2018年8月14日，荣盛发展（002146.SZ）发布2018年半年度报告。

全年销售额有望近千亿

期内，荣盛实现签约金额400.99亿元，签约面积384.79万平方米，同比增长46.76%和48.22%。公司销售回款约323.91亿元，回款率80.78%。得益于1月、5月和6月销售额、销售面积的高增长率，荣盛两项数值的半年度增长率保持在45%以上，且已经完成去年销售额的59%。

有分析认为因为政策、债务等因素影响，今年楼市难现往年“金九银十”的情况，下半年市场诸多的不确定因素也许会令房企的销售增长率有一定缩水。按照40%的增长率计算，荣盛全年的销售额有望接近千亿。

山东结算收入持续下滑 河北结算未来或下滑

期内，荣盛实现营业收入193.88亿元，同比增长44.54%，其中房地产结算收入178.14亿元，同比增长42.83%。

分地区来看，荣盛三大重镇成型于2016年年中，公司此前在山东的销售成为新的结算收入增长点，是年中报增长了283.32%，占房地产收入的25.19%。

但是，荣盛在山东的结算收入与毛利率此后开始下滑，河北的结算收入开始有大幅增长，江苏期内的收入亦回升到了2016年中报时的水平，同时毛利率已接近40%。

对比荣盛期内房地产结算面积发现，廊坊贡献了大部分项目的结算面积。廊坊地区期内结算67.70万平方米，占总结算面积的229.27万平方米的29.53%；南京、徐州共结算了29.98万平方米。2017年同期，荣盛在沧州、廊坊、唐山和秦皇岛共结算45.89万平方米，占总结算面积173.61万平方米的26.43%；徐州、南京共结算43.02万平方米。可见荣盛在2-3年前的推盘重点集中在河北、江苏。

反观荣盛期内的销售情况，公司称在徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等多地销售情况较好；去年同期则在廊坊、石家庄、南京、徐州等多地销售情况较好；受限购政策影响，今年荣盛在河北的销售额有所下滑。

可以预见的是，未来荣盛在河北的结算收入将有所下滑，江苏的结算收入将在未来一段时间内支撑起公司的房地产收入。

扩张动力减弱 下半年偿债压力较大

期内，荣盛实现归母净利润22.47亿元，同比增长33.38%。公司通过销售商品、提供劳务收到的现金为321.66亿元，二季度比一季度增长了45.60%；经营活动现金流净额为49.66亿元，去年同期为-74.74亿元。经营现金流净额大幅增长166.44%的背后，是荣盛因政策的不确定性影响而减弱的扩张动力，但与此同时，公司的流动性偿债能力得到了增强。

荣盛预收房款较期初增加了140.68亿元至806.24亿元；公司应收账款较期初增加了4.39亿元至12.22亿元，其中1年内的应收账款为10.33亿元；公司期内筹资流入151.22亿元，不及去年同期的233.39亿元。因为今年融资环境收紧，荣盛期内融资额仅为181.13亿元，不及去年同期的252.19亿元，全年新增融资有可能会达不到去年约470亿元的数值；年度融资成本亦或高于去年全年的6.50%。此外，公司期内偿还债务支付的现金为209.41亿元；期末现金减少了42.40亿元至182.70亿元。

荣盛于2018年一季度偿还了约5.13亿元的短期借款，二季度再次偿还了约22.54亿元的短期借款，期末短期借款已下降至83.97亿元；同时公司期内利息支出约为3.05亿元，已接近2017年全年的3.62亿元；荣盛一年内到期负债约为252.13亿元，现金加现金流净额无法覆盖，下半年偿债压力较大。

对此，荣盛于2018年8月14日做出相应对策，拟申请发行共计80亿元的公司债券，同时向控股股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司借款不超过70亿元，利率不超过9.5%。此前，荣盛已分别于今年2月、3月和5月发行了共计15亿元的非公开定向债务融资工具，期限为2+1年、1年和1年。

拿地投入约89亿 仍聚焦河北市场

据报告显示，荣盛期内先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地53余宗，新增规划权益建筑面积402.76万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3630.13万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。

根据荣盛此前披露的月度新增土地情况看，公司期内通过招拍挂、收购等方式拿地投入约89.09亿元；且公司在河北和江西所拿地块数量最多，分别为24个和16个。但公司在河北和江西的拿地成本较低，河北平均拿地成本0.97亿元，江西仅为0.30亿元。荣盛在另外两大收入重镇江苏和山东的投入较少，分别仅拿了3个、1个地块，但其在江苏的平均拿地成本相对较高，为6.51亿元。此外，公司在浙江、湖南和安徽的平均拿地成本也相对较高，分别为7.69、8.33和7.30亿元。可以预见的是，未来荣盛将继续以河北、江苏市场为主。 

报告中还有一个有趣的地方：荣盛2017年中报和2018年中报显示的期内实现开工面积，都是分毫不差的278.25万平方米。

以下为中国网地产财报直通车聚焦2018上市房企半年报之系列报道——数读半年报