（原标题：中介巨头自揭二手房交易内幕：低效竞争背后是游戏规则缺失）

房屋经纪行业迎来存量市场的春天，截至2016年末，二手房市场交易额已超4万亿元，20余个城市的二手房交易比重超过新房市场，北京、上海的二手房成交量已是新房的两倍和三倍。

中介机构从未像今天这样强力地影响着房地产市场，但错位之处在于，如此大体量的一个参与主体，似乎难以摆脱上不了台面的“草寇”形象，不仅没有开发商的财富光环，更不曾产生全国人大代表和政协委员等重量级代言人，没有专门的法律规范，即便出现在政府文件中，也一直是被“引导”、被“规范”的对象。

比如，本轮调控对中介的管理力度史上空前。大批代理学区房、商住两用房的店面关停，独家房源代理等行为偃旗息鼓。

雷霆手段之下，中介行业也在反思行业乱象的根源：比如行业信息不透明，独家房源切断了市场的议价空间，客观上推高了房价；再比如在行业潜规则之下，部分经纪机构依靠虚假房源信息延揽顾客，居然也可以做得风生水起。

讽刺的是，卖方市场下，消费者并不太在意独家代理和虚假房源，他们对自己信息被泄露的反感更加强烈。实际上，参考美国经验，独家代理也并非洪水猛兽。

关键的问题在于，目前中介行业的游戏规则尚未确立，还停留在对房源和端口的低效竞争阶段。提升服务水平、健全经纪人的责权利、在产业链上提炼更多机会和价值等，是下一步竞争的关键。

经济观察报“蓝筹地产沙龙”先行探路，邀请包括北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥、我爱我家副总裁胡景晖、麦田房产副总经理李杰等行业领军者，探讨了“存量时代的机遇与秩序”。

独家房源是与非

经济观察网：交易的公开透明如何实现？如何看待“独家房源”和高房价的关系？

胡景晖（我爱我家副总裁）：独家代理背后是房源之争。

我认为可以从这几个方面去认识：首先，受卖方市场的限制，行业无法避免地陷入激烈的房源争夺战，“得房源者得天下”，中介公司在线下大规模建设门店，密度已经超过了麦当劳，肯德基。

而线上，受商业网站收费机制引导，房屋中介浪费了大量时间和精力在重复房源，甚至是虚假房源上。

行业在门店建设和端口广告的花费激增，但却陷入了低效竞争的怪圈。

其次，“独家房源”事实上推高了业主对成交价的预期，进而推高了房价。

最后，从消费者角度来说，“独家房源“使购房者被剥夺了选择权，而业主也丧失了在中介的议价权。从经纪公司的角度来说，未来希望房源能做到多家出售，在保证房源的真实唯一性的基础上，经纪公司能专注于服务。

赵庆祥（北京房地产中介行业协会秘书长）：是的，从另一个层面来说，房地产经纪行业从业人员普遍年龄小、从业年限短、流动性大，是否拥有职业资格，是否受过专业训练对经纪人员从业和发展几乎没有影响。

房地产经纪公司仍依靠资金实力、人员和门店数量，以及购买端口的多少来竞争，相互间拼资源、拼消耗，而没有变成拼专业服务。缺乏必要的行业准入和多家居间服务模式，直接导致房地产经纪公司在获取房源时无法体现专业优势，卖方市场环境下，经纪公司竞相获取委托和都想快速成交，最终演变为推高房价。

对独家房源，我认为可以借鉴国外经验，如果在制度上要求在规定时间内公开独家房源信息，并允许其他经纪人员作为合作方进入，交易双方都有代理经纪人的情况下，可以实现交易均衡。

李杰（麦田房产副总经理）：“独家房源”是人为制造信息壁垒。但信息的公开、透明、真实、有效将是行业趋势。

如何形成行业内健康、和谐的竞争环境？可以从外部和内部两点着手：

首先，行业秩序的建立，需要竞争者们要在某些层面上达成共识，让行业真正回归其“信息匹配”本质。其次，在公司内部，应该用有效的制度，对经纪人做到强有力的管控与约束。

孙庆磊（麦田房产副总经理）：这个行业的许多高层有情怀有想法，但行业的脑袋和手总不在一块儿，为什么呢？

拿饮食业服务标杆海底捞举例，海底捞服务员犯错没有太大回报，但经纪人犯错成本相比回报，相对比较大。

其次，个别经纪人在心态上一锤子买卖，在二手房市场不健全的地方，仍然抱着“这单交易完再也不见面”的想法在卖房。

如果效仿滴滴，中介行业将信用体系跟经纪人的执证角色紧紧捆绑在一起，如果犯错了就有处罚，甚至严重的整个行业都弃用。从这个角度看，全行业统一标准规则治理就会相对容易，但如果仍然有企业尤其是大企业在用人上放开口子，那么没有尺度就会有危险。

孔丹（我爱我家品牌总监）：妨碍信息透明的不仅是独家房源，更关键的是虚假房源。

房源的真实性是最基本的东西，虚假房源本来不应该成为一个问题，各大中介企业内部系统的房源都是真实的。

虚假房源主要聚集在58、赶集、安居客等第三方商业类房产信息网站，这些商业网站的游戏规则是经纪机构发的越多，他们就越挣钱，商业网站不合理的游戏规则助涨了虚假房源的泛滥。

对“独家房源”，从实际观察来看，消费者并不关心独家房源和房源真实性的问题，更为看重的是中介的服务，尤其是签完合同之后这一段，大部分签完合同就交佣金了，后端尤其是涉及到资金层面的，才是更多问题发生的地方。

郝炬（睿信致成总经理）：现在中介沉淀下来的信息、诚信机制以及服务模式的创新，是行业能够真正实现增值的地方。是否可以效仿美国形成公开的房源或联盟性的信息，从而把对房源的竞争变为服务商之间的竞争？