他山之石 本报记者 周雪松

东京，在全球城市生活成本排名中一直名列前茅，而居住成本，尤其是房租，为东京确立“昂贵”的身份贡献出主要力量。盘古智库高级研究员李玲飞从事这方面的研究发现，东京房租也在稳步上涨,不过没有北京上涨快。这里所指的东京，并非“东京都”或者“东京圈”，而是由23个特别区组成的东京都核心区域，称为“东京都区部”或者“东京23区”。从性质上来看，类似于北京的中心城区（首都功能核心区及功能拓展区）。东京都区部面积627.6平方公里，户籍人口（住民基本台账人口）954.6万。

日本总务省统计局的统计数字显示，近10年以来，东京都区部整体住宅房租价格呈缓慢下降的趋势。2018年7月的平均房租价格为2595日元每月每平方米，相当于160元人民币每月每平方米。总务省统计的租赁住宅对象，从建筑结构上既包括公寓型住宅，也包括独幢住宅（一户建）。如果将一户建排除在外，只考虑公寓型住宅情况，那么，近几年来的租金水平实际是在缓慢上扬的。

据三井住友信托基础研究所的报告，2018年第一季度，东京都区部住宅租金指数为106.41（以2009年一季度水平为基准值100），比去年同期上升了2.13%，而且实现3个季度连续上涨。其中，单身公寓（不算阳台的套内使用面积18平方米以上、30平方米以下的户型）为105.42，比去年同期上升了1.94%。紧凑型公寓（30平方米以上至60平方米）为107.64，比去年同期上升了2.62%。家庭型公寓（60平方米以上至100平方米）为102.36，比去年同期上升3.47%。预计2018年公寓房租价格涨幅会达到1.4%。

近10年以来东京都区部的公寓租金，每年的波动幅度一般在1%左右。2009年至2010年降幅较大是受金融危机影响，整体经济不景气，东京都区部作为世界500强企业最密集的区域之一，就业和雇佣状况恶化等原因造成的。而2013年至2014年较大幅度的上涨，主要是日本消费税增税（2013年10月决定，2014年4月实施，税额由5%增至8%）而带来的副作用。之后，东京都区部公寓租金便稳步上涨，李玲飞认为，主要原因可以总结为以下几个客观因素。

第一，净迁入人口增加，刚性需求扩大。2017年，东京都区部迁入人口603558（不包括外国人），净迁入61158，较2016年增加2951，列日本全国第一位，且增长势头已持续2年。迁入人口数量增长，已经超出了住宅供给的速度。需求超出供给，是推动租金增长的主要原因。

第二，新增公寓住宅成本居高不下，推动租金上涨。东京核心地区年土地供给量有限，加上建造成本也呈增加趋势，导致一方面租赁公寓住宅的投资回报率降低，另一方面租金上涨，这是成本平均分派给供需双方的合理结果。日本的房地产市场，包括政府监管与市场规范、从业者的竞争与盈利模式和消费者理性程度等各个方面，都比较成熟。东京的公寓租赁市场也是如此。

东京都区部的生活成本是日本最高的，一项问卷调查结果显示，就单身者而言，年收入平均要达到430万日元左右才能在这里生活无忧。而对那些未满25岁的年轻人来说，他们的平均年收不到200万日元，在东京23区租房成本占其收入的比重达到45%左右，这种负担会给他们的东京生活带来相当大的压力。

但是，如果能坚持住，随着工作时间的增长，薪水会逐渐增加，25岁以后东京都区部公司的平均工资会提高至450万日元，34岁后会达到550万日元以上，假设此时他们仍旧单身，其房租收入比会降到20%左右，房租压力在相当程度上得以减轻。在李玲飞看来，东京都区部的平均工资水平高于东京都其他地区，更高于日本国内其他都市。同时，各类大公司集中，就业机会、缺口形成的良好雇佣形势以及乐观的未来发展预期，是吸引年轻人甘愿承受房租压力也愿意来此工作、生活的主要原因。