稀缺的QDIE额度

事实上，这也和首誉光控是首批获得管理层核准的拥有QDIE资格、并且获取相对稀缺的投资额度有关。

“其实获得QDIE资格的的机构有很多，但首誉光控不一样的是，它获得了实际上的投资额度。”上述接近首誉光控人士透露，“到后来因为汇率压力，这个额度央行基本就不怎么批了，所以首誉的这个额度是比较难得的。”

据上述接近首誉光控人士介绍，该公司最早在2015年三季度就完成了首批QDIE额度1.1亿美元的出境和投资。

而在环球臻享所对接的海外地产基金上，该产品也具有自身的投资逻辑。

21世纪经济报道记者获悉，该基金的策略是基于市场基本面选择不动产所在地，即所在市场的经济和人口增长情况应优于美国平均水平，且主要位于美国西部。

同时，“当地办公楼市场的供需情况较好，未来供应有限，且目标物业应位于核心位置。”也是上述基金的遴选标准之一，其主要目标城市为旧金山、洛杉矶、橙郡、圣迭戈、西雅图等地区。

而在资产组合上，上述基金的80%以上投向核心且处于稳定租赁期的物业；20%以下则以持有增值型物业为主，并通过收购改造来吸引优质租户，进而提高地价和租金。

而据一位接近KKR人士透露，基金管理人通过购买和出售物业，将基金的资产包提升到最佳状态，进而通过REIT公开上市退出。“目前基金已经设立好REIT结构，等待资产包到达合适规模、租金稳定后，即可进行IPO，实现公开市场退出。”上述接近KKR人士称。

目前，美国市场公开交易的REIT目前收益率在6%上下，而该基金若完成证券化上市，则获得溢价退出；此外前述人士透露，若公开市场行情不利于REIT进行IPO，基金将“考虑将优质资产包出售至其他公开上市REITs或其他房地产基金”的方式进行转让退出。

在业内人士看来，环球臻享的海外地产+REITs的模式，也有望成为境内资本出海投资的一种新趋势。

“过去出海投资更多是Pre-IPO项目，利用美元投一些中概股，看中的是海外的市场环境，但随着国内资产收益率的下降，海外的房地产的资产价值正在面临重估，特别是国内向海外发达国家的移民、求学等活动的增加，让给境内资本留下了想象空间。”前述接近基金业协会的机构人士称，“未来不排除会有更多资金通过这种方式，投向海外的不动产类资产。”

来源：21世纪经济报道