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买房贵、租房也贵 新西兰“租房一代”何去何从?

发布时间:2017/11/29 15:21 | 来源 :中国新闻网

新西兰天维网近日刊文称,报告指出,20年来,新西兰“租房一代”的数量翻了一番。不过,尽管越来越多的新西兰人选择租房,但是租金的上涨速度仍赶不上房价。而房价、创纪录水平的净移入移民数量、房屋所有率的下降等,都会对租赁市场施加更大压力,这些成本又可能会被转嫁给租户。


文章摘编如下:


新西兰的租金收益率已经降至20年来的最低水平。这对“租房一代”(Generation Rent)意味着什么?


收益率指年租金与总房价之比,反映的是购买出租物业的回报。在新西兰全国各地,根据房产类型和郊区不同,收益率介于2%至9%之间。


目前,导致租金收益率下降的因素主要有:住宅地税因CV(房产估值)重估而有可能大幅上涨;各地高低不等的基础设施建设费用;以及新政府即将通过的Healthy Homes Guarantee Bill(健康住房保证法案)可能带来的房屋改造支出。


另一方面,根据新西兰统计局刚刚发布的,一系列关于家庭收入和经济的报告显示,家庭可支配收入最多为62亿纽币,但消费则最多可达85亿纽币。


这意味着,新西兰人的消费超过了他们的支出,外出就餐、酒店、交通、住房和公用事业方面的花费出现增长。换言之,大多数人自2012年以来就没有存钱。


从表面上看,大部分物品正在变得越来越昂贵,这意味着租金也有可能随之上涨。


“租房一代”指的是这样一类家庭:一家人中至少有一人有收入,买不起入门级别的房产,又被称为“中等家庭”(intermediate households)。


2015年的一份建筑研究报告指出,20年来,新西兰全国范围内这一群体的数量翻了一番,在奥克兰则增长了182%,数量近20万户。


现在,尽管越来越多的人选择租房(出租物业总数达609000套),但是租金的上涨速度仍赶不上房价。


根据CoreLogic的数据,一方面首次购房者人数有所增加,另一方面同比销售额却下降了25%。在房屋租赁方面,新西兰全国范围内的租金收益率为3.1%,既是去年9月以来的最低水平,也创下20年来的最低纪录。


之所以会出现这种情况,是因为租金和房价的波动周期不一定一致。在2012年以前,租金的上涨幅度与通胀率大致相当。而从2012年年中开始,租户的需求出现增加,租金的涨幅也随之超过通胀率——2012年年中至今,市场房屋存量预计增加了105000套,其中70000套为出租房屋。


由此看来,买房代价很大,租房代价也不遑多让。


未来会如何?新西兰许多出租房屋不合标准,这已算不上秘密,租客无疑会欢迎政府关于“确保出租房屋温暖干燥”的承诺。业主则可能不会那么开心,因为他们面临着要负担安装热泵、接受调查和实施改造等合规成本的前景。


不过,这些成本并不一定能通过租金上涨得到“回收”,因为租金要受同类地产的区域价格影响,也受租客的支付能力限制,进而与工资和薪酬水平挂钩。


此外,房价、创纪录水平的净移入移民数量、房屋所有率的下降,以及以Airbnb(租房网站)形式的旅游业,都会对租赁市场施加更大压力,这些成本都有可能会被转嫁给租户。


按照过往模式判断,在市场行情下一波动荡到来前,租金涨幅很可能仍将延续与通胀率类似的模式,但谁也不能确保这一预测万无一失。


(责任编辑:王依彤)
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