相关法律或面临调整

在新的政策之下，土地法和农村土地承包法或面临修改调整。

根据现在的土地法，除了办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

过去的农村集体土地，本身是不允许外来资本进行直接投资建设发展其他产业的，即便外来资本承包农村集体土地也不行。因为土地法规定，农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，但只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，即农业。

2017年“一号文件”规定，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展。

“一号文件”也提出，要完善农业用地政策，积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设。如果只是涉及到旅游、养老、电商，以及加工等各类二、三产业，外来资本都可以在农村集体土地上进行投资。

但是，这并不意味着外来资本可以在农村集体土地上直接盖房子销售，也就是小产权房。

中央农村工作领导小组副组长、办公室主任唐仁健此前指出，这样做是在防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民的财产性收入。

这个规定是在控制农村建设用地总量，不占用永久基本农田的前提下，盘活农村存量的建设用地，主要是针对新产业新业态的发展。

农村土地不能搞房地产、搞庄园会所，“是为了审慎稳妥推进宅基地制度改革，确保政策执行不走偏、不出乱子，所以文件也设定了一些前提和要求。”唐仁健说。

上述政策也涉及到农村土地承包法的修改。因为过去承包法主要涉及到农村土地的承包经营权流转，但是并未涉及到农村土地的有偿退出。此外，土地法也没涉及到外来资本如何在农村进行合作联营投资。

中国社科院城市所研究员牛凤瑞指出，上述政策意义非常重大，因为农村建设用地现在估计有17万平方公里，是城市的3倍左右，很多土地闲置严重，特别是有很多空心村。

牛凤瑞认为，现在允许农村人在城市买房，就应该允许城市人在农村养老买房，这是未来的政策方向。否则农村的土地不能完全市场化，农民收益不能快速提高。国家不允许城市资本大规模下乡搞房地产，是担心城市资本可能会到农村大规模圈地引发不好影响。在未来中国城市化进程基本完成后，应该允许城市居民到农村买房，这一天迟早要到来。

来源： 21世纪经济报道