2011年底，沈阳于女士以10万元首付从沈河区中街九龙港购买了一套商铺，最早承诺2012年5月份开业，但由于开发企业频繁变更、开发商资金短缺等问题，目前该项目仍然处于试营业阶段，产权证也一直未能办理。

作为东北地区的商业城市，沈阳这个常住人口超过800万的城市，近年商业地产开发逐步趋于饱和，多数商业项目面临与九龙港同样的境遇。中街地处沈阳市核心地区，历来是传统商业中心，因此九龙港项目开盘以来备受关注。

中国房地产报记者在沈阳当地走访中发现，目前，不仅是商业项目空置率高，由于今年大量写字楼集中入市，沈阳写字楼的空置率同样惊人；此外，以苏家屯、沈北新区、东陵区等为首的远郊地区住宅空置率也相对较高，尤其是价格相对较高的别墅、高档公寓，去化周期漫长。

据沈阳某项目营销负责人介绍，从产品而言，写字楼、商业地产、别墅、高端住宅项目销售较差；从地域上划分，远郊各种配套较差的项目销售较为滞后，入住率低；“还有一个特征，大开发商的项目好卖一些，小开发商的项目比较难卖”。

商业、写字楼空置率较高

沈阳五洲城建材广场项目位于苏家屯区，总占地面积超过6000亩，2012年开盘以来，由于项目距离市区较远，周边配套较差，至今13670套商业单位未售出一套。2014年4月酒店用品商业区开业，至今仍处于不温不火状态。

而位于于洪区永安新城的润恒农产品批发市场，2013年9月开盘销售，累计3430套商铺至今仍有2927套处于待售状态。

即便是位于沈河区较为繁华地带的美博交易中心，从2010年开盘以来，2587套房源中仅售出172套。

据戴德梁行发布的数据显示，截至2014年底，沈阳商业项目存量为730万平方米，到2020年，这一数字将达到1200万平方米；不断攀升的商业地产供应量和难以与之相匹配的客流增长量，成为商业空置率较高的主要原因。

沈阳北站周边及长白岛是写字楼市场两个主要集中区域，和平区、沈河区、浑南新区等地写字楼集中度较高。与商业项目空置较高一样，沈阳地区写字楼空置率也极为严峻，在一些传统写字楼集中地区，整体出租写字楼的广告随处可见。

以长白岛时代广场为例，2014年3月份开盘以来，780套房源中仅售出一套，其他779套均处于可售状态；位于铁西区的唐轩中心2013年底开盘，682套房源中仍有655套处于待售状态；位于沈阳北站附近的财富中心写字楼，从2004年开盘至今，仍有近300套处于可售状态。

截至2014年底，沈阳甲级写字楼空置面积为26.8万平方米，空置率达38%，到2020年底，沈阳地区写字楼还将增加240万平方米。戴德梁行沈阳及大连公司副总经理冯其武表示，2014年沈阳地区写字楼集中入市和经济低迷是造成写字楼空置率较高的主要原因。

住宅去化周期长

与商业、写字楼项目的情况类似，目前，沈阳的一些远郊区位住宅产品，同样面临高空置压力。

沈阳市棋盘山地区，由于环境较为优美，区域内集中了大量的别墅项目，多数别墅项目虽然开盘多年，但去化率并不高，部分项目销售套数只有个位数，多数项目去化率不到一半。

由沈阳泰恒投资开发的国王湖项目，已经开盘两年多，192套别墅仅仅售出12套；新希望集团开发的紫檀山项目2012年7月份开盘，至今仅售出一套别墅，仍有159套处于待售状态；碧桂园棋盘山项目2008年开盘至今，354套别墅仍有159套处于待售状态，碧桂园棋盘山是沈阳销售较好的少数几个项目之一。

2009年11月开盘的亿达玖墅项目至今也只售出84套，仍有183套未售出；首创棋盘山1号项目开盘逾5年，销售量不到一半；绿地国宾府开盘至今近3年，仅售出16套别墅。而绿洲优山美地项目从2008年开盘至今，717套别墅也只售出200套。

沈阳万科房地产开发公司的一位内部人士透露，由于目前房地产市场较差，沈阳地区高端物业项目成交情况更差，万科柏翠园项目一二期均为大户型，每平方米单价在20000元左右，第三期项目原本计划开发100平方米左右的户型，但由于引发老业主维权而作罢。

腾讯房产根据沈阳2012年至2014年三年平均销售量计算，沈阳商品房去化周期为2.2年，在全国所有省会、副省级城市中，去化周期之长仅次于大连和青岛。在今年5月，沈阳市新增商品房面积135万平方米，而库存又增加了27万平方米。

沈阳恒大绿洲项目的一位销售人士称，目前主要以改善型需求为主，远郊项目销售较差，“远的地方配套比较差，距离上班地方也远，所以压力也比较大。另外，小开发商的项目也不好卖，很多小开发商楼盘质量太差”。

（来源：中国房地产报）