原标题：“长租公寓”渐成闲置房源运作新模式

近日，万科泊寓劲松店开业，这是泊寓品牌在北京开业的第五家长租公寓。据了解，泊寓在北京地区筹划准备的长租公寓项目达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入20多亿元。

除了像万科这样的房地产企业进入品牌化长租公寓领域，长租公寓还吸引了酒店和互联网等多领域企业进入，如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务，互联网“大佬”雷军早在2014年就投资了YOU+公寓。据相关数据统计，2015年仅长租公寓融资就达21起，融资约60亿元；在投资环境遇冷的2016年，长租公寓融资有13起，融资约30亿元。作为去库存的一项手段，长租公寓行业的市场预期很大，或可形成一片“蓝海”。2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，且从用户搜索情况来看，2016年大众对公寓的关注度持续走高。

房地产库存变身“品牌化公寓”

酒店、地产和互联网巨头们重金砸向“长租公寓”，在短租兴起的十多年里，长租公寓的行业发展较弱。北京泊寓企业管理有限公司助理总经理金羽认为，长租行业现在刚刚形成，之前没有这个行业，此前的混乱是一种探索。

企业在打造品牌化长租公寓的过程中，也都利用自身的优势进行着探索并小心进入。业内人士介绍，一些具有中介基因的长租公寓企业把手里比较碎片的房源加入服务，对房间进行整理和设计，加大空间利用率，同时配套保洁和家具，做成了品牌。途家公关总监唐挺认为，房地产服务公司转行，把库存打造成品牌化公寓，而这些地产商的品牌化公寓打造也都处于探索阶段，甚至中间会加入一些金融元素，把它包装成金融产品，以吸引一些社会投资。

黑中介、二房东扰乱长租公寓行业

长租公寓行业在形成和发展过程中，曾因成长性差、服务质量不高和群组乱象等被诟病。

城家公寓、窝趣社区、泊寓、自如寓和新派公寓等品牌管理较为规范，设施比较齐全，相对来说，价格略高，也会比较透明。但是，在现阶段，这样的高品质公寓数量相对少一些，没能大面积覆盖。而相对于品牌公寓，低价位的二房东长租模式仍占据着大部分市场。

所谓二房东，指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给客人牟利的机构或个人，有的黑小中介或二房东拿到房之后，建隔断后再出租，形成群租现象。目前，上海就在整顿以二房东为主体经营的长租公寓。

此外，一些长租公寓主要面对年轻群体，这部分群体消费能力普遍偏弱。年轻人的租住需求旺盛，但消费能力弱，他们倾向于寻求低价，此前这种需求也被长租行业迎合，导致行业品牌化路子变窄，品质提升缓慢。对此，自如推出“自如白条”，年轻租户租房可以分期付款和减少服务费，一定程度减轻了年轻住户支付房租的压力。

营业执照申请没有“长租公寓”这一项

对客人的诉求响应不够快、服务不及时也是长租公寓共同的运营痛点。很多企业都承诺做到快速服务，但实际做成的却不多。有的公寓品牌应对这样的问题采用建微信群的方式。

金羽表示，青年群体的自主性比较强，住在公寓里的住户可以参与公共区域的维护，以减少保洁服务的压力成本。

由于长租公寓行业标准规范细则没有出台，对于长租行业问题的判定也缺乏依据。金羽说，国家对长租这个行业没有认定，申请营业执照的时候没有长租公寓这一项，这是最大的一个痛点，职能部门没有对这个业态的立项，导致对整个行业的监管和法规不健全。譬如，消防的问题，长租公寓执行什么样的消防标准，是个十分模糊的概念。合同的备案、企业资质、法律对于合同双方的权利义务的核定都没有明确规定，没有自己的行业标准。

差异化运营，提升“住宿”附加值

华泰证券分析称，按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。《2016年度住宿业公寓品牌报告白皮书》显示，中国房产租赁市场租金规模2025年将达2.9万亿元。

尽管政策不明朗，痛点较多，长租公寓这片“蓝海”也有足够的吸引力令互联网公司、酒店集团、房地产企业和中介机构渐次发力。在这片“蓝海”中，有的公寓品牌难解温饱，年出租率不足50%，而有的品牌却能够与大量客户达成合作，一举攻下多个“城池”，这种差异与运营模式和产品形态有关。

长租+酒店

有品牌酒店做背书的长租公寓具有管理上的天然优势。长租公寓和酒店一样都是重服务的行业，线下运营管理是其长处。酒店集团的PMS系统、客户管理系统、顾客评估系统、营销系统以及会员系统都可以助力长租公寓的布局和产品经营与打造，这种天然的优势能直接切入整栋式公寓。

华住旗下的城家公寓相关负责人介绍，华住系已经有一部分酒店在改公寓，包括与其有合作关系的宜必思也可以改造，依托酒店背景，城家公寓可以共享华住的客源和销售渠道，企业客户等。

长租+短租

在公寓租赁领域，房间作为硬件设施，是长租还是短租，并没有那么清晰的界限。唐挺介绍说，业内也没达成一个共识，通常理解是一周以内的是短租，一个季度以上算长租。

唐挺说，如果把一部分房源通过短租周转起来，整体收益会更好。通常来讲，长租公寓里长短租配置的比例是长租占七八成，短租占二三成，这样的收益最优。另外，在成熟的地段，短租产品在正常经营的情况下要比长租产品的利润要多20%-30%，但在不是很成熟的地段，情况就不同了。

雅诗阁服务公寓酒店CEO曾文强曾表示，公寓企业应该根据所在城市的实际情况，对公寓的长短租进行灵活配比。

长租+养老

长租公寓一般都位于城市中，配备较好的医疗和生活服务设施，这给长租公寓与养老的结合创造了条件。随着康养旅游标准落地，异地养老已经成为一种趋势。上海万科集团推出了一线城市长租公寓和医疗养老相结合的“望年荟”公寓。公寓与医院相结合，以单间和双人间为主，拥有296个床位，同时配有城市客厅，面向半护理、全护理以及轻中度失智长者。

无论长租公寓与哪种方式结合，都提升了长租公寓作为一种住宿形式的附加值，换言之，就是提升了住宿的体验品质