来源：京房字

各位粉丝：

就在刚才，北京市住建委官网上公示的预售商品房住宅项目信息显示，位于德胜门外的中骏天宸大厦发放预售许可证。

该项目获批的价格为13.5万元/平方米左右。

听到这个数字，很多人可能会张大了嘴。

相信这个消息公布之后，会有一些ZHUAN家或大V会说：“北京的调控放松了，限价令松动了，高价楼盘放闸了。”等等等等。

毕竟此前市场上盛传过所谓的“8万是上限”。虽然【京房字】知道这个事儿是怎么越传越有影的，但是毕竟在南二环外出现9万+单价之后，很多人拿着“超8万”说事儿，认为调控放松了。

【京房字】专家组在一起仔细的研究和讨论后，我们觉得应该把理性的分析告诉大家，包括为什么会批这个价格、这对楼市是一个什么信号、调控是放松了吗等问题。

所以今天，我们把这些大家关心的问题一股脑都解读出来，还原真实。

PART  1   为何会批如此高的价格？

首先说一下这个楼盘为什么会批这么高的价格。

严正声明，我们不是为这个楼盘做广告，【京房字】不接任何开发商的硬广或软文。而且这种风口浪尖的事，企业估计也不希望大肆宣传，哈哈。

第一，说实在的，从区位上看，这个项目的位置的确比较好。北二环德胜门外数百米，短期之内，北京市场上没有比这个楼盘位置更好的新项目了。

第二，虽然我们从不鼓励学区房，也一直认为教育资源应该均衡化，但不可否认的是，德胜门学区是北京教育资源最好的西城区里顶尖的学区之一。

尽管大概率事件是全市普及“多校划片”，但对于德胜这种全学区无弱校的区域来说，只要进去，随便分到一个学校，都比其他教育弱区“血拼”学位强得多。

第三，这个楼盘属于高端楼盘，品质高，而且拿地的成本也相对较高。

说到这里，很多人会问了，不是说北京的限价令是“8万元以上单价的楼盘不批”吗？虽然这个楼盘确实稀缺，但为什么超过了8万元/平方米的限制？

这里要特别说一下，北京的主管部门从来也没有在任何正式的文件，或是发布、通知过所谓的“8万元以上单价的楼盘不批”。

所谓的“8万元红线”，是一些开发商或机构从申请预售审批价格中自己“摸索”猜测出来的。

那么我们看看北京的“限价令”到底是怎样的。

以下是“317”新政中的原文：

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

也就是说，项目价格指导或是所谓的“限价令”，主要看两个标准：一是不能明显高于周边在售项目；二是如果是分期开发的楼盘，不能明显高于该项目前期的成交价格。

这就是所谓“限价令”衡量的标准，并没有一条死板的红线，如8万元。

要知道，北京的各个区域房价是不均衡的，也不可能用一条死板的红线圈定所有楼盘的价格。

再回头看看这个楼盘。

这个楼盘是新项目，不存在前期的成交价格。那么只能用周边楼盘的成交价格来衡量。

目前周边没有在售的新项目，但从二手房的成交价看，即便是10年前的老项目，二手房的价格也在13万元/平方米左右。

这样对比就显而易见了，这个新楼盘的价格，还要比周边老房子的价格还要低。

再透露一个信息，就是这个项目去年下半年就计划申请预售证，当时开发商期望的价格是20万元/平米。

看到这里，这次该楼盘的价格有没有根据实际、甚至更为严格的价格引导，就一目了然了。

PART  2   释放了楼市调控什么信号？

接下来解读的就是一些媒体或大V关注的，13.5万元的售价获批，释放楼市调控的什么信号？

说句实话，其实没有任何信号，这是根据房地产市场和具体项目的情况，按照楼市调控的原则进行的正常批价。不存在所谓的楼市调控放松，限价令松动！

如果硬要分析这释放了什么信号，那就是释放的是政府对于当前楼市调控有信心的信号。

我们回头看一下“317”新政中，为什么要严控商品住房申报价格。

就是下面这句话：

确保新建商品住房成交均价环比不增长。

而且在不同的场合，北京市政府和房地产市场主管部门也多次表态和强调过这句话。

所以可以说，环比不增长，是此轮调控的一项定量的硬性指标。

从“317”新政实施后的北京房地产市场实际情况和数据看，北京的新房和二手房成交量出现明显回落，价格也企稳并显现小幅下降。相信大部分也都能感觉到。

国家统计局日前发布了7月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，7月北京二手房价格下降0.8%，降幅是全部70个大中城市中最大的。同时，新房的价格环比6月份也降低0.1%。

所以说，北京在当前这个阶段，批准13.5万元售价的楼盘，基于的是当前房地产市场运行情况和调控效果。

同时，还需要解读的是，这种高价楼盘，与咱们普通百姓其实关系不大。和咱关系大的还是普通商品住房或将来的共有产权住房等，而这些也是政府在房地产市场管理中更看重的板块。

北京市目前构架的住房体系是这样的：“对低收入群体，通过租赁型、小户型、低租金，满足市民基本住房需求，应保尽保。对于夹心层群体，通过产权型、中户型、适当售价，满足市民自住型住房需求，做足做实。对于高收入群体，通过产权或租赁型、市场价格，满足市民不同层次住房需求，加强调控。”

简单来说，公租房等满足群众基本住房需求的住房，是政府要提供的保障。

保障房和商品房之间的夹心层人群，政府将通过共有产权住房、“限房价 竞地价”项目等方式，对他们满足家庭自住需求给予有力支持。

高端商品房这一块儿，会有限购、价格引导等调控手段进行控制。

相比之下，政府更为重视的还是满足中低收入家庭需求的住房供给，因为这是和普通百姓密切相关的。也是需要政府给予支持的。

而且从北京市的供地也可以看出，今年以来北京的住宅供地，基本上都是自住房（将来的共有产权住房）以及“限房价 竞地价”的普通商品住房项目，解决刚需家庭的住房问题始终是摆在政府的优先考虑的。至于高端的纯商品房项目，数量则很少。

同时，目前北京市考虑更多的还有建立房地产发展的长效机制，促进房地产市场长期健康稳定发展。近期频繁推出的共有产权住房、加强住房租赁等新政，就是建立长效机制的重要组成部分。

最后再说一下，德胜门外这个项目的位置、配套等条件这么好，最终就批了约13.5万元/平方米的价格，这也会形成一个标杆或天花板效应。

即之后入市的新楼盘，可以衡量一下自身的条件和德胜门外这个项目比一比，自叹不如的话，也就别想再卖那么贵了。

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