（原标题：中国家庭住房信贷报告：房贷风险来自7.8%的中低收入人群）

2015-2016年间，伴随住房市场调控政策的放宽，我国热点城市住房市场销售情况逐步复苏并走向火爆，期间库存得到有效去化。2016年10月，钢铁、建材等房地产上游行业呈现一定程度的好转，房地产终端需求旺盛对国民经济投资的拉动作用初现端倪。

然而与此同时，住房市场的过快升温不仅加重了城镇居民购买住房和偿还房贷的负担，也有可能为银行信贷系统积累较高风险。为预防房地产过热可能引发的金融风险，2016年起多地陆续出台一系列意在抑制房产泡沫的限购、限贷等调控政策。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）在2011、2013、2015的三轮全国家庭抽样调查获得了有关家庭收入、住房、信贷状况等方面的微观经济数据，在此基础上我们综合宏观数据对中国家庭的住房贷款发展状况进行剖析，试图理清住房贷款的发展状况、增长来源和各类家庭偿债能力，识别当前住房贷款潜在风险的群体及其规模，为各界清晰把握当前我国住房贷款的实际状况和发展趋势提供参考。

家庭住房贷款总量持续增长，调控政策松绑后增长加速

近年来我国全社会住房贷款余额持续高速增长，从2011年6月的6.8万亿增长至2016年6月的16.6万亿。

从2011-2015年的住房销售数据看，以2013年7月为界先后经历了两次从回落到复苏的周期。同时，在2011-2013年的周期内，针对住房需求的限购、限贷等调控政策一直从紧；然而在2013年8月-2015年末的周期内，以2014年7月住建部开始提出“消化库存”战略和9月底“930”新政为分界点，调控政策经历了从收紧到放宽的转折。

从历年数据（图2）看： 2010-2012年间出台的一系列严厉的调控政策导致2010-2012年间住房销售增长放缓，购房贷款增速下滑；而2012-2013年间住房市场销售的回升导致购房贷款迅速增长；2013-2014年间住房市场销售出现负增长，同期购房贷款增速回落；2014年7月起调控政策逐步放宽，加之2015年住房市场复苏，购房贷款再次迅速增长，且增速超过2013年高点，呈加速增长态势。

户均贷款额的加速增长是房贷加速增长的重要原因

我国住房贷款余额的增长一方面是由于拥有房贷的家庭户数增长，另一方面是由于拥有房贷家庭的户均贷款余额增长，而户均贷款额的增长是房贷加速增长的重要原因。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）数据，我国拥有尚未还清的住房贷款余额的家庭占全国家庭的比例从2011年的6.9%上升至2015年的9.4%。

根据这一比例计算全国有房贷家庭的户数，我们发现2013年有房贷家庭户数相比2011年上升23.1%，2015年相比2013年则上升12.8%。此外，2013年末房贷余额总量相比2011年上升37.3%，2015年末房贷余额总量相比2013年上升44.7%。

在两个周期内，拥有房贷的家庭户数增长幅度有所放缓，但同期房贷余额总量却在加速增长，可见有房贷家庭的户均房贷余额在加速增长。

若将各年房贷余额总量除以当年拥有房贷的家庭户数，得到有房贷家庭的户均贷款余额。这一数字从2011年的24.4万元增长至2015年的34.0万元。并且，在2014年7月调控政策开始松绑和2015年新一轮房价上涨前，2011-2013年有房贷家庭的平均贷款余额增长相对较慢；而在政策松绑和新一轮房价上涨周期中，2015年户均贷款余额呈跳跃式加速增长。

综上，2011-2013年间的全国房贷总余额增长相比于2013-2015年更多地由于拥有贷款的家庭数量增长，户均拥有贷款余额增长的贡献相对后期较低。而2013-2015年间的全国房贷总余额增长则更多是由于户均贷款余额的增长。我国住房贷款增长呈加速态势，其主要原因在于拥有房贷家庭的户均房贷余额在加速增长。

户均余额的加速增长主要由原有贷款家庭再贷款导致

2013-2015年间，有房贷家庭户均房贷余额的加速上升可能有三个因素导致：1.新购住房价格加速上涨；2.新购住房杠杆率加速上升，亦即每套新购住房的贷款比例提高；3.原有贷款家庭再贷款购房。我们认为户均贷款余额的加速增长主要为原有贷款家庭再贷款导致。

我们通过历年商品房销售总金额/销售总面积计算出历年商品房成交均价，以此考察2011-2015年期间的房价变动趋势。

可见，尽管2015年房地产市场有所复苏，但2014年房地产市场的萧条导致2013-2015年全时期内商品房成交均价相对前期增长更慢。然而与此同时，2013-2015年户均房贷余额相比2011-2013年增长更快。购房均价上涨并非2013-2015年户均房贷余额加速增长的主要原因。

另一方面，2014年下半年起住房市场信贷调控政策开始松绑，放宽二套房认定标准、降低房贷利率、降低首付比等一系列宽松政策则刺激了家庭购房和借贷行为，提高了家庭新购住房的杠杆率。

根据海通证券姜超团队的统计，我国新增房贷/住宅商品房销售额从2011年的19%提高至2015年的39%，新购住房的杠杆率大幅提高。

可见，2011-2015年新购住房杠杆率持续上升，但增速较为平稳，2013-2015年间杠杆率并未加速上升。因此，尽管新购住房杠杆率的提高导致有房贷家庭户均贷款额的增长，但不足以构成增长加速的主要原因。

排除新购住房价格和新购住房杠杆率加速上升导致有房贷家庭户均贷款额加速增长的可能，我们认为原有房贷家庭再贷款购房是户均贷款额加速增长的主要原因。

根据CHFS数据，2011年拥有住房贷款的家庭有3003万户，假设这些家庭在2013年仍然拥有房贷，则按照2013年户均贷款余额计算这些家庭在2013年共计拥有房贷8.0万亿，相比2011年增长了0.6万亿。而2011-2013年间全国住房贷款余额增长2.48万亿，亦即这期间新增拥有住房贷款的家庭带来了1.8万亿的贷款余额增长。可见，2011-2013年间全国住房贷款余额的增长中，原有房贷家庭贡献了0.6万亿，新有房贷家庭贡献1.8万亿。

以此类推，我们可以计算出2013-2015年间全国住房贷款余额的增长额中，原有房贷家庭贡献2.8万亿，而新有房贷家庭贡献了1.6万亿。

两个时段进行比较，可见2013-2015年间原有房贷家庭为全国新增住房贷款的贡献大大超过2011-2013年间。原有房贷家庭再贷款购房是2013-2015年间我国有房贷家庭户均余额的加速增长的主要原因。

2011年-2013年间，在严格的限购限贷政策下，原有贷款家庭再贷款购房受到抑制，这一时期房贷余额总量的增长主要为首次购房及首次贷款家庭所贡献。而2013-2015年间，我国人口周期步入拐点，支撑住房市场刚性需求的适龄人口占比逐年减低，首次购房及首次贷款对住房贷款余额增长的作用开始走弱。并且，随着2014年各地逐步放开购房数量限制以及放松对多套住房的信贷限制，原有房贷家庭再贷款购房逐步活跃，在人口周期步入拐点的背景下成为住房贷款加速增长的重要推动力。