在电商大行其道、购物中心纷纷转型之际，北京颇负盛名的商业综合体北京侨福芳草地日前迎来了五周年庆典。在其起步的2012年，soho尚都经营惨淡，世贸天阶风光不再，侨福芳草地异军突起。凭借独特的艺术化商业空间营造、差异化的市场定位与良好的口碑效应，芳草地5年来好评度一路飙升，如今已成为北京家喻户晓的地标性建筑，为北京小资人群创造了新的时尚生活方式，也打造了商业综合体的新高度。在商业地产商们直呼寒冬已来之时，芳草地缘何热度不减？芳草地的成功经验，同行们是否能学到？

为此，中国网地产中国在芳草地五周年庆典当日，特别约访了总经理赖国贤先生，邀其走入《地产30年漫谈》栏目，分享其从芳草地运营之道延展开的对国内商业地产十年的观察和见解。

赖国贤先生2007年正式出任侨福芳草地总经理，正是在他任期的十年间，芳草地从一个名不经传的大厦 华丽转身为北京的商业标杆。而在此之前，他亦亲手打造了台湾的著名地标项目——台北101大楼。这位专家级的商业地产运营翘楚，同时担任着全国台湾同胞投资企业联谊会（全国台企联）与北京台资企业协会（北京台协）的副会长。

购物中心和电商的消长与博弈

 走进侨福芳草地，是一次愉悦的身心之旅，随处可见的艺术藏品，高达236米的室内长桥，酷炫的旋转电梯及艺术画廊，这个出生就自带艺术IP的芳草地，让很多人一见钟情、流连忘返，之后引为活动和购物的据点。

与侨福芳草地的兴旺景象相反，国内一大批购物中心正在苦苦挣扎中，有些已经难逃关门转变业态的命运。熟悉业内状况的人士反映，自2013年以来，线下实体零售企业“入冬”，客流减少、销售下降、盈利下滑、生存困难成为常态，只有少数购物中心凭借大体量、高颜值、多业态、体验式消费等特点形成了抗电商冲击的能力。

对于购物中心接连倒闭的现象，赖国贤认为这是一种自然的淘汰现象。“互联网极大提高了生活效率，成为每个人都离不开的工具，但我不认为电商是唯一的型态，实体和电商像人的两条腿，一个是空中飞，一个在地上走。电商的优势在于没有时间限制，只要你愿意，任何时间都可以购物，而电商无法让你看到购买的商品。对比之下，实体虽然消费时间，地点有限制，但可以看得到、摸得着，最重要的是可以形成人跟人的互动。未来，整个购物中心有50%-60%的交易会被电商取代，但不会被完全取代，我们应当思考的是如何把电商和实体做一个结合，提供最新的科技，去满足消费者现有的消费习性；同时也必须提供一个良好的消费场所，满足消费者的体验式消费需求。”

对国内商业地产这十年的发展，赖总给予了极大的肯定：“过去10年国内商业地产的 发展速度几乎是国外的3-4倍，发展轨迹都是成跳跃式的。从2008年开始，北京的商业地产也开始蓬勃发展，像三里屯、蓝色港湾、芳草地都是这个时期的产物，而在此之前好的商业综合体是不多的。事实上，这也是良性竞争的结果。整个商业地产带给消费者更多样的选择，哪一家能胜出取决于消费者的认知和偏好。对于业界来说，竞争压力肯定很大。“

他透露，以往侨福每一年都会送员工出国看国外购物中心，而从去年开始侨福只需要把员工送到成都、大连、哈尔滨等地去考察学习，国内有些标杆商业的水准已经是国际一流的。“国外的商业地产都没有中国的精彩，当前创新创意最好的购物中心就在我们中国，而且主要分布在二线城市。”赖总骄傲地说。

芳草地如何炼就高端文艺IP

芳草地的成功，很大程度上得益于它的独特文艺IP,以及对商业业态的精准把握。对此，本网记者和赖总展开了深入的对话。

中国网：您2007年起担任侨福芳草地总经理，见证了芳草地的酝酿、出生、发展与成熟，期间应该经受了不少的挑战，回顾这段历程有哪些感悟？

赖国贤：1995年黄氏家族拿下了位于北京东二环区域的这块地，最初是计划盖一个绿色环保的写字楼。在此基础上，为了满足人群的需求，发展出了餐饮、影院，最终形成一个商业综合体。建筑设计的概念来自于一个英国西南边的热带森林，吸取了绿色环保的元素，形成今天的芳草地。事实上，芳草地从2006年开始动工，历经了7年的施工期，运营了5年。从我担任芳草地以来，在北京让我看到了所有行业高效率的快速成长，在这种竞争下，每个行业的步伐都会更快速，因此我们也面临着很多的挑战。

中国网：芳草地走向成功主要依托的是什么？

赖国贤：侨福最早的DNA是品质，侨福在世界各地盖的楼通常都成为最抢手的楼，也不怕价格很高没人买。最初的时候芳草地希望做出差异化，其次不希望跟其他人同质化竞争。我们在很大的市场里思考的是怎么切不同的消费客群。侨福也在不断跟自我挑战，希望能突破自我。

中国网：艺术化氛围是芳草地最独特的气质，何以做出这样的选择？

赖国贤：这个理念是黄建华先生给我的。黄先生是亚洲很有名的收藏家，他提出了“收而不藏”的概念，提倡艺术走进生活，让每一个人都能触摸艺术。事实上，艺术跟商业不会有很大的冲突，传统的空间都是以消费为主，芳草地想给消费者一个没有压力的消费空间，即使是喝咖啡、闲逛。生活方式和美学是日积月累，侨福希望这种生活方式能推广出去。

中国网：芳草地选址并非是传统的商圈，如何解决的引流难题？

赖国贤：芳草地是一个小型的购物中心，只有5万6千平米，有100个单元的零售业，但是反而让我们把劣势转为优势。体量不大，我们反而不需要太多品牌。因此，我们思考要引进一些亚洲或国内没有的品牌，这样的话，消费者如果要消费这些品牌，就必须来芳草地。

中国网：过去两三年，很多商业地产都在走向O2O转型或者是引入互联网元素，芳草地会转向电商吗？

赖国贤：芳草地的转专长是地产商，不可能也没有能力做电商，但是鼓励租户做电商。我们会通过自己成立的一个开放式的O2O平台跟外界对接，提供消费者想要的资讯。

中国网：业内都说侨福芳草地不可复制，但据说第二座芳草地已经落在了上海新江湾城地区，第二座芳草地会在原有基础上有哪些延续和创新？

赖国贤：上海的芳草地会比北京芳草地更环保，更接近自然。不过，在建筑的结构和施工方法上则是另一个创新。未来的芳草地依旧秉持综合体、艺术、环保的DNA。而对我们的挑战最大的，是怎么让休闲空间更加有趣，让消费者更加接近大自然。可以确定的是，上海的芳草地将以森林为主题，未来在写字楼，在酒店会看见真的树，体量会比现在大的多。

中国网：除了上海以外，芳草地还有其他拓展计划吗？

赖国贤：目前还没有太多精力去拓展。我们每一个时段只专注于一件事情，把一个楼经营好。未来的计划还要看各方面的资源、地块等，侨福集团的想法都是一次做好一个项目，只有确定项目品质、服务没问题的时候，才会考虑下一步计划。