“全世界千人购房率的平均水平大概是20。而峰值状态下，北京的千人购房率是14，2017年是7，因此，放眼全世界中国人不是最爱买房子的。“网易经济学家年会2018”上，链家集团创始人、董事长左晖说到。同时，在峰会中他从多个角度诠释了自己对“住有所居”的理解，同时也将住房话题深入了文化传统等领域。

近期，左晖出现在公共场合的频率开始增多。本月初，他还在互联网大会上做了题为“租赁时代的分享经济”的发言。

作为中国领先的房产服务公司创始人，左晖的观点举足轻重。链家进入了中国超过30个城市，通过处理大量的交易，对当地市场的细节有着深刻的理解。与此同时，链家构建的大数据系统，也有助于他对市场产生更为宏观和精确的看法。

十九大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

左晖认为，房地产市场供应存在明显的不均衡状态，三四线城市供大于求是常态，一二线城市则供应不足。正是在这些供应不足的城市中，城市更新才存在较大的发展空间，租赁市场和二手房市场也将受益于此。

大城市调控绝不能放松

十九大报告指出，“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”

左晖表示，房地产领域也同样存在这个问题，主要表现为供应不平衡。

他表示，从全中国来看的话，我国户均拥有的房产套数已经超过1了。但在一些大城市里，水平还是远远不够的。拿北京来看，北京的存量住宅共有700万到750万套，约5亿平米。考量到北京居住了2200万的常住人口，平均每人的居住面积仅为26平米，比全国平均水平低很多。

但在三四线城市，市场则是供大于求的状况。

值得注意的是，这些供不应求的大城市，恰恰是当前调控最为严厉的区域。2016年以来，全国掀起调控风暴，很多城市在出台调控政策后，又不断加码。其中，大城市是面临的调控压力最大。

左晖对这种调控有着独特的理解。他引入了“千人购房率”的概念，即每一千个城市人口一年交易的住宅套数。“全世界的平均水平大概是20。中国约有7亿左右的城市人口，每年交易新房1000万套，二手房500万套。而峰值状态下，北京的千人购房率是14，2017年是7。

左晖认为，“今天看起来，好像中国人并不太是世界上比较爱买房子的那拨人。”但他表示，这是受制于支付等各种各样的问题。

从这个意义上来说，有着巨大潜力的热点城市，其实是需要一个相对稳定的市场，调控政策就显得十分必要。“北京上海这样的大城市，调控绝不能放松，因为一旦放松就会产生波动。”

大多数住宅市场正进入更新

当房地产市场进入新的阶段，存量开发就成为新的领域。作为一家大型经纪公司的负责人，左晖对此有着深刻的理解。

他表示，根据统计，2016年约有30个城市的房价超过1万元／平方米，2017年超过这一水平的城市大概有51个。“所有的城市都在逐步进入到卖旧买新的更新状况。”

这其中带来的变化显而易见。左晖提供的数据显示，今年大概有17个城市的二手房交易量超过新房，去年仅有9个。预计明年将近30个城市达到这一水平。“大多数住宅市场正在进入更新。”左晖说。

城市更新同样意味着存量市场的机会即将到来。其中，租赁市场作为供应体系的重要方面，更加受人关注，并被认为是一片“蓝海”。

就一线城市而言，左晖认为，当前北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未来这个比例会到50%左右，超过一千万的人会租房子住。

左晖还透露了链家的另一个关注点——养老住宅。他表示，中国60岁以上的人口比例约为16%，相比之下，美国为22%，日本则在33%。当进入到老龄化社会之时，养老问题就凸显出来。

发达国家的数据显示，绝大多数老人是在家里养老的。“今天对中国的老人来说，如何做好居家的养老？在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗的维护，变成了一个很大的问题。”