本报记者 周雪松

最近，中国长租市场传来利好消息：中国银行保险监督管理委员会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式。此举意味着，险资获准进入长租公寓市场。这是继今年4月中国证监会和住建部联合发文支持住房租赁资产证券化后，短短不到40天内国家级金融监管机构再次发力，支持住房租赁发展。

第一太平戴维斯华北区董事长Anthony McQuade麦安东先生表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租购并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

长租公寓站上风口

我国的住房市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

住房租赁市场长期以来都是刚需市场，但目前市场结构并不健全：服务式公寓的客群集中在外籍或高端商务人士，虽然品牌及运营较为成熟，但租金价格高企且受众规模有限。而中低端的住房租赁市场仍以个体房东或中介租赁为主，成熟的机构和品牌极为稀缺，导致专业的住房租赁业务发展严重滞后。

长租公寓可以说是传统租房模式的升级，随着相关利好政策陆续出台、个体居住者的消费升级和住房租赁领域的金融创新等一系列改革发展，开发商、机构投资者、中介等各路人马纷纷抢滩长租公寓市场，长租公寓及相关企业正迎来快速发展的新风口。改变以个体业主为主的传统模式，在资产证券化的引导下，住房租赁主体的专业化、机构化、品牌化正成为时下租赁市场的一大趋势。

自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不断出台，“租购同权”、“租购并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建设的催化剂。

值得一提的是，自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入企业“竞自持面积”的附加条件，保障租赁住房的土地供应。据统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。另外，根据北京市国土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供应计划》，未来五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地约1300公顷用作租赁住宅的建设用地，提供租赁住房合计约50万套。

第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕女士表示：“来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。预计未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场成为行业内的服务标杆。”

资产证券化迎来曙光

尽管住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期，但是，无论是前期拿地、建设，还是后期运营、管理，长租项目都需要大量且持续的资金投入。同时，由于长租项目属于持有型物业，导致运营期间资金回收周期长，资金压力相较住宅销售项目更大。

因此，长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持，则是未来发展的关键。自2017年起，资本开始抢滩长租市场，金融机构纷纷与长租市场的头部企业合作，通过破冰资产证券化来推动长租市场的融资活动。

实际上，自2017年以来，长租运营主体频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

研究显示，2017年我国的租房人口约为1.9亿人，占全国人口的13.6%；预计到2025年，租赁人口将增至约2.5亿人；至2030年，将有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。庞大的租房人口基数将有效支撑着住房租赁市场的发展，使其成为一片值得期待的蓝海。