专题解读：央行降准置换中期借贷便利

中国人民银行在官网称，为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）

中原地产首席分析师张大伟分析认为： 

首先：历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点

个人按揭贷款明显下调。银行降准能一定程度缓解房地产资金收紧压力。

其次：降准影响不大，资金价格上行是趋势

4月16日，央行官网发布公开市场业务交易公告，为对冲税期、金融机构缴存法定存款准备金和央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理稳定，人民银行于2018年4月16日以利率招标方式开展了1500亿元逆回购操作，包括800亿元的7天期、700亿元的14天期。其中，14天期逆回购中标利率2.7%，较上次上调5个基点。

中原地产研究中心统计数据显示：

截止日期，房地产企业海外融资年内高达193亿美元，同比2017年同期的106.85亿上涨了80.6%，资金成本明显上涨。

随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

从数据看：虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录，房企也收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均超过100%。大部分房企超额完成年度任务。

千亿房企数量在2017年超过16家

在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

由于2015、2016 年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。

龙头房企转型加速，布局合理，明显上涨幅度超过市场平均涨幅。房企越大涨幅越快

虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史记录的2016-2017年后，资金情况空前宽裕，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。 

随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产，房企最近融资的资金成本明显上升，融资的难度也越来越大。

在楼市调控的大趋势下，房企越来越关系资金链安全，在境内融资收紧下，海外融资越来越被关注。

整体看，融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但随着调控持续，房企的压力将越来越大。

从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年

在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。