资金成本和门槛上升

12月6日，“贷款新政之下，被抛弃的楼花（期房）可以说是 尸横遍野 。也有中国买家试图去寻找新的资金来源，有的在找下家。”在澳大利亚从事房地产产业链相关业务的华人季臻对21世纪经济报道记者表示。

“确实有越来越多的中国买家找上门来，让我们帮他们找下家。也就是找不到贷款的中国买家把房子卖给本地人（包括持有绿卡和澳大利亚本地身份的人），以当年的合约价卖出去，我们业内称这种交易为 捡尸体 。”季臻说，他经营着一家名为Elite Home Investment Pty Ltd.房产经纪公司。

据路透社此前报道，在澳大利亚当地银行对外国收入者停止贷款后，中国买家找到了新的方式参与澳大利亚楼市，一类是全额付款，另外也有买家寻求新的资金渠道，比如除澳大利亚本地银行外的外资银行，及非银行贷款比如基金公司。中国人对于澳大利亚房产的兴趣也因此有所恢复。

据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的数据显示，该网站今年前三季度的澳大利亚询盘量走势出现了较大的波动，尤其是在今年二季度，中国买家在该网上对于澳大利亚一百万美元以下的房子询盘量比去年同期上升12.2%；一百万到五百万美元区间的房源，询盘量比去年同期增10.6%；五百万美元以上房源的询盘量则较去年同期下跌了17.9%。而第一季度的这三个数据分别为69％、73.8%和8.3%。不过询盘量在第三季度有所回暖。

不过，21世纪经济报道记者了解到，这些新的方式意味着更高的资金成本和门槛。

“新政出台后，大多数中国买家选择全额交易，不过一般也是一年内付清。”12月6日，澳大利亚房产经纪公司Leading International PTY LTD经理李毅向21世纪经济报道记者表示。

至于非澳大利亚外资银行贷款，21世纪经济报道记者向多位人士了解到条件颇为苛刻。“一些外资银行（比如大华、汇丰、渣打等），需要提前半年以上准备，也就是要买这些银行的理财产品，成为高端客户，那么可以在澳大利亚做贷款。”前述买家王小姐说。

“虽然汇丰银行和一些亚洲银行在澳继续给国外收入者贷款，但据我了解要获得贷款必须在国内有上亿存款；即便如此，从2016年下半年开始基本也不放款了。”李毅说。

在澳大利亚房贷的利益链条上，还有贷款经纪公司的角色。“在贷款新政出台后，我确实收到了更多中国买家的贷款需求，我在放贷的机构（一些当地小银行和金融机构比如保险公司）和买家间扮演经纪人的角色，我们会帮助客户准备更符合贷款的材料，从中赚取咨询费。”除了房产经纪公司外，季臻还在澳大利亚经营着一家名为Uselect Finance Pty Ltd的贷款经纪公司。

季臻还透露，“还有一些国内的基金公司成为了新的贷款来源，这些公司往往在离岸有账户。不过，基金公司一般对回报要求高，资金体量和银行相比又小，在我看来，这种渠道成不了大气候。”

另外，21世纪经济报道记者还注意到有澳大利亚本地的开发商开始提供贷款服务。据澳大利亚当地的开发商Meriton官网显示，该公司目前向本地居民或是海外买家提供限期2年的固定利率贷款，最高可贷购房合同全款的70%。

“据我了解，目前当地只有Meriton这一家开发商做贷款业务，销量好的楼盘贷款利率在5.5%左右，稍次的在3.5%左右。”季臻透露道。

开发商投资放缓

不仅是中国买家和中介受到了新政的影响，当地开发商亦如此。在澳大利亚房产和贷款经纪业务之外，季臻个人还投资了开发商朋友在悉尼开发的楼盘。“我投资的一个楼盘是悉尼的学区房，当时土地花了1300万澳币拿下的，今年开盘的，这次没有出现以往的 日清盘 ，而是花了三个月时间（才卖完），我切实地感受到了市场的寒意。”季臻说。

季臻还表示，基于目前的行情，他决定暂缓房地产开发相关的投资。“我把一个楼盘（包括土地和开发权）卖给了一家香港的上市公司，只赚取土地的增值。不过，同时我也屯了一些地，但近阶段不会开发，等待时机吧。”

在季臻看来，目前的贷款关闭政策必然不会长久。“也许这个政策短期可以安抚当地居民买不起房的民怨，政府因此获得更多民意支持。但对澳大利亚经济来说，长期并不是好事，房地产已成为了澳大利亚的支柱产业之一，这个产业链条上的当地利益相关者众多，包括开发商、建筑材料供应商、房地产销售、移民、留学、会计和律师等等。目前新政仅仅是影响到了位于链条前端的开发商，有些中小型开发商会选择暂时退场，大型的开发商会变得保守起来，慢慢便会冲击到中后端。”

12月6日，海外房产网站居外网CEO潘卓礼接受21世纪经济报道记者采访时认为：“把房价上涨动辄归咎于外国买家，过于轻率。很多业内人士现在认为悉尼和墨尔本的房价会进入下行通道，如果当地想让房价保持稳定，增加供应量，反而应该鼓励外国买家前来购房，而非拒之门外。”

“预计澳大利亚房价眼下的这股强劲涨势难以持续，但长期来看，随着澳大利亚人口继续增长，住宅市场前景依然稳健。” 第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald说。

来源：21世纪经济报道