并购的得与失

曾经是万科的导师，曾经是所有地产企业学习的榜样，从管理到利润以及低成本融资，全是中海地产给业内的显著标签，不过最近几年中海地产却成为了业内有名的并购王。

2015年3月24日，中海地产发布公告表示，公司与中建股份已就拟注入资产达成协议，338亿元地产资产注入中海地产，其中包括1092万平方米土地储备。同日，中海地产前任主席孔庆平宣布卸任，郝建民接任主席职务，中建地产原总经理陈谊获委任为中海执行董事、总裁。也就是说，在中建地产整合之路上的主导者实为郝建民。

2016年9月22日，中海地产发布公告披露，中海地产收购中信集团物业组合交易全面完成，根据该报告，最终代价确定为370.8亿港元，相当于人民币310亿元。

对于中海地产而言并购经验可谓异常丰富，从中海宏洋、中建地产到中信地产，中海地产凭借着整合资源获得了非常充沛的土地资源，而且代价低廉。以2014年为例，当年中海地产新增土地面积1174万平方米，拿地金额高达424亿元。而通过收购相对要低廉许多，2016年，中海通过增发配股的方式收购中信楼面面积3155万平方米的土地资源，折合地价仅3550元/平方米。这些项目主要分布在一二线城市，合计权益建筑面积2352万平方米，相当于中海去年底土地储备的57%。低廉的土地获取让中海地产可以保持较高的利润，而在收购过程中没有采用现金的方式也为企业节省了大量现金。不过快速的整合也给中海带来过长的整合周期，例如中建地产的整合历时两年多，而且目前来看并不成功，未来中海地产可能过多的精力还将放在内部整合上。

重回第一梯队的梦想

随着郝建民和陈谊的辞职，中海地产内部整合显然没有达到最美好的预期，而接下来还有中信地产的整合，依然是对中海地产的一个考验。

“其实现在正是房地产调整的关键时期，中海地产可以安静下来进行内部调整，未来一段时间市场主旋律将是并购和收购。同时，对于央企负责人的离任，一般会早有安排，不会出现太多动荡。”上海同策机构研究总监张宏伟向北京商报记者表示。

在张宏伟眼中，趁着市场低迷处理内部问题，未来把精力放在外部扩展上，中海或许还能实现弯道超车重回第一梯队。

北京商报记者了解到，2007年之前，万科和中海一直是中国房地产业的前两名，随后被保利追上，而在郝建民的时代，中海地产2013年排名第五、2014年排名第七、2015年排名第六，今年目前排名第六。

内部人事变动让中海地产并没有过多地参与今年的土地争夺，截至前三季度，中海在土地上的花费仅为217亿元，与其他企业形成了鲜明的对比，因祸得福地躲过了高地价。而通过并购中建和中信，在过去的三年间，中海地产获得了4000多万平方米的优质土地，未来发展潜力巨大。而且最为恐怖的就是中海地产的盈利能力。今年前9个月，中海地产实现营业收入1065.9亿港元，经营溢利达到351.6亿港元，手握现金1517.8亿港元，负债率仅为16%。

相比而言，万科的业绩就显得有些黯然。“如果整合好内部资源，未来中海赶追第一梯队还是没有压力的。”张宏伟表示。

来源：北京商报