从战略形势和时间节点来看，2016年销售额再破百亿的成都保利，有点类似于远征高卢的古罗马恺撒军团。

保利进入成都已有9年，恺撒的高卢战争也打了9年;从第一次拿地、第一次奠基(保利198)算起，保利正式进入“战场”是8年时间，而恺撒对高卢的远征，重大战役也一共是8次——平均下来，几乎是一年一场大战;

在公元前52年的第八次远征后，恺撒终于将高卢全境纳入了罗马版图。此时，他个人生涯的一个全新阶段即将开启：以丰饶、辽阔和打出赫赫战功的高卢做后盾，他将向更高的权力发起冲击。

2016年，在“新成都，新保利”的全新口号下，成都保利也迎来了自己的历史节点：成都在这一年升级为保利的西部区域管理中心，保利新的五年计划，在这一年正式开启。而按照其年终统计数据，也是在这一年，保利在成都第七次蝉联，连续5年破百亿，累计认购金额达150亿，销售面积约180万平，销售套数近17000套——保利之“新”，像恺撒军团一样，有强烈的新起点意味。

保利地产2016年品牌发布会现场

9年累计销售金额超750亿，累计销售面积近1100万平，累计销售住宅超100000套。漂亮的数字背后，保利的战斗力来自哪里?纵观2016年保利突破百亿的过程，有更多与恺撒军团相似的地方。

关键词一：大规模作战

保利的“全域全系” VS恺撒的军团推进

保利在成都的强悍战斗力，当然首先表现在其宏大的规模。2016年，保利在成都的在售项目超过20个，而累计运营项目则达到35个。这些项目分布在成都东南西北，涵盖从刚需、改善、高端到商业的全部品类和细分市场—— “全域全系”的大规模作战，是其突破百亿的主要战法。

从作战方式看，这种大规模作战也正是罗马军团最擅长的打法。无论在恺撒之前还是之后，罗马人几乎所有经典战役，均是依靠大规模军团推进打出来的。古罗马一个军团，大约在4500-5000人上下，恺撒曾先后拥有15-20个军团，即使在高卢战争中，每次大战也至少可保证四个军团约2.5万人投入战斗，其声势和威力可以想见。

保利项目区位布局图

入蓉9年，快速的规模扩张，始终是保利的“战争哲学”。以央企的雄厚实力频繁拿地，在城市东南西北快速布局，保持连续不断的推盘动作，这样一波接一波连续大规模进攻的打法，确实很难复制，体现了保利的独特风格。就像罗马军团绵延数公里的“盾牌推进”，其持续的进攻能力，在冷兵器时代的地中海世界，几乎无解。

规模是保利再夺成都销冠的根本，却不是全部。面对善战的高卢凯尔特各部落，恺撒依靠的，也绝不仅仅是罗马士兵的数量。

关键词二：均衡

保利的节奏感VS罗马军团的速度

成都保利大规模作战的精髓，在于对“均衡”的敏感。这恐怕也是保利与恺撒麾下的罗马军团最为神似的地方。

恺撒大概是公元前1世纪最懂得均衡之道的将领了——注重步骑协同：在他之前，罗马军团一直只重视重装步兵，恺撒则提高了骑兵的作用;注重政治、军事手段并用：有时分化怀柔、有时全歼对手，是恺撒非常擅长的策略;注重预备队的部署，增强战斗队形的纵深和稳定性……

2016年，保利成都掌门人吴章焰反复强调的“自己的节奏”，表达的正是保利对于均衡的敏感。这种均衡战略体现在多个方面：

对规模与利润的均衡保持敏感首当其冲——这是保利均衡战略中最重要的一对。

保利信奉“强者恒强”的进攻哲学，做大规模的大方向从未变化，这决定了保利在市场上始终保持快速扩张的基调;但随着房产市场大势放缓，近几年来，整个行业的利润呈下降趋势，在快速扩张的同时保持利润，是2016年保利成都的核心战略目标。

保利狮子湖实景图

百亿大战中，保利用三大指标的精准监控，来实现规模与利润的平衡——项目的正现金流、税后利润率以及产成品占比。一方面，继续频繁拿地，不断推新盘;另一方面，通过精细化操盘、定位前移，从拿地开始，让需求考察、产品创新、开盘节奏、去化周期、营销方式等整个操盘链条上的所有环节，在精准度上环环相扣，把利润精细地“抠”出来。

这种动态均衡，是2016年保利所展现出的各种均衡和各种亮点的幕后推手——

慢与快的均衡：保利追求稳健增长，但根据自身节奏，也能创造出令人惊艳的局部加速——2016年，保利在成都多次上演多盘齐开好戏，4月23日保利两河森林、爱尚里、西子城三盘齐开，劲销8.5亿;6月18日，保利大都汇、锦江小户开盘，揽金逾9.3亿元;6月25日，城西的保利国宾首府、学府城更是在成都首度上演“同区双开”，热销7.1亿元;

产品布局的均衡：保利的“全域全系”，本身就是一种均衡哲学。同时，保利强调 “四个主流”，即“在主流的区域，以主流的价格，将主流的产品卖给主流的人群”，这反映出其老成守正的稳健作战气质。但这种均衡是动态的总体均衡，时势移，则有偏重。早在2015年，保利就敏感地觉察到改善需求的释放，2016年“改善元年”，保利继续在改善型产品上发力，产品体系涵盖90-200及以上平米的主流面积段，成为保利2016年产品布局中比重最大的品类。市场对此亦反响热烈，6月，以改善型产品为主的4次开盘，助力保利创下单月销售破20亿的成都楼市新记录;

保利大都汇开盘现场

拿地区域的均衡：对于追求扩张的保利来说，继续拿地是必然的，然而拿什么地，保利首先考虑利润与风险的平衡——主城区和郊区都要拿地，但重点放在主城区。虽然主城区地块利润低一点，但能保证不亏损、去化快;郊区利润空间更大，但抗风险能力低……

还有远、近期目标的均衡、稳与准的均衡，后面展开，此处不赘述。2016，“均衡”二字，写在保利的“作战地图”上的每一个角落。

最稳的步伐，可能最快。罗马名将马略是恺撒的姑父，也是罗马军团早期的最大改革者。马略改革后的罗马军团，日行军速度可达25公里——看上去慢，其实一点儿也不慢。近代拿破仑加快法军的行军步伐，日行军20-30公里，已被视为快速，以至于法军骄傲地将其战绩称作“用脚走出来的胜利”。

关键词三：精准

保利的操盘VS罗马军团的三线列

保利的均衡战略，会自然而然地导向操盘的精准化。“精准”，是2016年百亿大战中成都保利的又一个关键词。其实质，是最大限度降低风险。

作为欧洲四大军事家之一，恺撒本人是情报和地形方面的高手。周密地侦察对手动向和地形特点，然后据此决定打法，让他的军团以灵活善变、不囿于单一战法闻名。而这种务实和灵活，保证了打击效果的精准，是其善战的高卢对手最头疼的地方。

保利西子城实景图

2016年，保利成都公司提出的要求，就是做精度。具体做法，就是一慢一快：“定位前移”，决策慢;产品调整，应变快。

操盘的精细化，从拿地开始。“宁可不拿地，不拿错地”，保利地产品牌管理中心总经理何智韬的这句话，就是保利拿地精准化策略的注解。要拿一块地，保利会在“楼面地价”、“清水还是精装”、“利润率是多少”、“客户是谁”等问题上都有了精确答案后，才最终下手;

“反复研究，谨慎决策”，2016年，保利做项目的前期决策周期拉长了，这意味着操盘难度的加大。有保利人感叹工作之繁难“一年抵得上十年”，但这样做的结果，是保证了项目的利润空间，把后期的风险提前消解了。

保利大都汇，就是一个精准决策的最好案例。2016年，成都商业地产项目库存再创新高，市场继续呈现疲软之势。在此背景下，成都保利却选择进入，成功打造了保利大都汇项目，其信心正是来自前期定位和决策的精准。在做大都汇项目之前，保利在市场调研和周边竞品分析上做了大量工作。在此基础上，保利决策认为，在大都汇所在的新都区北星大道与大天路交汇处这一局部，商业项目有较好的机会，周边并无品质商业、原住民数量大、商业需求旺盛……从保利大都汇作为城北封面综合体出现后的销售业绩看，保利的决策被证明是准确的。

对市场变化快速反应，及时调整产品线，是成都保利的另一种精准。

保利“泛青年商铺置业计划”

在2016年，在项目的前期定位上，保利加强了与客户群的沟通调研，及时掌握需求变化;同时，精细把握整个城市和不同区域的地产热点，并始终用余光盯紧同行在做什么——用吴章焰的话讲，就是“关注成都人是否对居住空间有了新需求”、“关注一线城市热点和畅销产品”、“关注同行动作”。一旦风吹草动，立刻做出反应。这种定位和应变的精准，给保利的产品竞争力提供了很大保证。

2016保利西子城项目，开盘后一周，保利就根据需求的变化，对产品做出了调整，加大对110平米户型的营销。原本该区域走量较好的是90多平米的户型，但最终实际成交证明，保利的调整是及时有效的。

这种应变的快和准，不禁让人想起罗马的三线列战术，这种战术赋予了罗马军团巨大的机动性。扎马战役中，如果不是西庇阿及时看出了汉尼拔欲调动后备部队合围罗马主力的意图，立刻让第三排士兵快速展开，罗马很可能会在布匿战争中轰然倒下

“我们在重要的前端——拿地和定位上已经转型了。”

2016，保利如是说。

关键词四：创新

保利的产品升级VS恺撒的发明

从“精准”的战术角度去理解成都保利的“单兵战斗力”提升，即产品的创新和升级，切中肯綮。

2016年，在改善产品方面，保利推出了以保利国宾首府为代表的第四代城市改善新品、以保利西子城为代表的保利首创独院洋房以及以保利大都汇、保利西子城、保利狮子湖为代表的保利3.0墅，实现了深度改善产品的创新，这种创新在90-200平米的细分品类上实现了全覆盖;此外，在从小到大全系覆盖的商业产品线上，则推出了以保利锦江小户为代表的精装小户、以保利学府城和保利国宾首府为代表的保利微墅1.0(国宾跃墅loft)等创新产品。商业方面，保利2016年推出了“人生第一铺”、“爱情保鲜铺”、“家用津贴铺”、“资产配置铺”等独特的产品定位类型，也很让25-45岁的泛青年人群买账……这些产品创新的背后，是保利对市场需求的深入而精准的把握。

保利国宾跃墅loft样板间实景图

设计师出身的保利成都董事长吴章焰说：“产品研发源自对生活的感悟。产品一定要做出来让客户产生共鸣。”精准分析客户的购买心理、生活需求，将这种分析落实在产品细节上，创新自然而然地体现。比如保利的3.0墅产品，在设计上体现的女性视角、三代同堂的独立家居空间、五星级酒店式的大尺度主卧与卫生间、照顾成都人生活习惯的独立棋牌空间等等，都反映了保利的产品创新对市场需求的精准和敏感。

市场反响，就是对保利创新的最好回报。保利2016年全域全系产品的热销，尤其是改善类产品的全线飘红，为其再破百亿提供了坚实的支撑。

可以说，2016年保利的产品创新，让其作战效果更加精准。

别以为恺撒只会战场指挥——他还发明过战争史上最早的军用密码。恺撒将命令或情报中的每一个字母下移三位后成文，接收时再将所有字母上移三位，即可解密。这一发明，进一步提高了罗马军团机动作战的威力。顺带说一句，恺撒还主持推出过儒略历。他的创新能力与他的军事素养配对，并不违和。

关键词五：城市

保利的姿态VS“条条大路通罗马”

说起百亿大战中的创新，成都保利在营销上的表现同样抢眼。

大都汇的“超体”炫酷科技、锦江小户的抢眼“网红”、“保利很二”的有趣自黑，还有公园里的“省花”评选、狮子湖的“要旅行 不远行”、爱尚里的“哈雷求婚”、西子城的拆墙“无界”……

比起产品营销，2016年在“新成都，新保利”的口号之下，保利还有两个更重要的营销关键词，是“城市级”和“生活”。

2016年保利西子城、保利城北CBD、保利国宾高端生活区，被保利定位于“在成都再造三座城”;国宾首府和学府城loft，保利强调的是“老城西 新活法”;

继续举办的保利狮子湖风筝节，早已成为成都的一张文化名片，与之类似的，还有音乐节、兵器展……每年，保利都为成都人带来超过10场大型城市级文化活动;而2016年，保利在城市级品牌营销上，推出了轰动全城的“彩绘成都”。春熙路改善优居时空展、红牛能量足球挑战赛、保利集装箱万国啤酒节、保利大都汇成都国际科幻电影周……保利的营销，与成都人的生活深度交融。

2016年，保利为成都旗下项目全面扩容，喊出的口号是“满足成都全环域居住需求”;站在新的五年计划的起点，保利对这座城市体现出一种更加热切的姿态。

保利的目标已经不是百亿这座“重镇”，而另有所图：2017年，保利要争取累计运营项目超过40个;2020年，争取在成都销售业绩达到200亿;更重要的是——“五年内让成都居住水平接轨一线城市”。

罗马军团善建，天下闻名。引水渠、澡堂、神庙、竞技场、城市，欧洲今天有诸多古迹，是罗马人在行军作战的途中留下的。条条大路通罗马，是其最好写照。高卢战争之后，恺撒率领他的军团度过卢比孔河，开始了改变罗马的进程：他提升各地城市的地位，让他们与意大利城市平起平坐。

正如离开高卢的恺撒军团，保利也在转身。实现城市运营商的二次转型，是其下一步作战目标。升级为西部区域中心后，保利也同时瞄准二三线城市，“西部区域业绩到第三年实现年销售业绩250亿，让西部区域同步一线城市房地产发展水平，成为中国房地产新增长极。”

可以肯定的是，无论如何，成都保利将继续保持在2016百亿大战中体现出的大规模作战方式和节奏感：积极进攻，但绝不冒进。

耐心等待“天时地利人和”——保利的大规模作战，稳和准，是其一以贯之的铁律。