在2018年两会关于房地产的内容可谓不少，而在在“房租不炒”“长效机制”影响下，2018年楼市将走向何方？房地产税、棚改加速、租购并举、共有产权房的合力作用，对于平稳房价将起到哪些效果？2018年房企业绩能否延续2017年的疯牛走势？为此，中国网地产举办本期红人汇下午茶，邀请业内权威人士就《两会后楼市走向大猜想》这一话题进行研讨。

主持人冯伟：先介绍下今天的嘉宾，分别是：

云房数据创始人 闫旭东

链家研究院院长 杨现领

中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员 成立

CBRE世邦魏理仕副董事、华北区研究部主管 孙祖天

这次主要是邀请大家来聊一聊两会以后关于长效机制建设落地的一些各方面的因素。

今年两会上，李克强总理在政府工作报告中提到了跟房地产相关的内容，第一个是坚持房子是用来住的，不是用来炒的这个大的定位。他提了有几点：支持居民的自主购房需求，与购房租赁市场发展共有产权住房。另外是棚改，今年可能要开工580万套的数量，3年的攻坚计划。还有加大公租房跟保障的力度，为低收入租房困难家庭要应保尽保，符合条件就业的无房职工，外来务工人员纳入城市的保障范围。

还提到两点：

第一个，金融的监管，可能要对影子银行、金融控股公司的这些监管，进一步完善金融监管。第二个，推进房地产税立法的进程，健全地方税的体系，稳妥的推进房地产税立法，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。

我有两点理解，第一个是住房保障体系，第二个就是政府从原来的土地政策可能要土地财政走向物业财政。

房地产税，国外叫物业税。这个里面可能有一个很大的基础的工作，可能就是闫老师他们现在在做的工作，房地产的基础数据的条件，我想问闫老师一下，在基础的数据条件我们现在要具备哪些条件？对征房地产税是有一个数据的支撑。

云房数据创始人 闫旭东

闫旭东：从数据的角度来讲的话，我们认为数据条件在一定程度上算是成熟的了。我希望大家摆脱一个误区，就是房地产税它是一个地方税，它不是一个全国的。从各地来讲的话，房地产数据完善的程度总体上来讲还是不错的。从财政部、公安系统上来讲，都在做有关人、家庭、个人信用等数据采集的相关工作，所以我觉得在产权数据上这不是一个障碍。

从物理的数据上来讲，全国的房产登记，或者各地方的产权登记这个数据还是比较完善的，只不过我们现在还有大量的房屋，比如说是没有产权登记的，像类似小产权房，然后还有可能是单位的一些房子，可能这部分上会有一些影响，还有一些我们讲的非住宅的，工商企业的房屋，可能在产权手续上来讲，比如说只做了一个什么呢？规划许可证，或者施工许可证，但是我并没有在做后面的房产证，可能在这上面有欠缺。

闫旭东：一个非常关键的问题，就是房地产税征收怎么征？税负怎么样？其实这个核心是在于，中央和地方财税的体系，尤其是我们讲的收入和支付体系要进行调整，这个调整是工作量非常非常大的。看国外的房产税就是什么？实际上房产税就是一个社区税，还不是一个什么大的城市，它实际上是分到了一个社区税。我就是跟这个社区，比如我的学校，或者是一些配套设施，这么样一个服务的。

财政部长在人民日报上发文，称：要按照“立法先行、充分授权、分步实施的原则，对工商房地产按评估价值征房地产税。“立法先行”，刚才已经提到了，不多说。

第二个，充分授权，就是给予了地方人大立法权的授予。社区以上的人大可以享有立法权。这样的话，就意味着我们这次的房产税总体思路不是全国一个模子，需要充分考虑到各个地方的情况。房地产税确实是属于地方税种，既然是地方税种，一定要尊重地方。

第三个，分步实施。也就是整个推行的过程是分步走，比如我们个人住房和工商企业的房产也有可能分步实施，包括我们每个城市怎么去推？区域怎么去推？可能都是分步走，我先征什么再征什么？我先从哪个区域征？

中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员 成立

主持人冯伟：成博士您觉得征收，在土地政策上以前地方土地财政向物业财政迈进的时候，现在有什么实际的问题？

成立：从这个土地出让金、土地财政转向房产税肯定是一个必然的方向，现在也正在推进，但是房地产税涉及到地方政府和地方债务，以及地方一系列发展的问题，所以它短期实际上落地是存在很大困难的，它必须要捋顺财政体系，然后才能报房地产税真正落地的阶段，所以现在我们在讨论，虽然社会上对这方面有很多的误解，财政部长今年在两会上提的，他也没有说房产税，他说了叫房地产税。房地产税是一整个税收体系，包括土地，包括房产，包括很多的东西，它并不是说单单针对房产来征收，它是针对资产进行整个的税收体系的调整跟改革，这需要一个非常长的时间。

主持人冯伟：对，在美国，国外叫物业税，比如说征收过来的这些税金主要是用于物业服务的，就是社区的物业服务，刚刚闫老师讲的，以征收的税取之于民，用之于民，所以它的税制根据它的区域不同，可能一个州有两种征收的方法，不同的区域，不同的对待。

成立：我补充一下，既然刚刚说到了美国，我们从美国它的房产税的经验也可以看一下，反观我们国内房产税的改革，美国它从建国到1862年，其实它也是靠出售公共土地为联邦政府办理收入的，1942年之后，和我们国家一样，从土地出让转向财产税征收，1993年之后房产税才实行。所以它的转型实际上也经历了一个世纪的时间，但是，真正从立法程序，从制度的构建，是不是能这么快的起来？还得从我们国家这个政策体制，当然现在政策体制也进行了改革，因为按以往的经验，比如说《物权法》，从立法、讨论再到出台，中间也经历了20年的时间，有了这个《物权法》，我相信房产税会更快的，但是是不是能在这几年之内，比如3、5年之就出来，这个我还是持谨慎态度的。

主持人冯伟：这个我的理解是这样，我们应当限定一个期限，比如说我们现在2018-2020年，这是一个非常关键的时期。从研究的角度，肯定是要谨慎的。

闫旭东：还有一个话题，这个税本身现在是现存的，因为我们房产税本身现在是现存的，土地使用税也是现存的，只不过我们的房产税是对个人居住的房产是免税的，土地使用税对个人居住房产也是免税的，对于经济性房产、出租房产是征收的，工商企业用的房产税和土地使用税都是在征收阶段。因此，这个当中是一个转换，而且你要看以前的一个说法来讲的话，这个当中有一个话题，房产税我们在进行税收测算有很明显的原则，这个原则叫做什么呢？叫“平衡税率”。也就是说后面我征的税和你以前交的税要持平，不是说让你要多缴税，对于工商企业也好，个人也好，不是说让你多缴税，我是叫做平衡的一个税率。

所以说对于我们现在很关心的工商企业来讲，工商企业用的房产原则上来讲是一个平衡税率，甚至对一些产业，比如我们的制造业，我们鼓励的一些行业，很有可能再进行优惠，我们讲税收的一些优惠政策，另外包括我们小微企业，可能还会有些优惠的政策。那么对于后面来讲呢，税率调整之后，有的可能会增加，有的可能会减少，这方面都会有相应的政策去应对。

在我印象当中，当收个人所得税的时候是800多块钱，当时我工资才1000多块钱，从历史上长远的发展，可能是一个逐步的完善，或者逐步的一个过程。

主持人冯伟：前几天跟范老师沟通的时候，他也提一个观点，大家都期望房产税能抑制房价，在好多人里面，如果在卖方的市场里面，它是起不到抑制房价的作用，卖方可能会把这个东西转家嘛。

闫旭东：我一直也是一个观点，房地产税对市场的影响，他们要想着房地产税去调控房价，但从税本身来讲的话，它就是两调：调节收入、增加财政。

第一个，调节实际上就是我们讲的叫做什么呢？有产阶级的收入，所以说最重要的就是公平，我调节收入嘛，你收入高的我给你多收税，把这个东西再补贴到低收入这边，这是一个最基本的税收的原则，我们其实对税收的话，一定要回归到这个基本原则上来。

第二个，就是增加政府收入。所以不要把它当成房地产市场调控的利器，不能这么看。

杨现领：我特别认同。其实会有影响，我们需要去找寻它产生影响的机制，但是我们征房产税和不征房产税，不关房价的事，因为今天的房地产市场跟过去的房地产市场最大的不一样，房地产开是回归这个行业的特征了，背后的逻辑就是我们把房地产当成一个房地产，过去是把它当成一个调控工具了，自从2003年13号文出来之后，把它成为国民支柱性产业，从那个文开始，实际上被动的情况下，中国的房地产实际上成为了宏观经济的一个工具，每次调房地产，在很大程度上跟房地产本身行业的持续健康发展没有特别直接的关系，我们调房地产就是为了维护社会的稳定、经济的持续性。今天我们感觉是在回归，我特别认同闫老师，我最近也在学习关于这方面的著作，我觉得大概的逻辑很清晰，房地产税本身就是税的概念，它调节的是政府的收入，调节的是不同居民的收入。

从这个逻辑上来讲，美国的房地产税带来直接结果是什么呢？如果这个地方征的房地产税多，带来的结果是什么呢？这个地方的基础设施就会更好，这个地方的教育保障更好，警察更靠谱。所以社区稳定性、安全性和可持续发展的动力就会强。

闫旭东：我特别同意杨博士说的一个话题，今天讨论这个东西，实际上我在想一个话，咱们开始把它变化一个太具像的话题了，实际上它应该是一个判断，就像杨博士说的一个判断，目前的市场，或者目前房地产行业我们应该是到什么地位？我觉得首先应该判断这个，然后我说我们的多措并举，就是这个长效机制是怎么回事？这个可能更好说。因为现在很明显会出现一个，我看这两天是郁亮说一个话题，实际上我们告别的租房短缺。

第二个，实际上我们住房的消费还是要增长，但是这个增长并不是指的是我们开发的增长，而是消费的升级，我们一个品质的增长。现在是不缺房子，从大的来讲不缺，结构上的问题，现在调整的是住房消费的升级，各种各样配套的完善，这是一个本质上的变化。

那么本质上的变化之后，好，从未来的规模，或者未来发展的角度来讲，一定是开发规模是下降的，新增的开发规模下降，旧有的存量我怎么一个消费升级，我这么一个改造。它的走到这个路上，如果我们讲这个房地产税的话，那就是一个什么？我想要体现公平，核心是我相信后面是公平的。

杨现领：税是吗？

闫旭东：税率，工商企业是12%，个人企业是4%，假如我们就拿租金来算，你缴的这个税额，你对着我们的租售比，我们租售比非常低，一线城市租售比是1点几，全国住宅的租售比大概也就2点几。你乘一下子是多少？即使我们不说用12乘，一算就是1点几。然后4%这么一算，甚至是千分之几。那么千分之几我们这么讲，很多人就感觉到，就像什么？你的资本化是非常少的，而且这个当中一定会做成差别性的，如果是差别性的，确实可能是低收入人员或者其他什么来讲，或者是少房子的，或者家里一套房子的，你肯定有各种各样优惠措施。你对于多种房产资产的你对他税负增加，税率调整，我相信后面的房地产税一定是有跨度的，对住宅来讲，多少房屋的，肯定随着你房屋的增加你的税率越来越高，其实这种也很正常，我就是调节收入嘛，我从调节收入的角度来讲，其实很正常。

当然这里面，刚刚杨博士来提了一个观点，这里面涉及到我们房产税完全是一个资产税，还是一个资产收益税，这个可能还需要再研究，需要再讨论，这里面有很多的东西需要讨论，但是我相信这个东西一定一个渐进化的过程。可能是不在于我第一次征多少税？也不在于我第一次全面铺开，而再有一个，它能不能启动起来？能不能转换起来？其实工商业只是一个转化问题，对住宅来讲，是一个启动问题。

主持人冯伟：明白，我理解可能对于一部分人是利好，对于一部分人未必是利好。比如现有的情况，我们理解大家的共识对长期的影响可能没有想象的那么大，但是对短期的影响，因为我们现阶段的情况，好多人可能不是为了炒房，它只是高收入人群为了资产配置，去买了很多房产。因为它不是说时机把握的好，而是说当时我挣了很多钱，我作为资产配置的需要，我没有别的资金的出入，我可能就把它放在房地产里面去了。在当时的情况下，可能有一部分人就持有大量的房产，不是为了炒房，就是为了资产配置的需要去持有大量的房产。

闫旭东：我们看中国人的财富很大量放在房产上了，确实它不是住的了，杨博士说的我们一定要回归住。我们从另外一个角度上来讲，中国税法有些地方税是高的，但是还有一些地方税是极低。比如房地产这一块，房地产这一块持有税是很低的，持有后再转让的税又是极低的，对吧？

主持人冯伟：持有成本基本为零。

闫旭东：对啊，你要从这个角度上来看，而且我们确实看到社会财富的分配，或者这种东西的集中，它是不合理的，确实是不合理的。当然了，很多人说，好不容易我现在有这套财产，有了这个东西，我要保护它，所以大家拼命反对，这个心态可以理解。

主持人冯伟：还是短期内可能会有一些存量的释放，房地产税会影响到一些存量的释放。

闫旭东：这种存量的释放是好事。

主持人冯伟：这次住建部部长王蒙徽在部长通道里面提了两个：

第一个，坚持调控的目标不动摇，力度不放松。

第二个，房地产市场的预期有所转变，有所变化。

在经过我们现在这种调控持续2016、2017年调控以后，这个成效是非常显著的。直接影响的大家对于市场预期的变化。以前大家可能就觉得永远涨的逻辑，可能大家会有一些预期的变化，现在大家对这个市场的变化从各自的角度可以聊一聊。

CBRE世邦魏理仕副董事、华北区研究部主管 孙祖天

孙祖天：因为这次我来，我们公司其实做商业地产，也是做企业房地产，所以跟住宅关注的角度不一样，但它有共通的地方。如果是看每个市场，每个趁势它的房产税走势的话，其实现在它的分化变得越来越严重，无论是商业地产还是住宅，是看它的人口导入是怎么样的？

所以你会看到一个非常有意思的联系，无论是销售市场还是租赁市场，其实租赁市场跟商业地产更加紧密，因为租赁市场所面对的人群还是以就业人群为主，所以每个城市能够带来就业的机会，无论对商业地产还是对住宅市场，其实它都有很明确的支撑面。所以我们公司主要看写字楼市场，2017年写字楼的需求是爆发的非常明显，这个实际是经济回稳很重要的体现，尤其是上海、深圳这两个市场，供需两望的一个市场。北京跟广州受到了短期供不应求的限制，有现在需求，但需求没有体现出来另外两个城市那么明显。

所以对于这几个市场来说，在住宅点也体现出了这种分化，就是说，在一线城市随着它对于人口的吸引力会越来越大，所以其实无论是在各方面的政策导向下，它的基本面还是很稳健。一些强二线城市，以成都、杭州、南京这些城市为代表，写字楼市场也是需求爆发的非常的迅猛，我们认为这些住宅的市场是有非常坚实的基本面的。但是其他的二线城市，大部分城市人口是增长的，只不过在供应端，在闲置或者新增供应比较密集的城市，它们面临的价格和存量压力都是比较大的，这个是我们看这个市场的想法。

主持人冯伟：可以理解为人口流入对整个市场的影响是很直接的？

孙祖天：对。

主持人冯伟：有没有具体的数据？

孙祖天：如果从写字楼的吸纳可以体现出来这个城市的活力，其实去年2017年上海跟深圳这两个市场，它的需求体现的最活跃。二线城市就是南京、杭州、成都。

主持人冯伟：人口净流入？

孙祖天：是的，不单单是整体人口，还是说中高收入人口的净流入，这个对于住宅里面的改善性需求，其实它的体现是更加的明显。

主持人冯伟：杨博前两天在人民日报署名了一篇文章，一个是提差别化，另外一个可能就是政策的中性原则，主要核心是调控的目标还是满足居住的需求。

链家研究院院长 杨现领

杨现领：我总结下来，房产税大的趋向，就是八个字：两多一并，多措并举。2018年大家还要注意到，我们还是多渠道，多主体的一个住房制度改革，它不是一个体系建设或者怎么样，它已经上升到完全是制度建设的层面了。

这是大的方向，总体上我觉得还是要回归房地产的本质，因为说回归本质是有条件的，之前不能说这一块，之前想回也回不了。增长平台下来了，不太去追求高的增长速度的时候，房产税行业就可以按照自身的发展规律来发展，按照满足居住，特别是品质住房这个方向来发展。1998年的房改很明确把房产税定义为中国未来发展的一个长期动力，实际上今年还是有很大的转移，我觉得这是一个方向性的转移，这是我的理解。

主持人冯伟：最早我们知道有一种经济适用房，我们现在说房子够，当年房子不够，好多时候把经济适用房都要拿出去投放市场，当时也是政府的一个举措，现在政府的保障就非常有底气，所有的保障房必须在一个闭环里面去循环，而且只增不减，不像以前一样多少个保障房都拿出去了，保障房越来越少，以后可能保障房会越来越多，都是在政府的闭环里面。这个政府思路，我觉得这种调控更从容了。

闫旭东：我非常赞同刚刚杨博士说的。我们不再需要房产税一定要拉动经济增长，我们对经济增长的速度不是太在意了，反而是在意质量。

杨现领：我最近在研究历史，我发现在人类历史上从工业化时代这个大的浪潮里面，只要你迈进城市化，跟工业化这两大巨轮，没有一个国家能够很好的解决掉住房这个问题，因为大量的人从农村进入城市，农业进入工业，突然会产生一个非常大的住房需求，在农业时代的时候，住房是非常分散的，根据土地条件来居住的，很分散的来居住。一旦到城市里发现大量的人要居住在有限的城市面积上，这会带来非常多的压力。

英国最早工业革命，带来的住房压力是巨大的。美国也是，美国以前是农工制，它的住房也是非常差的，像新兴市场印度，他都是贫民窟，遍布全球的贫民窟，各个国家多少，中国其实没有，是因为你的户籍制度把人口分散了。美国是很典型，过渡市场化，一定是金融危机，欧洲就是债务危机，因为欧洲喜欢大包大揽，把福利搞的比较好，实际上带来的结果就是政府的债务太多了，要么就是居民债务，要么是政府债务，总之是有很大的风险。日本其实也是一样，在快速的城市化里面，曾经几次遇到这种问题。

中国房地产市场还有很多问题值得我们去深入研究的，因为大家总是说新加坡模式，说德国模式，他们都未必是最好的，德国模式未来不一定是最持续的，因为它的住房条件不一定那么好，而且住房老化，没人去修缮，中国模式却没人研究。

孙祖天：我接着杨老师跟闫老师的话题，把话题引到住房制度。我的理解国家并不是要压制或者是杜绝对于房产税的投资，而是说对于房产税的投资，它的风险要降低，然后它的模式要进行一个转变，其实过往为什么中国的房地产投资大起大落，其实一个原因在于，中国房地产投资是以个人投资者为主题的，然后它是以一个对未来增值的预期为它的价值基础。实际上在成熟的国家，比如在美国，机构型的投资者，这个在房产税投资里面占主体，机构型投资者更多关注的是租金的回报，租金更多反映的是房产税真正给人或者给产业带来的价值，其实它是最理性的。而销售的价格其实它有一定的投机性的元素在这里，所以说如果是说有更多的机构投资者，比如说各种基金，其实它在对房产税投资行为更加规范，更加理性是有非常重要的作用的。

其实现在也到了一个非常合适的时机，对于个人投资者来说，其实房产税销售价格已经到了非常高的地步。怎么样去带动这个租赁市场？这个其实机构投资者有更多的空间可以去做，为什么最近两年我们的数据也可以看到，我们所谓的大宗投资其实就是整栋物业的交易，由机构投资者去持有、去经营、去出租，这种其实是最近两年发展特别快的，比纯粹的土地开发这个市场增长的要快的多。

另一方面，可能现在最主要的对于机构投资者来说，它的障碍或者需要考虑的点还是在于目前国内租售比，就刚才闫老师也提到，租售比还是太低了，比如说我们做长租公寓，长租公寓在美国这个是对机构投资者非常有吸引力的。在中国一般写字楼和商业，一般城市它的投资回报率是4%，刚刚闫老师说它是1%点多其实是更低。国家的政策有没有一些扶持跟补贴？对于怎么样规范，让机构投资者更多的介入这个市场，其实是更有帮助的。

主持人冯伟：国内长租公寓投资回报率更惨吗？

闫旭东：下一步很难说了，下一步出让土地而且是直接持有了，地价蹭一下下来了，它的投资回报率马上上去了。

孙祖天：而且现在很多长租公寓运营商也在收购一些城市的闲置物业，这个收购的成本远远比在市场上面去收购物业它的成本要低，这个可能是一个输入。

主持人冯伟：现在这种资产的价格水平，我觉得如果是纯粹的去做这个的话。

闫旭东：你拿商品房的价格去做，肯定是不行的，但是我拿土地的这个投资回报率那是相当好的。

主持人冯伟：对，再加上将来会有一些政策，国外有免税的政策。

闫旭东：我相信后面这个市场会是什么状态呢？第一这个市场一定会稳定的，政府会用各种方式稳定这个市场，也就是说，单边上涨，或者大幅上涨局面不会再出现。各地有差别化的调控政策，一定会用这种行政的手段来进行处理的。

第二个，我们看长期的趋势，就拿回报率的测算来看，我相信过一段时间大家会看到，本着增值的回报率会怎么样呢？和你产品是一致了，没有必要再赌增值了。这种预期心态来讲可对未来的市场发生很大的变化，他会希望关注我的持有成本和持有收益，这个上面会对市场有很大的影响。

闫旭东：你会发现几亿人迁徙到城市中居住，确实影响是巨大的。另外，可能大家还注意到一个话题，这个当中像我们讲的中心城市，一些中心城市另外还有比如说我现在讲的大约四十几个城市，可能是属于人口的净流入，但是你有没有注意到还有一个话题？因为我们现在是土地和户籍制度的原因，导致我们现在还有相当一部分的农二代，农二代怎么解决？然后农一代的养老问题，在哪养老？在哪居住？还有农二代？他们现在回得到农村吗？所以这个时候，我来看到小城镇的发展，我们四、五线城市的发展，实际上它又有很大的空间，这叫做什么？消费升级，生活品质的改变。所以现在你比如说小的县城，小的镇，中心镇，实际上现在发展速度也是很快的，我们要看到这么一个长期的变化和趋势。现在那些农二代，他真的回不去了，他一旦在外面上学了，一旦在外面打过工，真的回不去了，村子里面回不去了，村子回不去到哪里？到县城，到镇，这个也是未来下一步需要关心的问题。

杨现领：对，按照一般规律的话，人在小城市的聚集，不会产生规模效应，中国的好多因素不是单纯的经济因素，所以其实我们也发展了好多年，发展工业城镇，其实结果也不怎么样。所以我总体上觉得，我的观点跟闫老师大致一样，我稍微有点差异的是，大城市周边的三四线，不一定叫城市，可能叫县城，或者镇，经济学的规律是什么呢？你要离的近你又不能离的更近，太近了就又被吸走了，太远了，没有交通的区位优势。

成立：十九大之前，关于城镇化的发展路线，可能涉及到这个，之前国家城镇化发展路线，是大中小城市均衡发展，甚至还有一段时期，国家政策是偏向于中小城镇的发展，那个时候有一种观点，是大城市人口过多，公共服务跟不上，所以导致房价持续增长，所以导致整个城镇化发展资源分配到中小城镇，现在再回过头看的时候，从经济效率上来讲，中小城市由于它的区位和经济的制约，导致你把资源分配到中小城镇，也很难发展起来，也很难吸引人口。而且从国外经验来看，大城市只要你做合理的分配，它的经济效益远远高于中小城镇。

杨现领：地理决定的很多很多事情，你说一个产业，那是一个结果，产业背后是地理，地理条件具有某种程度上的强制决定性，美国这个国家是很牛的，它是三面都可以做海洋贸易，这种地理结构决定它的城市发展一定是分散且多元的，好多个城市中心，每个城市中心辐射一带，所以使得它的大城市不会特别大，小城市也不会特别小，所以美国的城市结构很均衡。

孙祖天：我们认为城镇化发展在现在这个节点，其实是面临比以前更有利的条件，主要是有两方面的条件：

一方面，所谓的中心城市，它比以前更有动力去做资源的去中心化，以前虽然国家号召把自己的资源分配到其他的城镇，但是这些中心城市并没有很大的积极性，现在面临非常大人口的压力，其实反推这些城市，它更愿意把一些教育资源也好、医疗资源等等这些，对于人口有吸引力的这些人分配到跟它周边的一些城市。

另一方面，基础设施的发展在最近两年更加的迅速，其实基础设施，尤其是高铁，它其实更加的扩大了人可以在中心城市去工作、去生产，在更远的距离去生活和消费，这个距离越拉越远，这个对于城镇的发展是有利的。

当然我也同意杨院长的话，不可能各个地方的城镇都有发展的机会，其实下一步的发展更加还是倾向于跟中心城市有一定距离，在中心城市周边的这些城镇，大概是一到两小时的生活圈，其实这些城镇它面临的机遇会更大一些。

成立：之前看过一个很有意思的研究，它研究城市的房价，它选取的指标是一个城市上学儿童的数量跟这个城市房价的增长。因为如果你这个城市教育资源比较多的话，上学的儿童比较多的话，意味着这个儿童背后的父母也会到这个城市。随着孩子的升学，孩子的父母一定会在这个城市买房子或者租房子，这实际上对城市的房价有一定的支撑作用。结果研究出来，发现大城市或者中心城市这个房价跟儿童的上学的数量是成正相关的。

杨现领：正相关并不代表有因果关系。

成立：对。

闫旭东：前两天有一个话题，非常有意思，讲到底还是在于经济、产业，因为你只有经济、产业上来了，才能吸引人，实际上儿童是后面可以带进来的。后面儿童进来之后，你发现是什么呢？这个当中是验证了那个关系，验证了那个结果，因为在这里面，我们一直观察有两个城市特别有意思，一个是鄂尔多斯，一个是温州。这两个城市我们在看，2008年之前，70个大中城市，基本上所有都是上涨的，后来鄂尔多斯和温州就出现问题。2008年问题我们可以看，很多城市都反上来的时候，鄂尔多斯没上来，但是看温州逐渐调整上来了。这个是它的经济基础在做这个调整，这个就是一个叫什么呢？房产税背后的核心还是产业。

杨现领：这里面我研究还是挺多的，我喜欢看学术文件，刚刚闫老师讲的观点表面是对的，但是它后面也是有原因，产业能够更替，其实还是有一个其他的因素可以去解释的，它更核心的因素，很多可以归因于两个东西，硬的东西是地理环境，软的叫包容性的治理。我们看到很多工业化时代的城市没落，服务业城市没有转型成功。核心就是它给了人一个什么呢？非常包容性的环境，有的城市叫榨取性城市，鄂尔多斯是典型的，一开始是恩惠，实际上后面就是魔咒了。有的是包容性的，它能够包容有不同的人，所以我觉得城市学家、规划学家说的特别好，一个城市的包容性不是说他包容所有人，而是它不排斥人，哪怕你是精神病也可以来。交互多了自然产生想法，想法有了自然产生创新，创新就是这个城市发展的动力。

但是现在确实处在城市人口重新布局，城市房产必然也会重新布局。这个社会不缺人才，特别不缺博士、硕士，这些人太多了，不是太少了，我们每年生产800万的大学生，这些人应该做服务业，原来应该拉快递才对，但是缺这些人，一个社会长期发展的动力，就是它对所谓低端人口的包容性，它是生态里面最底层的，它未来会往上走，没有他们上面是断层的，生活成本就会很高，各种问题就会产生，所以未来我们开始对两亿农民工争夺的时候，这个城市发展水平一定很高。所以一个城市的发展，不是因为人才，而是他吸引了更多的劳动力，它是推动了整个工业时代的崛起，这个我觉得是很重要的因素，包容性的制度。

主持人冯伟：说到包容性我非常赞同，硅谷这个城市的成长有部分因素就是包容性。

杨现领：还有一个刚才孙总讲的，我觉得我可以补充一下。基础设施带来的实际影响，真实的影响，一个是地理，制度就是包容性的制度，还有一个，就是家庭条件。基础设施的互联互通带来的结果是让人更分散，还是使人更集中了呢？其中结果往往是第二个，每一次交通的互联、基础设施的完善，使得人在更广泛的地理空间上再次集聚。它其实带来的是人口再集中的过程，只不过你集中的这个地理面积是稍微扩大的，它不是一个分散过程，使得更多的人居住在更大的面积上，最终的结果是人口密度的上升，才使得生产上的规模经济才能够取得，这个城市才能持续的繁荣。

闫旭东：我特别赞同，一个我们讲超级城市，一个是中心城市群，再有一个就是小城市、小镇。其实你可以看到，中国还是一个两元结构，我刚才提的那个话题，就是农二代能不能回得去？将来落脚点落在哪里？可能就落在县城，落在镇上。因为他的产业已经发生变化了，原来不是说我一定要农业的机械化，生产达不到状态，现在基本上来讲，你去看农村，机械化程度有很大的提升，需要他留在村里面的时间点是可以减少很多了。在这个时候他还有其他的精神上需求，还有购物和社交的需求，这时候就往县城集聚。

这时候就是什么呢？最简单的小学、农村都是并校，并校的结果父母也跟着过去了，所以这个就是城市化进程可能比我们想象的更快，更集中。

主持人冯伟：上次跟范老师沟通，范老师的观点是说，本来大家想着互联网是去中心的，反而互联网加速了人的距离。他举里一个硅谷的例子，比如科技人才最想去的地方，就是去硅谷。

闫旭东：金融最想去的是纽约。

杨现领：这个逻辑确实比较有趣，大概九八年就有人研究这个课题了，九十年代互联网快速崛起嘛，大家都觉得互联网会削弱距离重要性，后来发现实际上它是强化了，因为原来我们不认识，我们有了微信，我们有了联系才会见面，现在互联网的手段实际使得人更集中了。

主持人冯伟：对，就是个机会会更多。比如科技企业的人才在硅谷有4万个就业机会，可能在别的地方就没有，像中国一样，去杭州相对就业机会更多。比如说他在乡村生活的这些人，他更渴望年轻人在某个地方聚集，甚至不同兴趣爱好的人，他会越来越按兴趣化去聚集。比如周边有宋庄，它通过互联网的手段，全国的独立艺术家们都会往这个地方去聚集，这个兴趣的聚集，是驱使着大家通过互联网的手段聚集的更快。

闫旭东：比如我们在做回报率的这个测算的时候，有一个数据，办公的表现是明显的持续向好，这个当然就是一个什么？业态的变化，产业业态的变化，产业业态原来是第一产业，第二产业，第三然产业。第一产业往第三产业转，第二产业也往第三产业转。

杨现领：互联网时代带来的结果，就是收入分配进一步的分化，第一是美国，第二是中国，中国财富指数也是在快速上涨的，但大家对于优质的房产追求是不会改变的，美国人一直住的是越来越大，越来越远，越来越靠近阳光地带。不仅要中国人要好房子，各个国家有条件都想要好房子，恰恰带来这个争夺会更剧烈。今天大家抢优质二手房，我们看数据特别夸张，两个挨着的小区差异开始出现了，因为它的物业，因为它的绿化，因为它外立面的不同，导致它单个房产价格的分化，现在已经出来了，品质议价会非常非常强，因为你新建商品房没有给人家提供选择，所以现在抢夺二手房，有好多城市都是这样的。如果一线买到，我就应该去二线，或者这些中心城市。

成立：我发现杨院长对房价增长和优势资源争夺我是很认同的，但是关于北京这个城市，它可能在规划上有一个变化，应该也看了最近的变化。北京的定位是政治中心、文化中心跟国际交流中心，但是它把经济中心去除了，以前四个中心，没有定经济中心的原因很简单，因为出了雄安。那么在这种城市规划定位变化的情况下，很有可能意味着说后期公共资源的分配，包括北京的政府机构、医院、学校很多分配会往雄安流。当然长期肯定是增长的，这个没有错，但是可能会在短期内造成房价的回调，从今年2月份北京的数据可以看出来，消费率掉了8%。

杨现领：其实这个是因为调控，只要出现这种事情，中心区最大的问题是成本太高，如果人口被疏解，那么市区里面的舒适性会变得更强。城市化的最后一个阶段是人向中心回流，你看东京，核心区人口始终是增长的，第一是增长，第二个比较有趣的是，在增长的同时，我们发现白天居住的人比晚上居住的人都是同一拨人，它其实是说支柱更加平衡了。人口重新流动之后我们发现，宜居性变得更强，因为交通问题解决了嘛，反而稀缺性变得更强，往前的人还是往中心走，一开始往外走，走到一定程度，人会往回流，现在我们看到的趋势实际是这样的趋势，你这个最终的结果，可能北京四环以内的房产价值会更好。

主持人冯伟：我这么理解，在我们多措并举的这种情况下，一方面高品质住宅的这种需求肯定还是持续旺盛的需求，这是肯定的，它会推动一部分房价的上涨。另一方面在我们政府加大保障的力度，包括农村集体土地，或者是大量对房价上涨预期减弱了以后，或者我们租赁立法以后，大家对租赁、租住的这种认可，加上我们政府有效的保障以后，刚需的这部分肯定会被抑制，是吧？

孙祖天：人还是会集聚在城市中心会居住，但是现在在北京的问题就是说，你居住的情况下，其实不一定是说通过买来居住，可能更多通过租来居住，可能由于他承担不起这个房价，他通过租的方式去居住，这个其实也是政府一个政策的导向。

闫旭东：确实是这样，市场的结构在分化，你不能用一个词来表达。分化呢，比如说刚刚杨博士说了，我的高档商品房它的稀缺性可能越来越多，大家对品质住宅的需求特别商品房的需求可能会越来越强烈，但是更多的我们讲的市场，可能会回归居住，主体的，大部分的，我们讲普通的住宅，包括我们讲保障性或者租赁住房，这部分会对市场的稳定性和市场的压制会很明显。从这些角度上去谈可能会更好一些。

主持人冯伟：多措并举对我们现在房产税的稳定，因为成效已经很明显的，用时间来换一定的空间来讲，包括现在强二线的上涨，马上也会跟着一些调控的政策。

杨现领：二线已经出完了，现在三线四线的核心区在调，去完库存开始调。

闫旭东：棚改可以看另外一个话题，棚改叫做刺激，棚改的背后是货币化控房，不再给你安置房，你就是买商品房，所以说棚改是对消化库存，刺激三四线城市的发展是有促进作用的。但是大家发现了，原来定的是3年，现在定的是5年，你发现力度是在减少的，棚改的力度是在减少的，这是另外一个信号。也就是说，我们现在大规模的棚改靠这种模式去推动，是不是一个长期未来的方向？这可能还需要再观察。

成立：从数据上看，棚改都是每年600万套，今年是580，稍微降了一点，但基本持平。

主持人冯伟：还有一个问题，关于农村集体土地入市的问题，我看到范老师一篇文章在写，这里面有很大的阻力，这一块我不知道成老师你们有没有新的课题或者成果？

成立：是这样，目前集体用地入市分三块：一个是集体供应性用地、集体建设性用地、宅基地。集体供应性用地今年延期一年。

主持人冯伟：延期目的是？

成立：因为第一个集体性用地在农村所占份额很小，如果实现农村土地资本化，释放这个潜力，其实最大的一块是宅基地，但是宅基地又涉及到农民的居住权利、财产的权利。所以推进的相对比较缓慢，今年三权分置的改革，实际上是想促进城市人口的流动。

“三权”就是资格权、自由权、使用权。从我们国家《物权法》的角度上来讲，关于土地只有使用权和自由权，资格权是今年第一次提出来，但是资格权它是指什么？它的内涵是什么？现在还在研究，谁也说不清楚。但是总体的改革方向是希望把农村最大一块资产——宅基地可以释放出来，但是又不能冲击农民居住的权利，不能冲击我们国家农业用地，比如耕地，不能跟这个冲突。

主持人冯伟：前两天我看一个跨省。

成立：那个是土地整治，不跟这个完全挂钩。但是大家看规定，有一条禁止城里人到农村用集体经济性用地或者宅基地做房产开发，禁止城里人到农村买宅基地做房地产开发，但是现在很多商业资本到农村买地做开发，做商业，做住宅，其实很多了。名义上禁止，实际上很难禁止，这个背后是政府调控思路的转变。

主持人冯伟：确权是完成了吗？

闫旭东：完成了。

主持人冯伟：实际从法律的角度来讲，它其实是没有继承权的农村土地，就是对于已进城的这些子女来讲。

我们是从房产税的角度去看土地的改革，其实中央是从大的层面去看这个土地改革，视角是完全不一样的。

成立：现在对房产税影响比较大的，其实这个集体建设用地，不管是宅基地还是集体经济用地入世，实际上它只有在大城市周边的农村才会比较明显，像山村的那些地，你即便集中，影响也有限。但是今年正在研究非房产税企业，在符合规划还有符合什么条件下依法取得住宅用地的制度，正在研究这个，这叫多主体供地，这可能对于房产税资产和房价的影响会比较大。如果多主体供应能够落地的话，这就意味着政府不是主要的供应方了，以前工业企业，比如倒闭的企业，还有占着土地政策拿了土地，他也不搞开发，这些企业的土地就可以逐渐释放出来，变成住宅用地。而且这种直接的交易，这个土地价格大大低于房地产企业向土地中心拿地的价格，这样就可以把房价至少基础层降下来。同时，它也会完善土地市场的机制，因为在政府完全垄断，一级土地市场的情况下，土地市场的价值规律几乎是不存在的。但是如果多主体供应落地的话，由市场主体进行竞价，这实际上反而可以平衡这个土地的供需，进而平衡房价，这个是有作用的。所以这个政策的效果可能要远远大于农村集体用地入市的效果。

主持人冯伟：明白。

杨现领：没问题了。

主持人冯伟：今天咱们要不就先聊到这儿。咱们下次欢迎大家，咱们再深入沟通。