本来说好是“赠送面积”，可交付后却发现成了违建，去办理不动产证也遭拒绝，南京城北楼盘紫金上品苑的业主们最近有点烦。记者了解到，南京房地产市场上以“赠送面积”为卖点的楼盘还有不少，有的将设备平台改成房间，有的将公共绿地变成私家庭院，看似业主们享受了“实惠”，但是未来办理权证时可能麻烦不断。


近600户业主办不了不动产证

市民王女士在2015年购买了南京城北紫金上品苑的房子，当时销售人员告诉她，88平方米的户型里会有6平方米左右的赠送面积。“从图上可以看到，赠送的面积是在楼幢天井的位置，开发商承诺我们，交付时统一做成一个‘房间’”，王女士说，因为价格便宜，只有12000元/㎡左右，而且两房又变成了三房，于是她决定购买一套，没想到，这个赠送的“房间”竟成了“定时炸弹”。

去年12月交付后，王女士一家在今年春节后来到不动产登记中心准备办理不动产证，结果却被告知“暂停办理”，工作人员解释称，因为栖霞区城管部门向他们通报，说该小区内存在违建，要求暂时停止办理不动产证。据了解，该小区共有约600户，购买了与王女士同样88平方米户型的约占一半，另外一半并不存在违建的情况，但是也被暂停办理不动产证，业主们认为很不公平。

对此，开发商表示将在近期给业主们一个答复，而据知情者称，目前包括城管部门、楼盘开发商、不动产登记中心等多家单位正在加紧协商，究竟是开发商将违建部分全部拆除，还是补缴违建部分的罚款，届时会有最终说法，无论如何，买房人的利益应该得到充分保障。

“赠送面积”成卖点，买家还是悠着点

房间一半面积属“赠送”

位于浦口的江山荟项目规划打造24栋低密度住宅，多为11层建筑，销售人员为记者推荐起78平方米的小户型，并表示可以做成三房。销售人员解释称，这间朝南的主卧有一个超大的飘窗赠送，是不算面积的，这样一来这间房可以隔出一间书房。然后，他又指着北边的卧室称，上面标注绿色的这一块也是完全赠送的，有三四个平方米，有的赠送面积甚至占到整个房间的一半。销售人员还表示，绿色的部分是设备平台改造的，这些赠送面积都会给买房人做好，不用买房人操心。


无独有偶，华润幸福里也存在类似情况，销售人员介绍说，89平方米的户型能做成三房，因为第三个房间的赠送面积达到了4平方米，相当于买房人“白赚”了8万元。记者看到，这个小房间被定义为“多功能房”，实际交付结构和户型图上显示出来的房间有很大不同，销售员介绍说，房间里有一部分是设备平台，交付时买房人可以自己改造，将设备平台封进房间，如此一来就多出4个平方米了。

有的将公共绿地变私家庭院

江宁别墅楼盘瑞安翠湖山是纯别墅项目，销售人员在推荐房源时，特别强调会有院子赠送，小的100平方米，大一点的两三百平方米，不过并无产权。销售员称，这个就是业主自家的院子，只有使用权，也不能写进合同，如果写进合同里的话，房产局那边是过不了的。记者随后来到施工现场，发现在建的每幢房源都附赠了大面积的院子，每个院子外围用木栅栏围了起来，这些木栅栏之间的公共道路显得比较狭窄。

权威声音：
规划部门：“偷面积”是明令禁止的违规行为

将原本的设备平台改造为室内面积，是否涉嫌违规呢？南京市规划部门相关人士表示，开发商所谓的“赠送面积”，其实是钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，是明令禁止的违规行为。该人士称，房产证核算面积之外的所谓“赠送面积”，实际上属于无效面积，在产权上无法得到有效法律保护。另一方面，这些“偷”出来的面积在验收上存在诸多隐患，安全上没有保障，一旦出现险情，往往是最容易出现安全事故的地方。

该人士还表示，购房者在购房过程中发现“偷面积”现象，一定要向城管部门举报投诉，一经核实，城管部门会立即限令整改或予以拆除。对于小区内的公共绿地，该人士也指出，小区公共绿地属于全体业主所有，开发商没有权利将绿地分派或者赠送给个人。购房者千万不要听信开发商的口头承诺，只有房产证上的核准面积才是受法律保护的个人财产。

城管部门：规划上没有的都属违建，将会被拆除

南京市栖霞区城管局相关负责人也表示，将设备平台变成自己家的房间是绝对不可以的，如果没有经过规划部门的审批，自己任意改变了房间的结构，这属于标准的违建，肯定要按规定拆除。另外，“偷面积”违反建设法规对于容积率的要求。如果“偷面积”成功，增加部分的面积属于违规范畴，可能会面临补交土地出让金的风险。

律师说法：

高的律师事务所宋辉律师提醒购房者，面对赠送面积的诱惑，可以从三个方面来进行理性判断：

首先，购房者应该判断开发商赠送的面积是公用面积还是私有面积，如果该面积属于公用面积范畴，开发商是没有权利将其赠送给单一购房者的，单一购房者对该部分面积既没有产权也没有使用权。至于如何判断是公用面积还是私有面积，可以从房屋原始的设计图纸以及相关法律规定中进行判断，举个简单的例子，楼顶部分的面积一定是属于公用面积，开发商无权将该部分面积赠送单一购房者。

其次，购房者应该确定开发商在购房时所赠送的面积是不影响其他业主的居住与使用的，即不能侵犯法律规定中的相邻权。宋辉举例，比如将阳台作为赠送面积的话，在装修改造过程中以及改造完成后，不能影响相邻住户的采光与使用等。

最后，室内阳台、露台及设备平台等特殊使用部分，虽然购房者享有完整使用权，如果进行改造，也不能违反物业公约的约定。比如，物业公约规定该小区阳台不能进行封闭改造，则购房者没有权利将这部分面积自行改造。