PPP万亿市场重启 房企弯道超车有点儿难

来源:中国网地产 2018-07-17 09:55:09

中国网地产 

新姿态PPP背后,终究是一场难解的博弈。尼采说,与恶龙缠斗过久,自身亦成为恶龙;凝视深渊过久,深渊将回以凝视。

整肃了一段时间的PPP柳暗花明,房企转型的又一条大道似乎通了。不过“凝视深渊”背后,房企弯道超车其实有点儿难。

中国国际经济咨询有限公司PPP事业部副总裁唐宪伟认为,从政策层面而言,未来没有太大的变动,清库以后,政策相继出台,PPP将更规范,原来很多模糊边界,什么项目该做,什么项目不能做,都更加清晰。但对房企来说,靠不合规的模式来获得投资收益,未来是行不通的。

戴上紧箍咒 多地重启PPP

2014年以来,政府和社会资本合作的“PPP模式”一度备受各地政府青睐。短短数年,PPP迅速成长为万亿级市场。随之而来的是,假PPP增多,“伪PPP”、违规采购、合规缺失、借PPP融资举债的项目充斥其间,给PPP项目的健康发展埋下隐患。

历经野蛮生长后,PPP被戴上紧箍咒。为规范PPP项目运作、遏制隐性债务增量,2017年11月,财政部重拳出击,集中清理PPP项目,不符合规范的假PPP项目被清库。今年4月,相关部门再度发文,要求清查问题项目。

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    2017年之前PPP发展轨迹

为肃清PPP乱象,各地方政府也纷纷效仿。7月4日,又一个“76号文”出炉。江苏省财政厅印发《江苏省政府和社会资本合作(PPP)项目入库管理工作规则》,PPP正面清单和负面清单同时出现。7月6日,福建省《关于进一步规范政府和社会资本合作(PPP)项目的指导意见》正式出台。

江苏、深圳等地也相继出台新政,推进PPP项目发展。据中国网地产不完全统计,福建、内蒙古、甘肃、新疆等多个城市,也相继进行PPP清理,以及出台相应措施规范PPP模式。

各地政策如福建省规定般,大致意思差不多:不得承诺回购社会资本方的投资本金;不得以任何方式“兜底”社会资本方的投资本金损失;不得承诺社会资本固定收益回报和最低投资回报;不得为项目债务提供任何形式的举债担保或承诺;严把“入口关”,充分论证项目实施必要性、可行性,优先支持存量项目;条件不成熟、不能实现物有所值的项目,不采用PPP模式;所有采用PPP模式的项目,都要纳入财政部PPP综合信息平台管理,未纳入平台的项目,不得冠以PPP及相关名称。等等,诸如此类。

这就意味着,对地方政府及其部门来说,借PPP名义变相举债,无论是中央层面,还是地方层面,都全面叫停,变相违法违规举债融资的行为,将被严厉规范,回归正道。

积极布局PPP   房企的如意算盘

PPP再度进入政府视野,也预示着新万亿市场的重启。“加强对PPP项目资金管理规范,严禁借PPP名义变相举债”,柳暗花明的PPP,会给加速转型中的房地产带来怎样的机遇和挑战? 

对房地产领域而言,各种大同小异的“紧箍咒”,无疑降低了房企弯道超车的可能性,去地产化成大势所趋。“PPP是公益性的项目,而房地产明显是商业化、市场化的性质,不属于公共品的范围,若朝地产化发展,那就背离了初衷,相关政策的出台,能够促使PPP项目规范展开”,财政部PPP专家孙洁指出。

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截止2018年5月各省级行政单位累计成交情况

不过,尽管PPP被戴上紧箍咒,但在房地产调控从严,棚改安置受限的当口,仍然有房企前赴后继,进行PPP模式的积极探索,布局产业园、特色小镇、轨道交通等领域。如万科绿地华夏幸福、亿达、金科中南建设、荣盛发展、上海建工、中国五矿、中冶等等,不一而足。

前赴后继的房企显然有自己的如意算盘:产业园涉及产业地产以及配套的商用和住宅物业开发;轨道交通设计地铁上盖和沿线的物业开发,可以获得基础设施改善带来的较大的溢价;而特色小镇也是以文化旅游、产业小镇等为核心,可做房地产。

“房企本身是市场化的产物,适应市场变化的能力较强,而且目前面临转型,转为投资、运营型企业的机会较大”,中国企业资本联盟副理事长柏文喜说,房企也是资金密集型企业,具有天然的资金优势,房企转型的当口,PPP正好为其提供了机会。

并且,就PPP对社会资本的要求来看,是不排斥房企参与的。在我国现有PPP相关文件中,也并没有规定地产商不得参与PPP模式。更何况,房企具有开发资质,而一些棚改、旧改、城市更新PPP项目,通常会采用资源补偿形式,也就是,配给一定比例的商品房来补偿开发成本和合理盈利,这正是房企相对于施工企业,以及一般投资型企业的优势所在。

然而,新姿态PPP背后,终究是一场难解的博弈。尼采说,与恶龙缠斗过久,自身亦成为恶龙;凝视深渊过久,深渊将回以凝视。溢出效应差、法律支撑欠缺、过度依赖地产、落地难、投资收益分配等问题,是这个机遇中最大的深渊。

“PPP非一方之力能做好,最终取得何种回报,取决于区域的发展,需要各方去协商、去探讨,是摸着石头过河,同样也是有风险的”,唐宪伟说。

特色小镇大行其道

对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说,随着融资难、拿地贵的多重压力,借力PPP模式,虽然不能拓宽其融资渠道,但其“低成本”模式和相应的净利润高速增长,令传统房企侧目。首当其冲的便是特色小镇,它被房企视为新的增长点,也是获取土地资源的途径。

毫不意外地,特色小镇火爆异常。6月21日,第八批“石排科技小镇合作开发项目”签约仪式,以及第五批“碧桂园智能创新园项目”签约仪式,均有宇宙第一房企碧桂园的身影。此前的6月20日,重庆市北碚区2018年招商引资签约仪式上,恒大国际温泉健康小镇成为签约仪式上最大一单,投资额高达400亿元。

截至2017年底,被官方列入创建行列的,共有2000余个小镇,包括住建部已公布的前两批403个特色小镇,还包括其他部委各自垂直领域的小镇、省级行政单位公布的省级特色小镇,以及企业主导操作的小镇项目。

实际上,特色小镇的繁衍与变身速度,格外迅猛。有农业小镇、科技小镇、经贸小镇、红木小镇、航空小镇、足球小镇、康养小镇等类别,只有你想不到,没有地产商的触角伸不到。

纵使PPP市场戴上紧箍咒,但你有张良计,我有过墙梯。6月底,一则《举报华大基因伪高科技忽悠欺诈涉嫌贿赂官员,大规模套骗国有资产》的文章爆红,系天涯论坛注册用户“独孤九剑王德明”发布。随即,上市公司华大基因联手苏州高新、万科等房地产企业,借打造生命科技小镇之名,从而套骗国家高额补贴与土地的实名举报信,暴走整个网络与平面媒体。

在接受相关媒体采访时,尽管当地政府回应称“生命健康小镇不是房地产项目,也并非商业街区,没有招商引资的计划”,但在业内看来,凡是可出售变现的项目,都属于房地产项目。并且,据相关资料显示,符合地方政府招商引资等地方性扶持政策,成为华大基因获得政府补贴的理由,最近4年,共获得政府补贴7278.06万元。

这仅仅是冰山一角。如何规范 PPP模式,迫在眉睫。易居研究院总监严跃进认为,房企参与特色小镇开发,需要在房地产开发的规模占比、项目的销售和资金回笼等方面,有明确的公示。同时,要对全国各特色小镇的产出收益进行测算,测算相关产业的投资收益等,对特色小镇的发展形成约束效应。

而对于政府而言,积极推进举报制度,尤其是部分土地随意侵占、违规拆迁等做法,必须有更为严格的管控。财政部PPP专家孙洁透露,PPP相关立法工作,由国务院法制办牵头,正紧锣密鼓地进行中。

产业园是重头戏

产业园也是房企转型重点涉足的领域之一,最适用PPP模式。住宅开发市场高歌猛进的时候,房企多数不愿意进入产业园开发运营领域,因为这个领域投资期长回收慢,对招商运营能力的要求很高,还需具备和政府打交道的能力。

产业园中的“老司机”,非华夏幸福莫属了。固安、嘉善模式的异地复制下,华夏幸福业绩着实不俗。然而,在房地产调控从严,去地产化的主基调下,受环京市场整体低迷影响,华夏幸福赖以生存的住宅销售遭受重创,再加上产业地产周期长、回报慢、资金需求量大的特点,关乎华夏幸福的坏消息频传:业绩下滑、资金断链、股价大跌、PPP模式存疑、股票质押等等。

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华夏幸福上半年的土地竞得情况及PPP项目   数据来源:园区届

 “华夏幸福PPP项目以三四线城市承接中心城市的溢出资源、谋求发展居多,一旦这些项目未达到市场预期,市场会投反对票”,唐宪伟评论。

根据相关资料显示,2017年,孔雀城业绩受环京限购政策影响出现下滑,这不仅影响了华夏幸福在行业内的排名,也使得等待输血的产业园项目被累及。2018年3月7日到3月26日,半个月时间里,华夏幸福股价累计跌幅达17.37%。

7月10日,就在中国网地产还在写稿之时,为拯救产业版图,华夏幸福实施染红计划,与平安资管签订对赌协议,平安资管占股华夏幸福19.7%。

尽管产城融合是大势所趋,房企能分得一杯羹固然好,但在地产受限、毛利率下降、资金需求量大、金融环境又不支撑的情况下,若还走地产的老路子,拿住宅的利润去反哺产业地产,而未付诸于行动,担负起产业运营的责任,这不仅违背了PPP的初衷,还给自己挖了坑,给社会埋了雷。

据了解,除了华夏幸福,当前已经进入产业园领域的企业不少,有天安数码、亿达、中信、协信、金科万科绿地等等。

轨道物业看起来很美

轨道交通因自身的使用者付费、强经济外部性,使得轨道交通与 PPP 模式可“天然结合”,“地铁+物业”等轨道交通 PPP 模式也是房企青睐的方向之一。万科龙湖、京投发展、绿地绿城融创等企业都在这一领域发力。

“地铁+物业”模式,即在新地铁沿线,政府给予“土地发展权”,对土地进行总体规划,企业按照该地块建设地铁前的估值,向政府支付地价。土地转让成功后,房企将地铁沿线的商业和住宅一同规划,分别对商业和住宅进行持有或销售,所有的物业都会因为地铁的“外部效应”而升值,从而获得巨额利润。

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“轨道交通+物业”模式示意图

绿地投资建设地铁项目,便是先取得地铁上盖配套设施的开发权,同时在地铁开通区域提前拿地布局,坐等区域升值。绿城在杭州有“轨道+物业”项目,即地铁绿城杨柳郡;在宁波有“宁波轨道绿城•杨柳郡”,而宁波轨道物业项目正是杭州项目的复制。万科与深圳地铁合作红树湾物业开发项目。

尽管在基建领域向民资开放,以及房地产开发深入到城市建设的大背景下,该模式具备了更多的前景和想象空间。对于房地产开发而言,“地铁+物业”模式已迎来“风口”,但业内认为,“轨道+物业”看起来很美,但该模式对开发商的要求其实很高,需要开发商专业的施工开发能力;此外,轨道交通线和物业要进行统一规划与建设,涉及的利益相关方较多。并且,从资源整合的角度来看,拥有优质资源的大型房企更容易从中获利。

无论房企探索PPP的何种模式,是特色小镇,还是产业园,抑或轨道物业,事实情况是,PPP并没有被列入国家债务之列,尽管PPP有支付义务,但支付义务是有先决条件的。

包括地方考核是否达标、招商引资是否符合预期,如果因为社会资本的原因,没有引进符合预期的人才、以及专业的运营能力等等,PPP项目收益率如何,无法预料,再加上去地产化的逐渐明朗,企业将会承担更大的风险。

房企想借此弯道超车,这有点难。地方缺乏足够财政支持,引进社会资本是能缓解短期压力,“但PPP落地是很难的,如何引进人才、产业等,保证投资的收益和回报,这些非一方之力能做好。最终取得何种回报,取决于区域的发展,需要各方去协商、去探讨”,唐宪伟亦承认。

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