长租公寓兴起如火如荼,一些开始崭露头角的高品质项目开始成为租客向往的“网红店”。比如龙湖集团在上海乐山路即将推出的冠寓项目。

上海冠寓乐山路店的一楼是商业、二楼为办公、三楼是公寓,成为一个上楼回家、下楼工作、随时逛街的小型综合体,受到年轻租客的青睐。

不仅仅是乐山路店,龙湖已经在上海获取长租公寓项目20个,仅10月份,就有9个项目将推向市场。

不仅仅是上海,冠寓目前布局了包括北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、南京、苏州、厦门、西安、武汉、天津、合肥、济南、长沙,这16个一线和领先的二线城市。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,2017年,冠寓布局全国16城,预计开业房量逾1.5万间。按照规划,冠寓将在三年内形成规模优势,力争进入行业前三,营收规模实现20亿元。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石

冠寓的小目标

目前,龙湖已经将长租公寓业务上升为第四主航道业务。从发展雄心来看,龙湖集团对长租公寓的重视度可见一斑。

韩石透露,冠寓在年内将实现15000间的房间数量;在中期后以50000间作为节点;而第三阶段,争取三年之内达到行业前三甲的目标,同时营收超过20亿元。

龙湖认为,国家政策的支持是长租公寓发展的新契机。目前,我国正在大力推进建设“租售并举”的住房新格局,在此基础上,北京、上海等地方政府也在加大租赁用地的供应量,这正是开发商拓展新业务的机会。

据了解,冠寓目前确定的客群为20到35岁的年轻租房群体。以上海为例,龙湖把涵盖这个年龄段的客群分为了九大类,为草根小白,到外籍留华,还有青年英才,创客SOHO等不同类别的群体。

针对这些不同类型的群体,冠寓再将长租公寓的产品线进行细分,目前,正在做的是“松果”系列的产品,之后还会有核桃和豆豆的系列产品。

在产品上,龙湖更看重的是温暖、便捷、安全、时尚,社群,这五大要素也成为龙湖产品的核心竞争力。为此,龙湖提出CityHub概念,意为集合城市生活资源为年轻租住人群所用。就像上海冠寓乐山路店,就是集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体业态。

在业务拓展方式上,冠寓不拘泥于自有物业。韩石表示,起步阶段龙湖将以轻资产模式为主,会租赁其他的物业;中长期看,龙湖会逐步轻重资产并举,逐渐加大重资产的比例。

第四驾马车?

无论从定位还是目标,龙湖显得踌躇满志,但是,长租公寓对于开发商来说毕竟是一个新兴的业务,盈利模式尚不明晰,能否会如愿成为龙湖的第四驾马车呢?

龙湖冠寓总经理王俊英称:“冠寓目前投资回报周期是在动态投资回报周期在五年左右,今年作为元年的角度来说,我们拓展轻资产的项目毛利率也达到在35%以上。”

据记者了解,拿房成本和装修成本是长租公寓的基本支出项目,而租客的租金承受能力有限,长租公寓实际上做的是“夹层生意”。

那么,在做长租公寓前期,首先考虑的是出租率的问题,王俊英举例称:“重庆先行先试的冠寓出租率都在90%以上,要保证出租率和赢得客户信任,盈利是水到渠成的事情。”

此外,在业务初期,龙湖集团也将给予大力支持。韩石表示,在决策体系中,龙湖集团给予冠寓初步授权,在轻资产项目的获取上反应非常快,一周之内能对项目做出判断,从拿地到开业,龙湖的周期大约维持在130天左右。再拥有主航道身份,城市公司将在拿项目、建设的整个过程给予冠寓支持,且在资本市场上,低成本的资金获取也成为发展冠寓的一大优势。

由此推断,如果5年内长租公寓以量和增值服务实现正盈利,和所有商业地产的逻辑一样,冠寓此后则进入盈利期。