就在上周，保利地产以9.7亿拍下位于观音桥华新街一优质地块，其实关键的点不在于22轮激烈竞拍、6823元/㎡的成交楼面价和58.01%的溢价。我们应该看到的是保利“磨刀霍霍”拿地背后的思维：“一切为了重返前三!”

突然感觉保利有点可怕。不是因为保利千亿级央企地位。也不是因为保利入渝仅仅13年就打造出20多个精品大盘的开发实力。当然更不是因为今年保利在重庆发生了高层人事变动，并且宣布开发战略由刚需转向改需的缘故。觉得保利有点可怕，因为它为了重返重庆市场前三，确实做到了一些让人细思恐极的事。

古语常说，知人知面不知心。保利的可怕之处在于，知人，知面，又知心。当房企学会“读心术”，你会有怎样的感觉?

过去十年，重庆经济迅猛发展，大多数人对居住的需求是在主城有套房子。所以保利选择在主城核心区域筑造大盘，让业主上班方便、生活方便。但是经过这十几年的发展，人们手头更富裕了，对居住环境有了更高的需求。

保利目前正向改善、高端产品发力，为重庆人民打造更好的房子，提供更舒适的环境、更贴心的服务，让客户住的更舒心。

为什么称保利为“可怕”的保利?

一切还要从保利近日即将发布的战略级新品说起。作为“可怕”的保利在主城洋房市场里开疆划代的新产品，位于观音桥鸿恩寺的保利山庄·梧桐应运而生。通过前期大量细致的业主调查，从设计规划到建筑细节方面层层把关，从居住舒适度上真正做到了“越墅级”。

知人：8人专项调查小组深度了解1500户洋房业主诉求

若是问谁在主城洋房类产品上更有发言权的话，拥有1700余户，整个三北区域最多的洋房业主的保利或许算是其中一个。

2009年，保利豪掷38.1亿，拿下了当年号称“重庆楼市第一美女”的观音桥鸿恩寺地块，开发出了如今北区热门楼盘——保利江上明珠和保利山庄，随着时间不断推移，如今该地块终于开发到最后一个组团，也是该地块最精华的一处。

好钢自然要用在刀刃上，保利认为，只有在该地块上开发出最具舒适度，最能满足中高端人群居住需求的洋房产品方才不负其“美丽身段”，而谁对于这个问题最了解?当然是对洋房具有第一感受的人群，也就是居住在洋房的业主们。

在前期规划的时候，保利为了了解到洋房客户对于产品的第一需求，专门组建了8人专项调查团队，历时3个月走访了保利1500余户洋房业主，搜集了大量一手资料，包括业主对于洋房的种种使用感受等等，比如：80%的业主希望花园能够再大点再大点;100%的女主人都无法抗拒独立衣帽间的诱惑;60%的业主都有私家车，有的甚至还有两辆，他们更多考虑到车库直接入户的私密和安全类要求……

1500户业主实地走访，这样大的工作量，保利竟然做到了，其表现出来的韧劲儿可敬，也真可怕。

保利正是基于大量的实地走访后，根据业主们的需求，在前期产品设计上就规避了大量一般洋房产品开发中会遇到的痛点，打造出位于观音桥绝版地段，仅100多套的“越墅级”洋房——保利山庄·梧桐。

知面:7.5米横厅6米挑高设计,保利给你大面积还有大面子

知面，则是保利的另一大可怕之处。

这里的“知面”两重意思，一是指知道业主的面积需求，二是指知道业主的“面子”需求。就拿作为家里使用频率最高的地方——客厅来说：客厅不够大，怎么招待亲戚?客厅不够宽，怎么在朋友面前绷面子?

一般来说，住得起洋房的业主经济实力都不会太差，无论是在家族里还是社会上都具备一定的地位，房子作为其经济实力重要的体现，自然是越豪华越好。

据调查显示，70%的男主人对于客厅大面积设计都有强烈的需求，保利山庄·梧桐在设计客厅面积的时候充分考虑到这一点，采用全挑高设计，层高高达6米，当它出现在别墅上，这或许很普遍也很普通;但若是出现在洋房上，那就一点也不普通。

从居住空间感上来说，会让整个居住空间变得张扬、大气，让居住者的尊崇感得以最大化地体现，用“享受别墅空间的待遇”来形容这样的洋房空间，绝非夸张，如果将6米高的客厅打造成复式客厅的模式，则会让客厅更显气派、情调和艺术。

另外，最大达7.5米的横厅设计将采光视野做到极致，南北通风效果更好，最关键的是，客厅里还有约30㎡可改造面积，让你的客厅看起来不仅大，而且宽，最重要的是还有面子。

知心:在用户最急需的地段做最懂用户需求的产品

保利最最可怕之处，是它太懂用户的心。都说“女人的心思你别猜”，但是做地产这一行久了的人都知道，购房者的心思才是世界上最难猜的，没有之一。

但是即将面世的保利山庄·梧桐，则会让人惊奇地发现原来保利在基于大量洋房用户调查的基础上，揣摩用户心思的水平已然悄悄攀升到极高的水平，下面就举几个例子。

为什么会把开发地点选在观音桥?

重庆一路向北了这么多年，房子越修越远，保利在调查中发现，其实大部分中高端人群最青睐的住地除了观音桥，还是观音桥!

无他，观音桥有发达的商圈经济、有成熟的配套，有超高的人气，好吃好耍的重庆人在这里统统可以找到自己所需求的，而之所以目前有一部分中高端人士选择了例如照母山、大竹林等区域，除了对于环境的需求之外，更多的还是因为观音桥无房可买的尴尬境地导致的，有部分业主在调查中表示，其实要是能住观音桥，谁还想一个劲儿地往外跑?

为什么每家每户都有大面积的露台?

洋房洋房，没有大面积的花园怎么能叫洋房?你让业主心爱的花花草草放哪里?洋房之所以看起来“洋”气，不就靠那些花花草草点缀出来的吗?

保利山庄·梧桐就最懂重庆市民的心，每户都提供大面积的露台，可以改造成入户花园，让业主充分享受到侍弄花草的闲适生活。

从户型设计上看：

一层二层的业主最划得来，最大约95㎡的花园全部赠送，这面积甚至超越了很多经济型别墅的花园面积，还有近100㎡的地下室赠送;三层四层的业主花园面积更大，面积可高达115㎡，种什么都够了;五层六层的业主拥有4大露台，花园、茶吧随你改造;七层八层的业主享受到的则是赠送屋顶花园的高级待遇，搭个秋千架，浪漫气氛瞬间爆棚。

为什么地下室的面积刚好够用?

说到地下室，其实很多别墅业主会感到有些烦恼，因为地下室的防水防潮工程一旦做不好那就是个坑，很多人都觉得地下室是块“鸡肋”，面积太大不好打理，面积太小实用性不强。而关于地下室，保利则有自己独有的想法——“够用就好”。

不铺张，不浪费，让每一寸面积都找到它应有的去处，保利山庄·梧桐深深揣摩到了用户在地下室空间利用方面的痛点，所赠送的最大约100平米的地下室没有一寸空间是被浪费的，方正的地下室空间让你可以用于任何需求，比如台球室，健身房、影视厅、酒窖等等，保利认为，不浪费才是最完美。

对于竞争对手来说，保利真“可怕”，连最难猜用户的心思都被它一一揣摩透;对于户型设计师来说，保利真“可怕”，在保利做事真累，大量调查才能打造出最符合用户需求的户型设计;而对于用户来说，保利真“可怕”，保利对用户真贴心，连用户想不到的潜在需求它都用心想到并做到了。