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楼市新政带来巨大变化，地产经济将是怎样一个趋势？

来源：中国新闻网 2016-11-29 11:37:00

楼市地产经济楼市新政地王降温调控

最近，广州、武汉、长沙又出来了多个地王，其中，广州白云新城宅地竞争尤为激烈，龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得该地块，并刷新广州单价地王，折合楼面价45469元/平方米。而周边的一手盘售价也才4万元每平米，这个新地王的楼面价就4.5万元，换句话说，他要盖完了，至少得卖8万元，才有的赚。也就是说开发商唯一的预期就是未来3年后，房价再翻一番。
　　纵观2016楼市，经历了从狂热到新政降温的过程，业内人士认为，调控措施出台六个月以后，整个市场的周期就会出现。即到明年上半年，市场热度会再出现调整，不可能像今年全年一样热下去。也就是说，降温效果明年还会延续下去。房价一旦出现暴涨的可能性不大。
　　此外，由于今年一二线城市地王、房价上涨，部分城市购房政策已经开始收紧，2017年楼市很有可能在房价暴涨之后出现一些体制缺陷，房价极有可能出现松动，届时买房正合适。
　　谈房价之前,看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。
　　中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。
　　这是很多投资者之所以花重金去买房子的原因。就像08年之前人们买股票一样。我将钱投入，将有回报，最少利息(房租比银行的高)。买个房子赚个比银行高的利息好。
　　未来五年的政策重点是引导楼市软着陆，这意味着至少在未来五年里，不利于房地产的调控政策几乎不可能出台。包括房产税在短期内落地的可能性不大，限购限贷除了极个别大都市之外，已名存实亡。低首付低利率，种种努力使我们能以更高的财务杠杆实现购房梦。
　　按照国家统计局的解释，“待售面积”指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然，这个“待售面积”只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去，并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。而老百姓所言的“空置面积”，除了统计局公布的“待售面积”之外，更重要的是已经卖出去的房子有多少闲置或者浪费，这才是衡量住房投机因素的重要指标。对于空置面积这个指标，盛来运当时表示，目前国家统计局还不能计算出空置率指标。至于计算不出来的原因，统计局的说法是无法确定什么样的房子算空置的。
　　现在来看，中国经济还没有彻底进入底部区域，很可能继续处于L型状态，时间可能为3至5年，也许更长。
　　然而，让我们担忧的是：在中国经济转型的3至5年中，中国的房地产走势可能已经基本成型。我们认为这种“可能”已经成为“必然”，因为2016年超热的房地产趋势，已经让中国经济转型进入死角。
　　我们现在看到的现象是：2016年的房地产火热，让更多的资金进入房地产，很少的资金流入实体经济领域，房地产已经成为“压死”产业转型的砝码。
　　因此，我们判断未来的中国房地产可能存在三种可能：(1)突然崩盘，如日本模式；(2)横盘模式，因为中国经济的特点，中国政府可能采取管制模式导致房地产处于横盘模式；(3)类似于俄罗斯模式，导致中国汇率突然较大幅度下跌；但是由于中国经济产业众多、外汇储备较大而不太可能出现俄罗斯汇率崩盘的现象。
　　中国大城市房价的快速上升可能意味着房地产泡沫正在膨胀至破裂点，房地产市场强劲的反弹并持续到2017年的话可能增加另一轮向下调整的风险。投资者应密切关注房地产销售，新房销售和房地产短期投机的上涨可能会增加中期下行的风险。

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