重仓房企筹码有限

规划的利好、门槛的低廉，令大虹桥板块成为近年来万科、融创、龙湖、金地、保利等等外来大鳄的兵家必争之地，资本争霸之下地价逐渐走高，然而房价并没有相应的回报率。此前随着时间的推移，多个高价地均陆续解套。一方面市区宅地出让不多，另一方面大虹桥板块有开发冲动。今年以来，房企们的战场仍然集中于此。

今年8月，徐泾甚至出现了楼板价高达5.8万元／平方米的纯宅地，已经接近甚至超过一些在售的项目单价，这幅高价地由闽系房企中不算高调的中骏地产拍得。

同策咨询研究部最新研究报告显示，按照2016年成交结构来看，上海普通住宅内环内只占1%，内外环占比1%，外环外占比19%。大虹桥板块这种外环外区域显然是去化重点区域。

今年以来重仓上海的房企，均有超过6个以上项目储备，尤其是拿了高价地的房企面临的危机已经很明显。外来房企切入上海市场多以大虹桥板块的青浦、赵巷、徐泾为主，比如万科，目前即将入市的位于青浦与虹桥交接的天空之城，由于成本原因，住宅均价已超8万元／平方米。

综合沪上多名业内人士观点，上海此次力度强于北京、深圳、杭州、天津等的进一步调控新政，主要表现为从“遏制改善型、投资性客户的入市、缩紧房地产金融杠杆”两个方面去杠杆。这些上海楼市调控史上前所未有的举措，正向市场传递收紧的信号。

而此前的多场土拍，重仓上海住宅市场的万科、融创、金地、保利、绿城、龙湖等多家房企仍然在演绎实力布局。融创上海公司相关人士对21世纪经济报道记者透露，目前公司住宅产品总价段基本在1000万以上，针对的主要是高端改善客户，他们大都不是第一次置业，所以相较而言，首次购房人群的房票限制对我们的客户群体影响不会那么大。“但这次政策更多打击的是市场的情绪，可能部分客户会持观望态度，购买周期加长。”

然而，房企在明年与市场的博弈筹码并不多，根据同策咨询对上海市场商品住宅月度成交面积同比数据进行谱分析，发现一个明显周期，周期长度在38-39个月之间。同时2017年下半年部分开发商将出现借贷兑付困难。

新房成交明显萎缩

根据中原地产市场研究中心提供的数据显示，今年10月上海新房成交86万平方米，11月1日－11月29日，成交53万平方米，下滑趋势明显。

业内人士认为，这是自10月全国各城市出台房产限购政策以来，引导资金去向从集中于房地产领域到实体经济的一步措施。

中原地产市场分析师卢文曦认为，11月上海市场交易已经在低位盘整，而且二手房客户带看量比上月减少一半，调控政策出台后成交量会进一步收缩。而价格方面当前议价空间已经扩大到3-5%。随着交易量收缩，还价余地扩大，价格将出现实质性下跌。与此同时，调控产生的心理作用，将会直接影响到一手楼盘的去化，房企降价压力越发明显。

而在投资房地产多年的张三丰看来，大虹桥板块短时间内还形成不了板块联动规模，比如浦东做了十多年才做起来，赌板块未来的房企，拿了高价地之后，可以捂盘，而这意味着杠杆率会变高，“例如本来毛利率有50%，每捂盘一年消耗掉10%的利润，5年以后就亏损了”。

张三丰自称年初在青浦已经入手了“占地面积全部在1亩以上的独栋别墅”，“这类产品以后不会再做了，我不会卖掉，等这轮周期过去的升值空间”。