加强金融管控
早在去年底,在由《每日经济新闻》和《成都商报社》联合主办的“第六届中国价值地产年会”上,原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在“利率政策与汇率变化对地产行业影响”的主题演讲中就指出,加强金融管控,抑制房地产泡沫,才是防范金融风险的根本。
他指出,住房按揭贷款的占比,过去在60%,2016年在80%以上,这是一二线城市房地产快速增长的核心因素。
其实,去年以来,监管层对楼市的去杠杆力度持续加码,房贷政策不断收紧。2016年11月底,上海明确了“认房又认贷”的二套房政策,而北京的部分银行也开始主动执行该政策。
尽管如此,很多城市二套房的首付已经高达七成,而利率仍然处于低位,仅仅只是较基准利率上浮10%,这无法阻挡资金继续流入楼市。
易宪容指出,“2016年火爆的地产行情与货币和金融有很大关系,这源于居民拼命加杠杆买房”。他同时强调,“2017年,只要利率不变,只要‘因城施策’不变,2016年的情况就会延伸下去”。
观望和议价现象将变多
关于此次房贷政策调整,即首套房贷利率9折,二套贷款年限最长25年,麦田房产品牌负责人张月认为有三层影响:
直接影响方面,月供变高,收入审核要求也相应变高,“在途单”影响大于新增需求。对于已签约未办贷款的“在途单”,贷款额度高、收入要求刚好与月供擦边的少数情况来说,面临合同约束下的资金或资质腾挪,同时对经纪服务的风险提示能力要求变高。对于还未入市的购房者来说,腾挪周期较长,并且有先机准备,难度反而较小。
市场影响方面,节后交易将为三年来的低谷,高峰难再出现:年后刚开工,二手房市场成交预计已达550~600套/天,照这个速度节后交易高峰很快会到来,而政策出台带来的影响需要消化的周期,预计今年节后成交将是三年来的低谷。
心理影响方面,各方对“930新政”以来政策的叠加心理预期变强,对后市的价量预期严重走低,观望和议价现象将变多。
中原地产首席分析师张大伟分析,信贷继续收紧,二套贷款周期不超过25年。按照平均贷款300万元计算二套房贷款,二套房目前执行利率标准为基准利率的1.1倍。从月供看,增加1400元左右。
张大伟进一步表示,政策直接影响不大,本来购房就有还款年限不超过退休的政策,二套购房者还款能力强,一般贷款周期相对较短。但是这代表了在1月利率折扣减少后的继续收紧,银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。
优淘城总裁薛建雄认为,现在的收紧还只是一个开始,如果今年的房价没有达到政府预期的稳定程度,之后的调控及信贷方面的收紧还会接踵而至。
(来源:每日经济新闻)
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