锐见财报 | 雅居乐:一手深耕地产,一手多元发展

中国网地产 2018/4/8 11:34:58

雅居乐上周公布了2017年的全年业绩,公告显示,2017年雅居乐集团(03383.HK)销售额为897.1亿元,较去年增长52.4%;净利润为67.8亿元,较去年增长122.3%。


在各路房企你追我赶占领市场份额、提升销售额的2017年,top30房企的销售额增长率普遍在50%左右。这样的行业背景下,雅居乐300多亿的销售额增长称不上亮眼,准确来说更偏向“稳健发展”,维持着江湖地位。但其突然暴涨一倍不止的利润,着实让众人惊艳了一把,尤其是40.09%的毛利率,在整个地产圈也是名列前茅的。


通常,销售额的增长是以企业牺牲利润为代价的,即使是被称为“三好学生”的龙湖地产,由于销售额的暴涨,在近日发布的年报中也难以维持高利润率增长,与雅居乐销售额相仿的阳光城和泰禾,更是典型的利润换增长的企业。


雅居乐利润增长的缘由,弹房君认为确有几处可圈可点。


深耕城市战略布局好


雅居乐起家于中山,是典型的粤系房企。粤系企业在投资选择上表现地十分谨慎,喜欢“熟人、熟地”投资,尤其偏爱投资家乡。雅居乐从建立伊始就坚持着城市深耕战略,投资以广东地区为主,海南广西地区与长江经济带为辅,兼有华北、海外地区,且多为二三线城市与一线城市周边,极为重视项目风险控制,很少投资把握不大的项目。


如此的投资战略也体现在雅居乐的项目布局中。雅居乐业绩会现场公布的数据显示,2017年12月31日止雅居乐土地储备共3410万平方米,其中,华南区域分布36.5%,华东区域分布14.6%,西部及其他区域达到了15%,云南区域32%左右,海外占到1%;而且由于大部分土地获得时间较早,土地平均成本更是只有2400元/平方米。


而在2017年内,有三个概念的城市房价都发生了不同程度的上涨——雄安新区概念、粤港澳大湾区概念与二三线城市补涨概念,这与雅居乐的土地分布不谋而合。除了在长江经济带领涨的二三线城市中有大量的优质土储外,雅居乐在大湾区概念范围内的土储超过1100万平方米,占总土储的1/3。其重点深耕的中山市,在年内更是有着33.07%的涨幅,是全国上涨最快的城市之一。


得益于城市房价上涨,过去一年雅居乐全年平均预售价为12193元/平方米,同比增长20.4%,可谓占尽了天时地利。面对如此机会,雅居乐也主动发力,加速开发进度,使得预售面积736万平方米,同比上涨26.6%,又可谓人和。雅居乐2017年抢眼的销售额与利润表现也就不难理解了。


控制成本与优化债务结构


然而,暴涨得益于深耕市场的火爆,是否意味着雅居乐的业绩表现只是昙花一现呢?


这还要从今年公布的雅居乐年报中说起。


由于权益开发模式占比较高,雅居乐避税盈利的模式较为匮乏,交税费率相对较高;且雅居乐在享受早期低价土地带来的高额利润的同时,不得不承受相对高额的土地税费。最终,所得税开支占到了雅居乐税前利润的57.3%,影响了其盈利能力。好在随着早期土地的清理与合营、联营模式的不断探索,雅居乐税费比例已处于下调之中。


销售支出则一直是雅居乐费用支出中的大项。雅居乐对旅游地产板块十分重视,每年都投以重资宣传和激励销售,2017年其销售支出达22.59亿元,同比增长7.7%。高额的销售支出确实在一定程度上影响了雅居乐的盈利能力,却也使得雅居乐旅游地产的名号逐渐打响,在多家机构的旅游地产排行榜中名列前茅。尤其是海南清水湾项目大获成功,成为旅游地产行业的标杆项目。


为了扩大项目布局与公司规模,雅居乐还在积极调整企业的债务模式。


相对于一般房企70-90%的资产负债率而言,雅居乐近年来维持的低负债率显得十分保守。2017年开始,雅居乐一改往日风格,斥资346亿元大量拿地。集团董事局主席兼总裁陈卓林在发布会上宣称2018年还将从回笼的资金中拿出500亿元投资物业开发板块。雅居乐城市布局版图扩张与土储飞速上涨的同时,其资产负债率也由去年的66.5%一举提升至今年的73.0%。


但负债的上升并未增加雅居乐的资金成本。为管控融资成本,雅居乐赎回了2017年3月到期7亿美元的9.875%优先票据和2019年2月份到期5亿美元的8.375%优先票据;代之以2020年到期的30亿人民币的6.98%境内非公开公司债券和2亿美元的5.125%优先票据。成功将实际借贷利率降至6.2%,财务费用同比下降25.1%。


由此种种,弹房君觉得,如陈卓林所说,雅居乐维持35%的毛利率还是完全没问题的,而且其净利润也会维持在一个相对较高的水平。


另一方面,在日趋细致成熟的政策调控下,国内房地产市场逐渐稳定,房价很难再发生大幅度的波动。正如前文所说,雅居乐目前的土储还是十分充足且优质的:按照现有的销售均价销售,货值储备超过4000亿。即使按新的1100亿销售目标预计,其土储也足以维持未来三年以上的开发。可以预见,雅居乐将保持销售额增长,完成新的销售额似乎也毫无悬念。


房地产开发以外的业务崛起


在去年万科中期业绩发布会上,新董事长郁亮“房地产开发市场已进入白银时期,开发商当好农民种好地”的言论,很好地反映了房地产企业家对当今房地产市场地态度。此时,房地产行业已逐渐涌现出一股去地产化浪潮。


房企的去地产化可大致分作两种途径:较激进的企业直接脱离房地产业务,谋求其他行业的发展,以期成为华润、复星等在其他领域也有建树的大型企业;另一类则瞄准存量房时期,开发物业管理、养老地产等有前景的房地产相关行业,占领细分领域市场。


雅居乐也十分积极于转型道路的探索。


其在物业管理板块的子公司——雅生活,2017年营业收入17.6亿元,同比上升41%;管理面积7834万平米,同比上升57%;毛利率33.5%,同比上升89%;净利润率是17%,同比上升78%。虽然体量上还无法与传统开发业务比较,但其发展情况明显更优。尤其是在去年收购绿地旗下一家物业管理子公司,并引入绿地成为战略股东后,雅居乐获得了五年内每年至少1000万平米的物业管理面积,为雅生活未来的发展提供了有力的保障。


雅居乐还在传统业务的基础上,拓展建设产业,增强规模效应,以增加其在传统行业的主动权。主要分作四个板块:1.凭借主营业务优势与家具厂基础,发展建筑家具装修业务;2.寻求政府合作,通过PPP投资模式与EPC工程总承包,探索轻资产运营的业务模式;3.通过企业合作,加快建设装配式建材厂;4.依托其地产品牌效应,发展园林绿化。


此外,陈卓林还在发布会上展示了其转型探索的新成果——环保业务,主要集中在固体废弃物处理、污水处理以及环境修复。目前已有遍布全国17个城市,共计21个环保处理项目和两个水厂。为此,雅居乐已投资数十亿,并打算在今年再投资过百亿。陈卓林预计,环保在2018年会有超过亿元的利润进帐,到2020年以前,环保集团会对雅居乐整体的营业额贡献很大。


虽然未来三年的发展还是以地产为主,雅居乐对其他的业务也表示出很强的信心:三年内能为总体营业收入贡献两到三成,并在五到六年后,让其他板块发展到能与地产业务营收相仿的水平。


雅居乐,似乎正在以一种崭新的姿态回到中国经济发展的竞技场上。

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