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融创孙宏斌：投资错了盖什么房子都是赔钱的

来源：中国新闻网 2016-12-07 09:19:00

楼市融创房企孙宏斌中国销售生存投资房子

眼下，2016年只剩下最后不到一个月时间，在各大房企做最后冲刺的关头，融创中国已经提前完成年度销售任务，并稳稳坐上了千亿房企的宝座。实际上，步入白银时代的房地产市场，并非所有企业都能一帆风顺，能够生存并快速发展更显得不易。
　　新的市场背景下，如何搞定生存和发展的问题，在融创中国董事长孙宏斌看来，这取决于企业对行业发展和企业投资逻辑的准确判断。据了解，融创中国坚持区域聚焦和高端精品发展战略，实现了全国八大区域的优化合理布局，优质的产品和服务为公司业绩的成长奠定了坚实基础。
　　杠杆太多投资比种庄稼还难
　　在房地产市场摸爬滚打多年，孙宏斌深谙这一行业的特点。在他眼里，房地产归根结底是投资和盖房子，如果“投资错了，盖什么房子都是赔钱的。”
　　孙宏斌坦言：“投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难，为什么？杠杆太多。有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂，现在投了钱以后杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。”而盖房子就是买对了地块，通过品牌和高端产品的打造，市场就能做得更好。
　　不过，做好投资和土地这两件事关键是选对区位，因为房地产市场是区域性市场，不能以偏概全。为此，孙宏斌认为从来就不存在“中国房价”这个概念，“因为北京、上海与廊坊、燕郊的房价不一样，不能笼统地说中国房价将会怎么样，没法回答。每个城市的情况也不一样，存在错配，缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。”
　　对房地产行业要认清其城市之间、时间以及空间的不平衡。正是基于这样的认识，融创在城市选择上谨慎而准确，比如孙宏斌提到去年和今年分别看好南京和武汉。整体布局层面，融创精选了供求关系健康且具有经济增长潜力的一、二线重点城市，目前已成功进入27个城市，实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部一、二线核心城市的卡位布局。
　　对于投资逻辑孙宏斌这样总结：“我觉得对宏观经济必须有判断，你的判断可以是对的，也可以是不对的，不对可以慢慢再调整，但是没有判断的话就无法得出投资逻辑，你的投资逻辑就很难是对的。你要买对地方、买对时间，多借点钱，对现在来说如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。这就是我说的投资逻辑。”
　　把控风险没有现金流企业就无法生存
　　不过，市场风险时刻存在。因此，每家企业无论规模大与小都应该重视现金流。孙宏斌认为，没有现金流企业就无法生存，另外是看企业有没有价值。“我看了很多公司，一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿；第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。”
　　这里的价值特指土地价值，孙宏斌坦承：“对这个行业来说，第二类企业可能更好一点，因为这个行业主要看中的是价值，别的行业并购的是资产占有率，是大脑，或是专利。而房地产行业并购的就是土地的价值。所以如果现金流没有问题，但是企业的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。”
　　然而，企业的自我运行之外还受宏观政策的影响，这一点似乎无法回避。谈及近期的市场调控，孙宏斌认为这次的宏观调控绝对是好事，而且是对谁都是件好事，包括如客户、开发商、银行等。在孙宏斌看来，很多开发商还没有认识到这次调控的严峻性，但对于融创本身来讲，以打造高端产品为主要特色，融创赶上了机会。
　　据了解，无论是北京壹号院，还是壹号庄园，融创一直坚持高端精品战略，通过多年在一线城市的发展磨练，形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品系。同时，2015年融创开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系，不断提升产品的服务配套和品牌价值。
　　而孙宏斌所谓的机会就在于，虽然从整体收入房价比来看，很多城市、很多购房者买房压力很大，但总有30%甚至10%的客群对住房有更高需求，因此坚持打造高端和改善型产品的融创能够持续获得稳步增长。“客户原来能买多套房，现在只能买1套房，那一定选择会位置好、品牌好、品质好的房子。”孙宏斌说。
　　数据可以说明问题，截止2016年10月底，融创实现合约销售金额1080.3亿元，同比增长高达91%，融创在今年10月提前进入千亿阵营，也是近三年第一家新晋千亿阵营的房企。未来，融创在更多城市持续布局，发挥品牌和产品优势，千亿房企的路或将走得更远。

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