原标题：万科一季度“夺冠”：销售额超1500亿 对三四线谨慎

调控持续加码的背景下，房地产行业却迎来卖得最好的一个春天。日前克而瑞研究中心发布的数据显示，今年一季度，万科、碧桂园、恒大这三家房企销售业绩已经突破千亿元，万科重回销售冠军宝座。

历史最好成绩出炉，部分领军房企却表示出对后续行情的观望情绪，龙头房企万科在年报中表示了对激进土地市场的担忧。过去的一年，万科的资产负债率首次超过80%，包括财务费用、管理费用等在内的“三费”支出同步大幅提升，拖累净利的增速。

城市分化的影响也体现在万科的年报上，基于对三四线城市的审慎态度，万科2016年存货跌价准备较2015年底大幅增长82.3%。万科总裁郁亮表示，房价普遍上涨的局面已经结束。

营收减速费用上升

4月5日晚间，万科发布一季度业绩公告。公告显示，2017年3月份万科实现销售面积399.5万平方米，销售金额636.4亿元；今年1~3月份公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元。这份业绩在克而瑞发布的第一季度房企销售金额排行中位列榜首。

这是房企卖的最好的一个春天，碧桂园、恒大也同时实现千亿元突破，但“盛世”之下隐忧仍存。

中国指数院发布的报告指出，百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。万科在其2016年度报告开篇就指出，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象，这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。

年报显示，2016年万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，营业收入2404.8亿元，增长23%，归属于上市公司股东的净利润为210.2亿元，增长16%，显著低于营收及销售的增长率，另外两家“三千亿巨头”恒大、碧桂园也是如此，显示出盈利水平在走低。

与此对应的是行业负债率持续攀升。中指院的数据显示，2016年百强企业资产负债率均值达到76.7%，较2015年提高1.1个百分点。

万科2016年度报告显示，万科资产负债率达到80.54%，为公司上市以来首次突破80%的关口，高于134家A股房地产开发公司的资产负债率中位数68.53%；代表偿债能力的流动比率降至1.24，为1993年以来的最低水平。

不过在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东看来，资产负债率并不能代表企业真实的负债水平，因为基于审慎的会计准则，预收账款也划归为负债。万科2016年度的资产负债表中，预收账款达2746亿元，占总资产的比重为33.06%，剔除预帐款的有效负债率为47.48%，低于百强企业均值。

值得关注的是，万科在过去一年的“三费”支出大幅上升，财务费用由2015年的4.78亿元增长至2016年的15.92亿元，同比增幅高达233%，利息支出增加是主要原因。

另外，万科2016年销售费用51.6亿元，同比上升24.71%，万科归因于销售规模增长；管理费用支出68亿元，同比上升43.31%，财报解释称“经营规模增长，人工费用增加”。

一位不愿具名的券商分析师指出，“三费”上升或显示出股权之争已经影响到万科的管理效率。万科董秘朱旭在2016年度业绩会上表示，始于2015年7月的股权事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性，公司将“稳定队伍、控制风险、实现可持续发展”作为工作的重要内容。