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中粮地产重组进行时

发布时间:2018/01/24 10:20 | 来源 :第一财经日报

投资者暂时要失望了。2017年7月24日开始停牌的中粮地产(000031.SZ)未能赶在深交所6个月的停牌期限内复牌。

招商蛇口吸收招商地产、中海吞并中信、中冶集团并入五矿……国企改革的帘幕在2015年隆重拉开,行至一半的中粮地产资产重组提醒公众,这出大戏未完。

1月22日晚,中粮地产通过公告宣布,所筹划事项因需经有权部门事前审批、重大无先例或跨境交易,申请继续停牌,预计在2月24日前披露重组信息。

中粮地产的重组标的是同为中粮集团控制的大悦城地产(00207.HK),合并以解决同业竞争问题,整合团队和项目资源,把集团所有支持倾尽在唯一一个地产平台上,对同行奋起直追、后发制人。中粮地产任务深重、道阻且长。

方案未出继续停牌

这一幕何其熟悉,两年前,招商蛇口完成那宗重大无先例重组,吸收合并招商地产,从专一的住宅开发商驶向以住宅开发、园区运营、邮轮产业运营三主业的方向。

如今,正在进行资产重组的央企是中粮地产。

2017年7月24日,中粮地产开市起停牌,原因是公司股票筹划重大资产重组事项。8月21日,中粮地产公开重组标的——大悦城地产。

大悦城地产脱胎于中粮置地,是中粮集团的商业地产平台,数年前借壳侨福企业在香港上市。大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向。

回到本次资产重组身上,2017年9月28日,中粮地产与重组交易对方中粮集团(香港)有限公司(COFCO)签署框架协议,由公司向COFCO发行股份及/或支付现金购买资产的方式购买其所持Vibrant Oak Limited的100%股权并募集配套资金。Vibrant Oak Limited为大悦城地产的控股股东。

此后,中粮地产重组大悦城地产的交易再无进一步消息。在此期间,2017年结束,开发商陆续公布年度业绩。碧桂园、万科、恒大三家企业破5000亿销售金额,同属央企的保利地产、华润置地、中海地产、招商蛇口均破千亿,而克而瑞数据显示,中粮地产的销售金额仅为386亿元。

与此同时,由于龙头房企的销售业绩再破纪录,房地产板块股价异动,数个涨停板来去。

受困于中粮地产停牌状态的投资者心情可想而知。

根据深交所《主板信息披露业务备忘录第9号——上市公司停复牌业务》的相关规定,上市公司筹划各类事项连续停牌时间自停牌之日起不得超过6个月。

1月24日是停牌满6个月之期,然而中粮地产仍无法复牌。最新消息是,1月22日,中粮地产管理层召开投资者说明会,对项目进展、复牌障碍、资产重组意义作出说明。

中粮地产董事、总经理曹荣根表示,本次重大资产重组涉及国有企业改革及跨境交易,方案复杂且工作量较大,重组方案尚需进一步协商、确定和完善,有权监管机构的审核尚在进行过程中。“正在进一步落实重组的细节,沟通工作比较多。”

中粮地产原计划于1月24日前公告资产重组方案等相关信息,如今申请继续停牌一个月,预计在2月24日前公布方案并申请复牌。

土储成发展短板

中粮地产的重组,有来自自身发展的急迫。正如上述,中粮地产与龙头房企相距不止一个身位,亦被同属央企地产平台的保利地产、中海地产、华润置地等遥遥领先。

整合,一直是中粮地产发展过程中的关键词。

2004年年底,在深圳国资退出竞争性行业的背景下,中粮集团与深交所股票代码为000031的老牌上市公司深宝恒控制人签署股权转让协议,2007年,深宝恒正式更名为“中粮地产”。中粮地产成为集团旗下专门从事住宅和工改的地产平台,并得到来自集团的多个地产项目注入。

但这么多年,无论是资本运作还是公司经营,中粮地产均表现失色。即便是与华润、万科渊源深远的、有“中国摩根”之称的宁高宁掌舵,都未能扭转中粮地产的颓势。

土地储备,是中粮地产多年的软肋和短板。过去多年,中粮地产获取新增项目也不过是一年数个。拿2016年为例,2016年全年公司新增成都祥云里、上海新场、上海顾村、北京永丰、北京青龙湖、烟台中粮朗云、深圳69区创芯公园7个项目,合计计容建筑面积77.95万平方米。

这种拿地频率与行业的高周转步调显然不符。中粮地产意识到这个问题,2017年加速拿地,仅是上半年就新增北京孙河和南苑改造二期、天津北辰高峰路、苏州太仓、苏州科技城、余杭良渚等6个地块项目,下半年又拿下近10个项目。

值得欣慰的是,中粮地产在深圳有过硬的旧改资源,特别是工改领域。如2017年上半年,中粮地产在深圳在建、在售的旧改项目就有中粮天悦壹号 (原名中粮紫云)、祥云国际、云景国际、69区创芯公园等。此外,公司申报的宝安25区项目一期已于2017年6月取得实施主体确认,二期、三期目前正在开展拆迁、谈判等前期工作。

市场普遍认为国/央企在发展过程中的投资流程冗长,灵活性方面比民营企业逊色,在非垄断性的、竞争充分行业,民营企业往往有更好表现。但在城市资源特别是稀缺的土地资源,以及政策支持方面,国/央企依然有无可比拟的优势。

另一方面,大悦城地产未能摆脱与中粮地产的同业竞争问题,既运营商业地产,又盖楼卖房子。大悦城地产公告显示,2017年前三季度,公司的销售金额为41.04亿元。本次资产重组,解决两个平台的同业竞争问题,当属重中之重。

中粮地产董事会秘书宋冰心指出,通过本次重组,中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补。重组完成后,中粮地产与大悦城地产将打造为统一的房地产专业化平台,中粮地产的主营业务将注入新的商业地产元素,变成一家全业态地产公司。

宋冰心表示,目前大悦城的表现离股东要求亦有差距,现在公司的商业项目有十个,我们的计划是到2020年扩展为20个。“由于大悦城地产处于静默期,扩张节奏和战略不便披露。”

除了自身发展原因外,中粮地产重组也有来自集团的压力。曹荣根指出,“中粮集团是首批两家国有资本投资公司改革试点之一,本次重组是国有资本投资公司试点改革的进一步深化。”

国企改革持续推进,2017年7月,中粮集团的混改方案基本定型,未来中粮旗下两个地产平台如何整合并发挥协同效应将体现在集团的顶层设计上。得益于国企改革红利,中粮地产如今有机会再出发。


(责任编辑:杨川)
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