7月18日，成都出让主城区6宗共计564亩土地，拍卖总价105.2亿元。48家竞买人中，中粮、龙湖、四川铁投、保利均有土地入账。

　　早在拍卖之前，基于4月6日成都土拍的疯狂情景，有人认为此次土拍将依然战火猛烈。然而，大部分地块约50%的商业占比，以及竞自持比例的3.0规则，让开发商们不得不谨慎举牌。

　　最终，6宗地成交楼面地价无一破万，两场土拍之间的“一冷一热”，为2017年楼市下半场，传递出风向转变的信号。

　　50%商业占比+竞自持

　　拿地价格低，但开发难度高

　　最低成交价格5000元/㎡，溢价率0%;最高成交价格9600元/㎡，溢价率92%。

　　此次土拍6宗地平均溢价率52.6%，而在4月6日的土拍上，8宗地平均溢价率74.5%。同样是主城区优质地块，但两次土拍的热度差异显而易见。

　　最大的变化是出让条件，除1号宗地为纯住宅用地外，其余5宗地块商业占比均接近50%，同时要求开发商有一定的自持比例。

　　以让龙湖、万科、保利竞相角逐的2号宗地为例，总量185.75亩，位于成华区铁塔厂片区，容积率4.1。除了高达68.47%的商业体量外，还要求竞得人引进商业银行总部、五星级酒店等，自持商业不得低于35%。

　　首先，68.47%的商业占比，即意味着开发商只有不到一半的面积可以用来开发住宅，剩下部分则必须用更长的时间周期进行商业开发;此外，引进酒店与自持比例的硬性要求，则对开发商的商业资源及运营能力带来极大考验。

　　更重要的是，商业开发所拉长的时间线，将依赖高资金周转而存活的房企直接拒之门外，所以，最终仅有龙湖、保利这样的巨头能在拍卖台上拥有话语权。

　　另外几宗要求竞自持商业比例的地块依循了同样的逻辑，所以最终我们看到的是楼面地价均温和喜人，但对于“被动”的开发商而言，整体约50%的商业占比，无疑将带来极高的开发难度。

　　6宗土地无一破万

　　市场变稳了，之前拿地的开发商都亏了吗?

　　整体来看，6宗土地无一破万，已经是市场趋稳最明显的信号。其中，以纯住宅用地1号宗地为例进行对比，得到的结果将更有参考价值。

　　在去年11月的土拍中，与1号宗地同区域的一宗龙潭街道地块，拍卖价格为6300元/㎡。八个月之后，成都房价已经和彼时不可同日而语，但1号宗地则在9500元/㎡时就触碰熔断线。

　　还记得4.6土拍吗，金牛区天回镇地块11080元/㎡的楼面地价都尚未触达熔断价，政府控制地价的意图已然相当明显。

　　从地价轻松破万到底价成交，此次土拍的另一亮点是，同区域的地块在不同的拍卖节点上，价格差异巨大，此前4月6日拿地的开发商都亏大了吗?

　　事实不可立即定论，以同样位于天回镇的4号宗地为例，用地面积100亩，商业占比不低于50%，容积率2.92，成交楼面价7870。而在4.6土拍中，相距不远的一宗天回镇地块，面积191.71亩，兼容商业10%，容积率2.0，成交楼面价11080元/㎡。

　　两宗地的条件相差甚远，后者2.0的容积率将直奔高端改善住宅，仅10%的商业对资金周转和开发难度而言基本没有压力。

　　同样的例子还出现在武侯区铁佛村，此次土拍的6号宗地，用地面积72.98亩，商业占比不低于50%，容积率2.8，成交楼面价9870元/㎡。而在4.6土拍中，金茂斩获的地块面积162.3亩，商业占比10%，容积率2.5，成交楼面价17160元/㎡。

　　表明上是悬殊的拿地价格差异，实际上的开发难度、溢价难度也相去甚远。究竟是高价拿一块纯住宅用地，还是低价拿一块商业占比高达50%的地块，谁没有把账算清楚，谁就亏了!

　　面粉终于比面包便宜

　　游戏规则变化之后购房者怎么办

　　面粉决定面包的价格，当拿地价格被压下去之后，对购房者而言，无疑是好消息。

　　一定还有人记得，4.6土拍之后，房价上扬的消息甚嚣尘上，皆因为当日多宗地块的成交价格已经与周边楼盘的在售价格相差无几，没有人敢想象，突破天际的地价将把房价推往何处。

　　此次的土拍结果，无疑让购房者看到了买房的希望。

　　自从限购之后，政府采取限价措施，对预售价格进行严格把控，其中之一的参考条件，就是土地价格。当此次土拍的价格远低于周边房价时，开发商的预售申请只能以区域房价为基础，而非居高的拿地价格。

　　另一方面，6宗地中有5宗地的商业占比都达到50%，尤其是龙湖连下两个，不难联系到龙湖于今年开始着力打造的长租公寓——冠寓。甚至拍卖的5宗地，未来可能都会有公寓产品面世，并开发成长租公寓。当租房市场崛起时，房价还会很高吗?

　　此外，4.6土拍是限购后成都首次集中放出主城区地块，彼时房企的土地存量、市场预期都与目前大相径庭。不难看出，两次土拍虽然仅间隔3个月，从中南、金茂高价入蓉，到龙湖、保利顶着压力拿地，游戏规则已经变了。

　　成都人买房的状况，也将在新的游戏规则下，进一步向“房子是用来住的”倾斜。