进入2017年，成都主城区土地市场似乎进入楼面地价万元时代。

通常模式下，开发商是“拿地→套公司产品线→修房子，找价值体系→卖房子”。随着成本的上升，购房者的要求必然越来越高，开发商在产品端的竞争也愈发激烈。

地价全面破万，改善市场步入深水年，成都楼市的产品逻辑该怎么破。坚持用户思维，坚定品质线路的成都华润，给出了他们的思考。

“你离用户有多远，就会被真正的市场甩多远。”结合这句话来看开发商的“思变”时，正在主动靠近用户的成都华润，显然提前握住了未来市场。

8月22日犀浦地价破万

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华润逻辑·用户思维

好产品重要，用户需要的好产品更重要

房子是用来住的!所以，使用者才是房子的终极大BOSS，住宅、公寓、商铺均是如此。

“这个市场上，最聪明人的是用户。如果说品质一直都是华润的生命线的话，那么我们现在的品质一定是基于用户导向的。”

华润置地营销负责人这样说。

2017年，成都华润六盘齐发，还包括华润·龙湾御府、华润·时光里这样的纯新盘。和以往不同，在每一个项目打造之前，华润工作人员都做了大量的业主调查。

入蓉15年，华润累计打造的项目近20个，更有翡翠城、二十四城这类的千亩大盘，拥有大量的业主基数，从去年开始华润就从中访问了近5000组业主，通过调查剖析他们在生活与情感方面不断升级的需求;

同时，华润还对年轻客户、单身客户、双孩家庭、空巢老人等不同类别的客户进行深度访谈，从而将客户的需求细分到极致，并在随后的产品设计进行综合考量，根据不同项目的定位来满足用户需求。

事实上，华润对用户意见的重视早已有之，基于此形成的高品质也让老业主推荐、业内人士、公司员工的购买比例达到40%-60%之高。

当华润拿着笔记本走进千家万户时，其背后的用意已经再明显不过。好产品重要，客户需要的好产品更重要。将这种脱胎于互联网的用户思维移植到房地产市场中，成都华润看重的肯定不是当下这个卖方市场，而是“用品质赢客户”的长远之道。

华润品质细节图

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华润案例·配套

在华润的字典里，实力和颜值同样重要

用户思维的核心，是从用户使用角度出发，而非开发者的判断。

成都人对于公园的偏爱早已为开发商所熟悉，但大多公园以水景为主，观赏性大于实用性，对于公园的设计怎样好看又好用?

实际上，不同于小区中庭，大多数公园的主要使用者都是老人和孩子，他们又需要什么公园?

基于此，在华润·公园九里220亩主题公园的打造上，华润一开始就不仅仅是做一个景观公园，更是一个社区交互空间。因此，华润在设计上以多入口、环形跑道、多功能主题场地等设计最大化满足社群需求。

同时，针对业主对孩子混龄游戏的担忧，划分为了不同年龄段以及老年人专门的活动场地。

华润·公园九里效果图

游泳池的打造则是另一个案例。实际上大部分室外游泳池由于使用率极低最终都沦为摆设，更是小区藏污纳垢的所在。基于这样的考虑，华润调研了超过5000户家庭后，最终在华润·云庭项目打造了约2000㎡的室内恒温泳池。

同时，华润还加入健身活动区域、桑拿房、儿童泡池等功能区，不仅将提高泳池的使用率，还为不同人群进行了需求细分。游泳池是一方面，在华润各项目中，羽毛球场、篮球场等都已成了标准配置。

华润·凤凰城恒温泳池实景

项目内部“五脏俱全”，项目外的配套亦是华润考虑的重点：华润·云庭紧邻北大附小、北大附中、华润·公园九里临近双流中学，教育资源几乎成为每个项目的标配。

商业配套方面，华润·时光里借鉴了华润在成都10余个商业街的项目经验，并按照万象汇的成本标准进行打造。内部还配置了一个约4000㎡的社区健身系统，在高新南区现代化的土壤上，为城市打拼的年轻人设计了游泳池、篮球馆、综合器械等丰富的健身项目。

在华润的字典里，实力与颜值被摆在同样重要的位置。

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华润案例·景观

在华润的视野里，为项目而规划不如为业主而规划

有人说，成都人是站在阳台上买房子。看似说户型，其实背后更多的是消费者对景观资源的看重。

实际上，华润每个项目除了配套公园，对于本身景观的设计同样极为考究。

华润·龙湾御府从初始方案到第五稿时高层T4均采用了工型布局，但为了保证每一个户型都能享受到项目周围的毗河河景资源，及10000㎡大中庭，最终呈现的方案则将工型布局改为十字型布局，并通过楼栋排布、户型布局调整，保证户户间无遮挡，并通过270度转角飘窗、7.2m以上大阳台，给到每户绝佳的景观视野。

龙湾御府效果图

2017年的成都楼市，华润放弃楼王成为一个谈资。78亩的华润·云庭在放弃一栋楼王设计师40余次的易稿后，形成了25亩的中庭景观;

华润·公园九里三期同样拿掉了中庭楼王，形成了一个15000㎡的大中庭。

这样的考究在华润项目中比比皆是，华润·时光里项目规划设计方案多次推翻，易稿近20次，最后有了倒“U”字型大围合中庭、半开放式社区的效果。

在66亩的占地总面积上，更是不惜成本将中庭地面抬高12米，平均覆土1米厚，并种植了300余颗胸径30cm以上、树龄5年以上的乔木，高度、覆土量与乔木量等均十分罕见。

最终，约7000㎡的园林达到一个标准国际足球场的大小，摩天花园、云中夜光跑道、天空童宠乐园等功能区，对于热衷于跑步和养宠物的青年来说，华润做到的比他们想到的还要多。

景观面积的增加是一方面，从用户体验角度做设计则是另一方面，不论是华润·云庭还是华润·公园九里，均是考虑了老中青幼各年龄段使用习惯的全龄化景观设计，甚至在儿童休闲还根据孩童的大小精分了不同年龄段活动区。

从多重景观到四季景观再到现在的全龄段景观，华润的在产品端的用户思维体现得淋漓尽致。

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华润案例·户型

在华润的空间里，为生活留够尺度才有成长的高度

在华润所有在售项目中，还有个非常明显的特点：相比周边项目，户型设计尺度都更大。

在改善主导的当下，当主流客户中舒适的诉求成为主导后，华润将在售户型都进行了升级，大部分以三房四房为主，华润·云庭和华润·公园九里高层卧室最小开间都达到了3米。

就连以LOFT为主的华润·时光里，最小的38㎡户型都能实现近80㎡使用面积，最大的72㎡户型甚至能改造为140㎡的四居室。

华润·时光里效果图

需要说明的是，不同于大部分开发商流水线般地几个户型吃遍天下，华润每个项目均在原有的标准体系下根据地形与景观设计的差异进行优化。

2017年，成都华润六盘齐发，按平均每个项目推出4种不同的户型来算，户型总数量也达到了24个。

24个户型的优化代表了24种不同的用户需求，而其背后的纠结甚至让华润被设计单位评为了“最难伺候的甲方”，偏偏是这种纠结，却让每种户型都意外走俏，成为用户追捧的爆款。

华润的纠结，在于对客户使用行为的模仿，从对景观资源的占有，到卫生间脸盆的使用习惯，到书柜的摆放位置，甚至连书房未来能否摆得下孩子的钢琴都考虑在内。

华润·公园九里效果图

在华润·云庭，设计师们曾因为小小的空调机位，召开了三轮专项会议。

彼时，因为考虑到不合理的空调机位会影响到空间使用率、户型格局等，数十名设计师在机位的宽度、高度等方面反复纠结，只为呈现一个完美的解决方案。

配合25亩中庭景观，为了让业主有更好的景观享受，华润·云庭设置了一个约7米面宽、1.8米进深的堪称风景甲板的大阳台。

为了实现开窗景观面的最大化，华润对于每一栋的摆放以及最后的梯户设计都费尽心机。华润·龙湾御府甚至是在10多位行业精英、百多次会晤后最终定稿。

对于用户需求的重视最终让华润产品形成了自己独有的标签：在同一区域中，华润产品品质一定是佼佼者。

这在当下有房子就能卖出去的市场条件下无疑是要以牺牲利润为代价，但从长远看，华润一定是赢家。