“长租公寓其实还是住，可现在北京明确强调商办类产品不让住了。”上述接近万科的人士表示，目前房企长租类产品很大一部分是公寓，在其他城市没问题，在北京估计不行，所以北京商办类产品做长租公寓这一出路可能行不通。

“长租公寓，要看政府未来是否会留出政策的口子。另外，目前政策对办公运营类企业也未必构成利好，因为这一模式下，房企更看中租金。”郭毅指出，开发商也可以尝试一些新的商业模式，回笼资金，比如打包成为金融产品。

郭毅建议，可以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。

一名地产分析师表示，对于商业办公项目来说，后续还是需要结合当前的新兴产业打造新型的物业。另外在商业模式上也需要转化，虽然缺乏了以住宅销售为导向的资金流，但后续要不断提高租赁水平和能力，这样结合租金发行证券化产品，相应的市场机会才会更大。

不少业内人士也坦言，由于具体政策细则还未出尽，市场各方面主体对于商办类项目何去何从，尚未有清晰的想法，目前只能走一步看一步。

■ 观点

商住业主不必盲目抛售

随着商住限购，商住成交量呈断崖式下跌。中原地产首席分析师张大伟分析认为，已经交易的二手商办类项目，也全部被严控，这是历史第一次，虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。

对于已拥有商住的业主而言，同策咨询研究部总监张宏伟表示，很大一部分人已经占据了一张“房票”，现阶段只能持有出租或自己居住。

亚豪机构市场研究部总监郭毅则指出，对于已经购得商办产品的小业主来说，只要位置好、租售比合理，安全边际依旧很高，千万不要盲目低价抛售得之不易的资产。

不过，也有业内人士对已经成交的商住房持乐观看法。理由在于，随着距离北京最近的燕郊、大厂、香河、廊坊等区域房价已奔向3万，且环京区域限购政策正进一步向外延伸，由于商住市场普遍分散在五环区域，且单价比住宅低，仍会吸引一些非京籍刚需购房者。但目前二手商住限制五年社保而且需要全款支付，再加上各种税费，因此购房者除了要有资格还必须有足够的支付能力。