2016年，碧桂园已备好500亿预算用于新增项目，如今其开始向外界描绘未来在一线城市的发展蓝图。

4月28日下午，“碧桂园一线城市战略发布暨天河星作首发仪式”在广州珠江新城正式举行。嘉宾名单显示出各方对于此次活动的重视：碧桂园集团联席总裁朱荣斌，副总裁、新闻发言人朱剑敏，广州区域总裁、北京区域总裁等高层均出席现场。

通过发布会，碧桂园做了几件重要事项的披露。其一便是为与力迅地产合作的天河区碧迅·天河星作（小新塘项目）品牌背书，这也是碧桂园真正意义上在一线城市中心区首个亮相的项目。

朱荣斌在现场透露，“天河星作”的案名是自己起的，这将是碧桂园进入一线城市的“开篇之作”。他公开声称：“我们必须成功，并且只能成功。”

值得一提的是，除了天河区小新塘项目合作方力迅地产，碧桂园这一次向外界披露了更多合作动向。另外两家本土企业广州番禺南星有限公司、颐和地产，也将和碧桂园签订广州区域战略合作，涉及番禺星海汇项目，以及增城狮尾路项目。

碧桂园显然还想“拉拢”另一批开发商加入合作行列。据观点地产新媒体了解，包括中海、龙湖、旭辉、方直等多家开发商的老总也在出席名单之列。

随着城市间分化加剧，碧桂园正试图用设立一线事业部、沪深等地扩张等方式稳固后千亿时代的持续发展。如何平衡在一二线规模与风险，如何提升创新能力与溢价能力，这家以三四线城市项目见长的开发商面临着博弈。

对此，主导一线拿地工作的朱荣斌不无感慨地表示，碧桂园在一线城市没有太多积累，重新回归这些城市后“面临巨大的困难”。过去一年，集团参加了50场土拍，但是斩获寥寥无几，可以说过得非常辛苦。

不过他转而强调，在碧桂园“深耕三四线，环抱一二线”战略里，一线城市对于千亿企业而言不可或缺。

在战略发布会现场，上述战略在朱荣斌口中有了更精准的诠释：第一，打开一线城市要靠产品，须打造全新的产品系列。除了“星作”系列，碧桂园将打造城市高端产品，其中在上海即将推出顶级豪宅。

第二，碧桂园在发展理念上，将以“做一个成一个”为主导，不会急于扩张，选择精雕细琢。

广州中心首落子

4月26日首发的碧迅·天河星作项目，尽管只是碧桂园“回归一线城市中心地段”的个案，但在外界看来，这会是碧桂园一线城市战略调整的风向标。

据观点地产新媒体了解，早在去年7月，碧桂园已宣布在广州天河区拿下“小新塘项目”，属于与本土开发商力迅地产合作开发项目。

碧桂园披露的资料显示，小新塘项目命名碧迅·天河星作，地处天河智慧城，南临金融城。项目临近规划中的地铁21号线智慧城站，占地4.3万平方米，建筑面积8.7万平方米，共868套住宅，分两期开发。

对于此次牵手碧桂园，力迅地产代表于向群在发布会上表示，这将推动公司的规模发展，以及品牌提升。他透露，小新塘项目将打造成“天河的精品住宅”。

碧桂园联席总裁朱荣斌则形容，小新塘项目是碧桂园在一线城市的“开篇之作”。他现场介绍称，项目取名为“星作”，寓意公司进入到一线城市要像天空的星星一般。

“‘天河星作’体量不到10万平方米，今天召开发布会是想传递一个声音，即碧桂园对这么小的项目也是用尽所有的心血。”他如是为项目作宣传。

朱荣斌还透露，除了广州天河星作，碧桂园未来将有数个一线项目推向市场，包括上海嘉誉、浦东星作、上海灏景湾等。其中，浦东星作作为“星作”系列在上海的落地项目，将打造成以洋房为主的轻奢产品。

对于碧桂园而言，上述转变仍至今仍让部分市场人士感到意外。过去24年，在内部经营模式惯性及城镇化政策导向作用下，三四线城市项目一直是碧桂园的发展重心，对一二线城市则基本只在郊区发展。

最能说明碧桂园发展模式的是其2001年开发的广州增城凤凰城项目，该项目面积多达10万亩，建筑面积达1332万平方米，从规划、设计、建筑施工到装饰、物业管理都由碧桂园完成，从成本上进行全方位把控。

凤凰城2002年入市时，带装修住宅均价仅2800元/平方米，价格较同一地段的毛坯房为低。时至今日，该项目已经为碧桂园带来总销售额逾500亿元。

对此朱荣斌也表示，过去碧桂园坚持在三四线城市发展，如今战略已经有所变化。“集团不是只会开发三四线城市楼盘的开发商，一线城市不可缺席。”

年报显示，2015年碧桂园实现销售金额1402元，其中有52%来自一二线市场，超过三四市场贡献比例。受此带动，该公司年内土地投资高达560亿元，其中一二线地块金额比例为75%。

据朱荣斌披露，自去年至今，碧桂园在上海、广州、深圳累计获取10个项目，其中上海占5个，广州占4个，深圳则仅有龙华老围旧改项目。

一线困惑与挑战

杨国强曾如是形容碧桂园的秘诀：“低成本土地、规模化生产、快速销售。”

凭借这一主导理念，碧桂园2007年上市时总土地储备高达4500万平方米，成为当时中国最大的“地主”。在此之前两年，该公司的土地成本甚至仅是售价的6%-7%。

碧桂园在官网上强调了这一点：“碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米6500多元，是十强房企中最低的。”

在阐述碧桂园最新的“深耕三四线，环抱一二线”战略时，朱荣斌的发言也透露出成本因素对于公司的影响。他坦承，碧桂园的“一二线”与其他开发商的“一二线”不同，公司主要在这些城市周边打造产品来吸引客户。

“碧桂园是在二三线城市开发项目，却是卖给一线城市的客户。”

碧桂园年报数据显示，2012年、2013年、2014年、2015年，公司营业收入分别为418.91亿元、627.25亿元、845.49亿元、1132.23亿元，毛利率却为36.6%、30.3%、26.1%、20.2%，净利率则为16.4%、13.6%、12.1%、8.2%，这在一定程度上说明，过去的发展模式已经难以支撑碧桂园的持续发展。

对于谋求长远发展的开发商而言，如何优化土地布局是个必然命题。早在2015年7月，碧桂园成立一线城市事业部，从职能机构上正式确立战略调整。

根据观点地产新媒体获得的信息，一线城市事业部被赋予独立管理权限，团队主要由曾在一线城市开发高端产品的开发商的人员组成，由朱荣斌直接统领，目的便是在北上广深寻找合适地块。

某种意义上，组建一线城市事业部，调整“进驻一线”战略，是碧桂园在房地产形势变化下发起的由内而外的变革。目前的部分迹象显示，碧桂园在落实北上广深拿地策略时，表现并不如想象的那般坚定。

2015年10月21日，由朱荣斌亲自坐镇的碧桂园北京公司团队，联手中国金茂分别以总价34.2亿元、17.6亿元首度竞得北京丰台两宗地块，楼面价最高逼近3万元/平方米。而竞拍后，市场随即传来碧桂园将退出联合体的消息。

这也暴露出碧桂园在革新和发展惯性之间的矛盾。朱荣斌也坦承，对所有开发商而言，一线城市是最有吸引力的。“但融创的孙宏斌也说过，过去在一线城市怎么拿地都可以，但现在这里的土地基本算不过账。”

朱荣斌透露，去年碧桂园在一线城市参加了超过50多场土地拍卖，斩获却寥寥无几。“那些失之交臂的北京、上海项目，如今房价已经涨了50%甚至更高。但按照当时的地价，真的很难算这笔账。”

“当时杨主席发短信安慰我，他说世界很精彩，市场也很残酷，这就是一线市场。”

在一个月前的全年业绩会上，碧桂园公开谈及“环抱一二线”战略时，对于挺进一线城市的保留态度也体现了这一点。碧桂园表示，一线核心地段“保持关注和审慎参与”；二线城市则“持续参与”，捕捉大城市外溢的购房需求。

因此，对于一线城市战略的最新内容披露，碧桂园也多限定在提升创新能力与溢价能力，对于一线城市的投资则继续有保留。

朱荣斌公开声称，碧桂园要打开一线城市，需要靠产品，最重要的是品牌提升。“碧桂园不是只会打造三四线产品，要打造全新的产品系列。”除了目前在广州、上海推出的“星作”系列产品，未来还将推出顶级豪宅产品。

“在开发上，碧桂园将不再走过去粗放路线，而是精雕细琢，把产品价值发挥到最大，才对得起每一位业主的托付。”

在产品理念上，朱荣斌则明确表示，一线城市土地资源珍贵，价格高，买一块地动不动就是3万元/平方米。发展理念方面，碧桂园在这些城市做一个成一个，“不会急于扩张”。

即便如此，碧桂园在一线城市储备的土地仍能为其业绩带来一定推动，目前其储备达490万平方米，货值约500亿元。据朱荣斌透露，2016年前四个月，碧桂园的销售金额或超过600亿元。（ 观点地产网 ）