原标题：旭辉：玩转“高周转”，从“钱”开始

7月，旭辉控股集团(下称“旭辉”，00884.HK)披露，2015年1-6月，集团实现合同销售金额约105.2亿元，合同销售面积约84.02万平方米。以2015年6月单月来看，旭辉实现合同销售金额约29.3亿元，环比增长约42%。

华丽业绩的背后，外界似乎更关注在白银时代旭辉如何玩转所谓的“高周转”，真正做到“快而不乱”。

捂紧钱袋子

如今，房地产市场的刚需已经逐渐释放完，行业处于下行的走势，去库存成为众多房企的首要目标。此时，房企纷纷转向高周转模式，尽管充满风险，但远远胜于坐以待毙。而旭辉则是从资金面出发，企图借助对钱袋子的管理实现对高周转的支撑。

5月，旭辉宣布以每股配售价2.20港元(即过去五个交易日平均收市价折让约10.9%)，通过先旧后新方式配股合共6亿股。配售所得集资额约13亿港元，计划将用作集团一般营运资金。为此，旭辉主席林中表示，“通过此次交易，我们将能进一步增强股本金、提高股份流动性和扩大股东基础。”

就在5月末，旭辉宣布于5月27日与附属公司担保人就发行于2020年到期为4亿美元的7.75%优先票据，并与渣打银行、汇丰银行、花旗、瑞士信贷、海通国际及瑞士银行订立购买协议。

旭辉称，经扣除包销折扣及佣金以及其他估计开支后，2015年票据发行的估计所得款项净额将约为3.92亿美元，拟将所得款项净额用作债务再融资、收购新项目或扩充土地储备等一般用途。

此前就有市场消息指出，旭辉正筹备在内地发行公司债，希望政策细节出台后，藉此取代开发贷款降融资成本。

早些时候，林中就公开表示，估计证监会可能在5月出台公司债的相关政策细节，届时公司将会以公司债取代目前的开发贷款，以进一步降低融资成本。公司2014年借贷成本由2013年的9.2%降至8.3%，预期今、明两年可分别再降0.5个百分点。

他还指出，公司2013年发行合共5亿美元年息率12.25%的优先票据可于2016年提前赎回。“我们肯定会赎回，所以一下子可以减很多融资成本。”

“房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森如是说。

事实上，在经历了一系列的金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向，未来能找到什么钱将决定房企走多远。

数据显示，2014年旭辉的平均融资成本降低0.9个百分点至8.3%。整个5月，旭辉共融资近44亿港元。其中上述4亿美元优先票据年息7.75厘，是目前及今年信贷评级BB-民营内房中所发行五年期美元债券中最低的。

“‘销售增长、负债较低、持续盈利’，是资本市场考察企业的三大标准。”林中表示。从旭辉2014年的财报来看，旭辉呈现出“两降一升”：平均融资成本与净负债率下降，核心净利润上升。

据了解，2014年旭辉已确认收入为人民币161.8亿元，同比增长35.9%;核心净利润则达19.4亿元，同比增长27.7%;毛利率及核心净利润率分别为25.9%及12.0%。

核心利润的增长主要反映在对股东的回馈上。旭辉全年派息金额由2013年的0.07元增至0.11元，幅度达到57.14%，每股股息也创下新高。为此，旭辉表示，融资成本降低有助于提升核心净利润。

事实上，自上市以来，旭辉较为自豪之处就在于融资成本较低(他的融资成本算低吗?中海、万科什么的更低吧。或是和同类型公司相比)，而且目前呈现出继续走低的态势。

2012年香港上市后，旭辉融资成本不断下降。2014年，旭辉平均融资成本降低0.9个百分点至8.3%。境内外融资结构的优化也降低了融资风险，2014年旭辉境内信托及其他非银行贷款比重同比下降13个百分点至6%，而境外无抵押债务比重同比增加7个百分点至38%。林中透露，旭辉融资成本每年下降1个点，将为旭辉增加一个多亿的利润。

与此同时，2014年，旭辉净负债率降至58.2%，显著下降9.4个百分点。在负债下降的同时，旭辉还实行了严格的现金流控制。旭辉内部规定流动现金占总资产比重不得低于20%，截至2014年年底，旭辉销售回款率高达93%，现金结余为人民币71.2亿元。

在此背景下，旭辉的评级频频上调。例如，2014年，惠誉调升旭辉的发行人评级及优先无担保债务评级至「BB-」，评级展望稳定;穆迪调升旭辉的企业评级至「Ba3」，评级展望稳定;标准普尔调升旭辉的企业信贷评级至「BB-」;，评级展望稳定。

“经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续的发展，单靠房地产市场显然困难，必须要有低成本的融资途径。房地产作为类金融行业，未来房地产企业向金融行业渗透是相对安全且合理的做法。”协纵国际总裁黄立冲认为。

“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机;第二种是向资产管理者转型，通过资产与物业管理获取服务的收益;第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权的收益”，黄立冲表示。