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租赁警示 | 小心长租公寓的开发思维陷阱

发布时间:2018/08/07 09:45 | 来源 :中国网地产 | 作者: 甘承浩

中国网地产 等待收房的弹房

当你跪在地上自己把自己感动哭之前,请先看看别人是不是在笑。

TOP100阵营中越来越多房企开始在多元化规划图上画上租赁目标,房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模也早已超500亿,加之政府政策的支持,房企进驻租赁行业似乎一切都顺风顺水。然而租赁市场另一端机构型租赁则普遍认为,房企转型租赁并非真心,只是换一种方式拿地、融资,房企的本质思想还是开发。更有说法将房企系租赁与机构型租赁分为“我们租赁行业”与“他们租赁行业”。

“几乎每一个头部企业都在转型,这两年的转型方向是租赁,不过似乎并没有人真正想做租赁,而是把它当作开发的工具,为了拿地、为了融资,这是显然的末本倒置。”贝壳研究院院长杨现领谈及房企转型租赁坦言,“目前房企转型做租赁依然是旧有的开发思路,而这显然是认知上的误区。”

而相似的言论,长租公寓品牌青客公寓总裁金光杰在接受弹房君在采访时也说道:“长租公寓是一个长跑项目,大型公司短期盈利压力是他们的命门。此外,长租公寓市场是一个市场化程度很高的市场,已经习惯于寻租做法的大型房企和这个市场需求并不匹配。“

在探讨租赁市场发展前景时,也有部分房企表示道路并不顺利。新城控股副总裁欧阳捷强调,集团的多元化试水是在探寻除房地产外其他的盈利模式。新城控股将严格按照政府有关规定去做,试水长租公寓板块也属于被动状态,先占位是关键。他坦言,对前景不明朗的行业进行试水,等到行业前景明朗,找到准确盈利模式之后,再进行大规模拓展,这也是大部分房企目前试水长租公寓的状态。

租赁警示 | 小心长租公寓的开发思维陷阱-中国网地产

房企转型向租赁市场迸发的过程,总是不能避免的将“开发”思路带入:

把租赁等同于开发。租赁供给的主体在于盘活存量,而不在于增量开发。从国际租赁市场发展经验来看,开发在租赁中的占比极低,无论是市场化较高的美国、日本,还是政府高度介入的德国市场,开发供给租赁房源均在少量,德国市场70%的租赁房源同样来源于私人市场。

把租购并举等同于以租代购。这也是行业普遍存在的一种认知误区,就目前拿地市场比例看,“租”的比重在大幅上升,而“购”的比例大幅下降。当住宅的供应总量不增加的情况下,压缩购房的供应比例,潜在供给受限,未来的房价压力依然居高不下。

把发展租赁等同于融资支持。房企惯用的“快盈利”思维,也必将导致行业将精力更多放到“投资-融资-拿房-退出”,而忽视租赁的核心是运营,本质是为消费者提供服务。

值得注意的是,目前房企向租赁的迸发正在朝着“行业三重风险”前进。

毋庸置疑,房企在拿地以及资金支持上享有发展租赁的先天优势。数据显示,截至目前试水长租公寓的房企已超50家,全国招拍挂供应的土地大概布局23城共196块土地,根据建筑用地测算,可以供应的房屋数量达到了16万间。融资方面,据不完全统计,截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已超500亿,且租赁并购基金也已出现。

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但看似顺风顺水的房企系租赁行业,实际上大部分还是在“摊大饼”阶段。

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弹房君了解到,目前大多数房企宣布进军长租公寓,均存在“试水”嫌疑。把“长租公寓”作为主航道之一的龙湖集团,旗下长租公寓品牌“冠寓”2017年年底开业房间数累计达 1.5 万间,也做好了打“三年不盈利”的持久战准备。2014年就开始布局租赁住宅的万科,旗下泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间,但这显然与其在商品房板块的规模不能相提并论。

更有还处于概念期并未付诸实践的房企,2017年12月20日,碧桂园发布长租公寓品牌BIG+碧家国际社区,预计2018年内能实现多个城市、多个项目同时开业,保障供应,但开业具体数量却无从查证。绿地在2017年就将长租公寓作为公司战略,但迄今为止,也仅仅只有雄安地区稍有试水,且至今为止并未进行真正入市。

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除了想寻求融资渠道外,主动进入的房企是为了试水和占位,因为大城市才有租赁住房市场。对此,金光杰表示,房企入驻租赁市场要跟企业自身的规模相适应,才能算真正进入。

相比房企的试水,在房源获取和融资上能力不及房企的机构型租赁,依靠租赁行业的多年深耕,也占领相当可观的市场份额。

贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》数据表明,分散式长租公寓中,自如和相寓两品牌,目前房源数量分别达到60万套和50万套,基本上是远远甩开了竞争对手,即使把集中式的算上的话,他们的规模也是行业的前两名。

数据显示,全国TOP50强房企中的一半已涉足长租公寓且自营长租公寓品牌,已拓房源超过13万间,房企总拓租赁房源仅占自如总房源的21.7%。某种程度上来讲,某些大型房企布局几千间长租公寓与整个企业发展规模来讲,确实只能是”小打小闹“。

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面对当前激烈的竞争,各企业要把握行业发展的核心关键。数据显示,未来房企规划租赁房源将超过300万间,业内人士分析,房企租赁住宅的入市将在2018年下半年迎来一个小高潮,会不会搅动住房租赁市场,还是要看其在运营能力上的表现。“租赁是艰难的事情,没有运营能力将会加剧房企转型的难度”,杨现领表示,“完成从开发到居住生活服务的转型,就必须抛弃旧时代的傲慢,从认知上扭转误区。”

机构性租赁在品质控制能力、供应链管理能力、效率运营能力和客户获取能力上经验丰富,在租赁房源类型上,个人的房源占了非常大的比重,占据了一半以上,其中分散式品牌公寓的供应比例不到10%,机构化房源的占比,截至目前不足10%。《2018年中国住房租赁白皮书》表示,未来机构化占比会有增长,未来的市场空间大概有2—5倍的增长,根据不同城市的情况,有不同的结果。

最好的时代往往也是最焦虑的时代,政策红利下“盈利”永远是企业发展绕不开的话题。

谈及目前的租赁市场的盈利模式,杨现领坦言,目前租赁行业的盈利模式仍然是靠租金和服务,但在企业拿房及运营成本高昂的情况下,仅通过租金单一收入来源,无法支撑起企业实现营收。

在未来,企业可利用租赁市场的长尾效应,聚集客户资源去搭建其它平台,开发增值业务,比如洗衣店,商圈;通过平台发理财产品,保险等产品。

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目前房企系租赁行业中,除绿城明确表明自己盈利外,其他房企均未提及。“企业不应只看重这一两年的回报率,应更看重长远的发展,在规模化运营的情况下,衍生出更多的商业模式,服务于租赁人群”,郭毅说。

“中国住房租赁市场是万亿级别的市场,是房地产领域唯一仍有政策红利的领域。”

尽管房地产企业并未进入租赁业务实质,真正重视运营,但是其携资本进入,定会推动租赁行业洗牌。

(责任编辑:李.彤)
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