调整将至

除上述政策影响外，房地产市场本身具有的周期性特征，也决定了其下滑不可避免。

西南证券表示，我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期，主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期，预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

招商证券也表示，“经过十几年的快速发展，房地产行业已呈现出较强的周期属性。”该机构指出，本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年；2016年为繁荣与转折年，热点城市逐步扩散（由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等），部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米（同比增长20%），创历史新高。

上述机构指出，需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年，预计全年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于2013年）。

房价方面，招商证券认为，开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。因此，2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大，房价存下跌压力。

由于量价均存在下跌压力，房地产市场的其它指标也将受到影响。招商证券预计，2017年房地产新开工面积将下降5%-10%，二线城市的降幅略大；房地产投资增速放缓，预计全年增长0%-3%，三线城市增速略低。

受此影响，房地产对于宏观经济的拉动作用或将下滑。2016年前三季度，房地产对经济增长的贡献率为8.02%，处于历史高位。西南证券指出，考虑到房地产产业链上有着众多行业，其对经济增长的实际拉动作用可能达到20%-30%的贡献率。但这一比重可能会出现下降。

从中长期来看，情况亦不乐观。按照西南证券分析，劳动年龄人口比例已从2011年开始下降，购房主力20-49岁人口比例也在下降，加之城镇化已进入下半场（城镇化率在2015年末达到56.10%），未来购房需求将逐渐减少。

因此，无论从短周期还是长周期的视角，房地产业都在迈向衰退阶段。主流观点认为，在广大三四线城市，大量的库存规模及其带来的金融风险，将在未来进一步凸显。

来源：21世纪经济报道