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趋势研判 | 拥抱房产资管新时代

发布时间:2018/03/22 12:38 | 来源 :中国网地产 | 作者: 陈伊颖

在3月5日的十三届全国人大一次会议上,总理在政府工作报告中明确提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。


在新的政策引导下,发育了三十年的中国房地产业加快步入了新房开发与存量房经营并行的新时代。传统房企的单一盈利模式遭遇变革,多家品牌房企将业务重心从新房的销售端转移到销售与持有运营并举。房地产业核心竞争能力也将不仅体现在融资、拿地与开发上,还将体现在对存量房产的专业化、精细化的改造与运营能力上,依托存量房资源展开多种服务性创新业务也已成为业界共识,并诞生一批新型的轻资产运营公司。


联合办公领域的优客工场在毛大庆的带领下已经风生水起,SOHO中国的3Q也已从北京、上海往更多城市布局;长租公寓领域出现了魔方公寓、贝客公寓、龙湖的冠寓等等成长中的品牌,同时还获得了金融上的支持;民宿短租领域也出现了公寓出租平台途家、城市精品民宿运营商路客、海外中高端别墅短租预订平台第六感等。


金融创新助推地产转型


金融属性是房地产行业与生俱来的脉源。无论轻资产运营还是重资产投入与运营,都离不开金融这个助力。当行业的开发度不断提高,银行贷款不断收紧,多元金融资本和社会财富直接或间接通过私募股权基金、资产管理计划等途径进入到不动产领域,深入参与行业变革,并从不同维度撬动着行业的金融价值。


各类存量房产的交易与租赁市场的日益活跃,更加助推了房产资管业务的繁荣。优客工场、途家已经成功进行了多轮融资,步入规模化发展之路,路客距离上一轮融资仅一个月时间又获得了上亿的A+轮融资,白领公寓也于2017年11月3日在深交所发行设立总规模为2.7亿元的新派公寓权益型房托资产支持专项计划。


业界资深人士分析认为,未来房地产行业会分化为四类企业——一类是以传统开发为主的大型房企,一类为主攻细分领域的中小型公司,一类以轻资产服务为主,还有一类为资产投资管理公司。在服务性创新公司背后,为其输血的正是第四类企业——资产投资管理公司。


专门基于存量房产的资产管理公司近年来才开始涌现,高和翰同基金是其中比较活跃、专业水准很高的一只。春节前,以高和翰同基金创始人王倩、苏鑫为代表的知名投资人和一批与服务相关的轻资产运营创业者会聚京城,就城市更新、轻资产运营商、资产证券化等热门话题进行了深入交流,也为我们打开了探索新资管时代发展趋势的一扇窗口。


资管重塑房地产价值链


两年前,新成立的专注于房地产产业链股权投资的翰同资本,与擅长一线城市和1.5线城市核心区域商业不动产投资以及城市更新的私募股权基金高和资本,合作发起了一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金——高和翰同基金。这支基金聚焦在房地产产业链,从运营、管理、服务到交易,针对各种资产类型系统梳理所有涉房领域后,他们选择投资那些房地产细分领域的领先公司。


在前美国华平基金中国区执行董事、翰同资本创始人王倩女士看来,从美国、欧洲和日本等发达国家房地产发展经验来看,大规模开发早已在上百年前完成,之后都是存量资产运营、改造、交易,但同样形成了一个庞大的市场。而目前的中国房地产行业,正处于从传统开发向各类运营转型的转折期,也是基金投资公司介入的机遇期。


紧密围绕房地产产业链的专业细分领域布局是高和翰同基金的一大投资风格。王倩和她的团队对整个房地产价值链进行过梳理,形成了一个坐标系:横轴是产业链的主要环节,比如运营、交易和服务;纵轴则是业态,囊括了居住、办公、商业、停车、养老、仓储等,其中居住又细分了常住和旅居。他们就沿着这个产业链的坐标系寻找代表性的企业投资。


成立一年后,2016年高和翰同基金先后投资了集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”、长租公寓租房平台“嗨住”、中高端别墅预订平台“第六感SenseLuxury”、办公租赁服务提供商“空间家” 商业租赁服务平台“铺天地”等新创企业。


2017年,它又完成了智能家居服务商“好享家”、精品城市民宿预订平台“路客”、领先物业管理服务企业“长城物业”、及办公园区运营商“创邑”等新投资,将生态圈布局得更加完整。


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在高和翰同基金的支持与引导下,其所投资的企业均出现了规模上的跨越。如空间家2017年12月的月度合同收入超过3000万元,同比增加了394%;第六感度假别墅同期的月度收入同比增加了72%。


资产证券化将助推城市更新规模化


盘点高和翰同基金参与投资的这些企业,能看出这些都不是“重资产”的持有开发公司,而是围绕存量资产进行一系列整合、运营管理的轻资产公司。

事实上,在房地产领域正在兴起的还有一类重资产创新业务:即城市更新。很多开发企业和离开开发企业独立创业的地产人都瞄准了这一领域。


前SOHO中国COO、现高和资本董事长、高和翰同基金合伙人苏鑫是介入城市更新业务的先锋,他把城市更新生动地比喻为“从房地产这根朽木上长出来的生命之花”。他认为,城市更新从一开始就表现出极为不同的特征,长线的投资、丰富的产业链、稳定的现金流以及更偏重于内容和服务的提升,与房地产把土地加工成房子的制造业属性完全不同。城市更新属于服务业,是消费和技术升级下的实体经济,“当房地产面临转型时,城市更新是必然选择”。当然,城市更新也是城市发展到一定阶段的必然选择,很多老的物业需要改变功能和焕新形象以及加固。


苏鑫开心地提到,自2016年开始的这轮地产调控中,城市更新非但没有受到压制,反而得到了支持。他介绍:上海早已出台了城市更新管理条例,东莞更是设立了专门的城市更新管理局。不得不承认,城市更新的理念正在蔓延整个中国。因为城市更新能够做到三方即政府、市民和投资方的共赢。政府可以增加税收,投资方实现资产价值的提升,市民则满足了消费升级的需求。


虽然存量硬件与改造概念均有具备,但苏鑫认为,目前国内的城市更新,仍缺少成规模的促流动力,而REITs、CMBS等证券化产品,能为存量资产搭建稳定而持续的流通与运营资金,是城市更新的最终出口。


目前,包括高和资本在内的多个金融机构方,都已针对存量资产发行了专项资产管理计划,尤其是去年年底以来,包括旭辉、保利、碧桂园在内的多个品牌长租公寓,均成功发行了40-100亿元额度不等的ABS。


对此,苏鑫分析认为,虽然标准版REITs在国内还未落地,但现在国内所出现的类REITs还是CMBS,其在融资规模、融资期限、增信手段等方面,都已具有极大的优势。比如类REITs产品,首先融资的规模能达到估值的80%到90%,因为是按照物业年净经营现金流的15-20倍计算,倍数高、资金变现规模大;其次,融资年限也更长;另外可以通过资产本身来增信,不必额外的主体增信;还可以优化资产负债率,不占用公开发债额度。CMBS的情况也类似,其作为国际领先的标准化产品,融资规模相对传统的经营性物业贷款明显放大。同时可帮助企业提升在资本市场的认可度,打通资本市场多元融资渠道。亦可结合并购基金的发展,形成闭环滚动发展的商业地产运营模式。相比较直接卖出去套现赚钱的做法,证券化产品的模式不仅将资产管理权牢牢地控制在了自己的手里,未来还可以参与基金劣后级的投资,分享资产未来的溢价。

苏鑫坚信,类REITs等证券化产品的发行,是对城市更新风口的提前布局,而一旦证券化真正落地,城市更新这架直升机就能实现真正的远航。


新时代已来,行业转型已经开始,金融配套也开始跟上。中国网地产观察认为,两会精神鼓励行业创新,企业要谋求基业长青就要应时而变、积极创新、把握窗口,主动摆脱对传统路径的依赖,还要尊重专业、学会合作,谋求共赢与多赢。

(责任编辑:甘承浩)
中国网地产

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