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阳光城年内吸金超60亿元被指”借新还旧”

来源：经济参考报 2013-09-13 08:01:00

楼市融资房地产信托借新还旧阳光

近日，阳光城集团股份有限公司发布公告，华润深国投信托有限公司拟与本公司及其全资子公司阳光城集团山西有限公司、新南城房地产签署设立信托计划。该信托计划优先级规模预计9.5亿元，劣后级规模预计7.5亿元，共计17亿元，为阳光城今年以来最大规模信托融资。自此，今年阳光城从基金、信托机构融资已超60亿元。
　　信托22个月融资52.6亿
　　8月29日，阳光城公布半年度报告显示，截至报告披露日，除了开发贷款和流动资金贷款等传统融资模式，阳光城目前已实施存续有效的融资计划到账金额共计约55.6亿元。其中，信托融资25 .6亿元，目前仅累计偿还2 .35亿元。加上8月6日向民生信托融的10亿元和9月7日向华润信托新融的17亿元，阳光城从2011年11月至2013年9月共计22个月内，通过信托方式融资共52.6亿元。
　　自2010年新一轮房地产调控以来，A股房企融资一直处于暂停状态，至今3年有余。“房地产是高杠杆行业，对现金流要求较高。资金面的收紧，对中小房企影响较大。阳光城把策略押在‘高周转高成长’身上。这种方式一般采用标准模式，进行流水线般的造房，以此加快资金周转和降低投资成本。”一位长期研究房地产行业的券商人士对《经济参考报》记者表示。
　　另据Wind统计数据显示，按筹资现金流入计算，阳光城上市以来累计募资约152 .7亿元，其中首发融资、股权再融资和发行债券融资仅占7.21%，92.79%都是以间接形式融资，共计达141 .7亿元。在间接融资中，又以新增长期借款为主，占85.05%，其中仅2011年一年内间接融资增加36亿元，这中间很大一部分是采用2至3年期的信托融资方式。
　　融资成本渐高条件苛刻
　　用益信托网统计数据显示，2011年11月至2013年9月期间，房地产信托共发布1479个产品，规模总计近3775亿元，平均年收益率为9.92%。记者查阅阳光城近年的公告发现，其对外房地产信托融资利率普遍高于同期房企的平均值。其中，2012年3月的五矿信托金融国际项目利率高达17.5%，陕国投国中星城贷款年利率15%，国元信托陕西实业项目年利率为15%，刚刚创下今年最大融资量的华润新南城项目也保持在11%的高位。
　　2013年3月30日，阳光城发布2012年年报时曾高调表示，多渠道融资提升了公司资金配套能力。公司在通过快速周转加速销售资金回笼的基础上，会充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础上，创新合作模式，扩大资金来源，降低资金成本。
　　不过，阳光城未能实现降低资金成本的目标，2013年8月6日，其全资子公司石狮房地产仍承诺以11.25%的年收益率向民生信托融资，并约定“安全条款”，如到期未达上述收益金额，由上市公司补足其收益差额款。
　　有业内分析人士表示，阳光城全资子公司石狮房地产向融资方民生信托的担保条件和补足收益差额承诺，完全改变其股权投资性质，和固定高收益类产品没什么区别。
　　被指“借新还旧”应对20亿兑付洪峰
　　8月29日，阳光城公布2013半年度报告显示，阳光城主营业务在房地产行业的毛利率为36.72%，同比减少6.45%。经营活动产生的现金流量净额近- 5 .9亿元，比上年同期减少163.57%。销售出去的价值28.3亿元的房子到最后却没有见到“真金白银”。
　　中金此前发布的房地产行业信托报告指出，2010年和2011年新增信托估计为5000亿元，占存量信托的70%。按照1.5至2年的发行期限，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816亿元，加上相关利息，总还款额分别约2500亿元和3100亿元。资料显示，阳光城2013年将迎来信托偿还高峰期，到期偿还金额20.17亿元之多。
　　对此，公司在2013年半年报给出的解释是，随着公司经营活动的开展，定期兑付并新增融资计划是企业经营的正常之道。基于与金融机构的良好合作，近年来，公司通过多种融资方式支持房地产业务，实现高周转、较高收益的经营目标，公司存续的融资项目均运行正常，未有逾期或违约等情形发生。2013年至本报告披露日，公司已累计偿还金额28.14亿元，其中提前偿付两笔融资计划，合计10亿元。
　　对于提前兑付的两笔信托资金，一位长期关注房地产信托的内部人士对《经济参考报》记者透露，阳光城之所以提前偿还两项目的资金，是因为这两处利率高得离谱，汇泰房地产项目采用固定年利率和浮动年利率之和来计算，而金融国际项目年利率更是高达17.5%。
　　中金报告指出，由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。其中，“借旧还新”在中小型上市公司中的阳光城体现尤为明显。
　　记者梳理阳光城发布的2013年半年报统计发现，2013年和2014年为阳光城房地产信托融资的兑付高峰期。2013年仍有近2亿元陕国投国中星城项目待兑，2014年到期资金近15亿元。“阳光城目前经营性现金流为负，只能通过借新账还旧账的方式应对近来的兑付洪峰。”上述业内人士对《经济参考报》记者表示。
　　针对外界的一些质疑，记者试图联系阳光城证券代表江信建，在记者表明身份后，对方以现不便接电话为由拒绝采访，截至发稿时止，其手机都处于无人接听状态。
　　

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