部有息负债比重的 81.21%,一年内到期负债138.69亿元,足以被期内净增加37.25亿元至310.12亿元的期末现金所覆盖。

此外,报告亦指出,截至 2018 年 6 月 30 日,公司获得各银行金融机构授信总额人民币 1865 亿元,已使用 银行授信总额为人民币349 亿元,尚剩余授信额度 1516 亿元。报告期内,公司均已按期归还或支付借款本金及利息。

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(责任编辑:石昊一)
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