楼市的“东风”

10月26日，葛洲坝地产在北京“水立方”召开发布会，发布了绿色健康、德系精工、工业集成、智慧互联、服务增值的“5G科技”体系，并宣布这是葛洲坝地产转型升级的开始。这也是葛洲坝从事地产业务多年来，最为高调的一次亮相。

之所以有此底气，是因为去年下半年以来，葛洲坝曾在北京、上海、广州、南京、成都等重点城市拿地，耗资超过120亿。而在2015年，葛洲坝房地产业务的销售金额仅为79.55亿元。

鲁能地产公布的销售业绩显示，前三季度总销售额465.7亿元，销售面积330.3万平方米，均跻身行业前二十。今年有可能超额完成600亿元的销售目标。2015年，鲁能地产的销售业绩为220亿元。

今年7月，鲁能还正式启动对地产业务的整合，拟将旗下5个项目注入到上市平台广宇发展中。这是鲁能第三次尝试整合地产业务，对于做大其地产业务意义重大。

同样有大动作的还有中交建。自去年成为绿城的最大股东之后，今年2月，中交建拟通过向中房地产注入资产的方式，打造旗下的另一个地产平台——“中交地产＋中房地产”。虽然该尝试并未成功，但体现出中交建梳理地产业务的思路。

相比之下，招商局对蛇口土地的成功整合，则让外界看到新“巨无霸”崛起的可能性。

这一系列动作的推出，既与央企整合的大背景有关，又与房地产市场的升温密不可分。

今年前三季度，全国商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%；商品房销售额80208亿元，增长41.3%。这既支撑了房企的业绩，也让房企对今后的市场有了更为乐观的展望。

9月末至10月初，22个城市出台相关调控政策，市场也迅速降温。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，这种调整对市场是利空，但相比民营房地产公司，地产央企所受的影响要小一些，因为央企的资金优势可以保证其免受市场和政策变化的拖累。

“南京、苏州的很多项目已经‘封盘’，对民企来说，意味着回款周期拉长、各项成本提高。但很多央企自有资金充裕，对资金成本基本不会构成威胁。”上述人士说。

又一轮整合机遇？

对于地产央企来说，这一轮的市场机遇虽好，但要想真正把握住并非易事。

宋延庆表示，很多央企的行政色彩较为浓厚。比如，对地产业务的重视程度，往往要视集团领导的个人决策而定。一旦决策者发生变更，对地产业务的支持经常会大打折扣。长此以往，很多地产央企的规划和执行都显得缺乏连续性。

此外，在一些决策中，央企往往存在决策机制复杂、流程慢的问题，也容易使其失去一些市场机会。

宋延庆认为，如果不破除这些制度上的障碍，真正实现市场化运作，这些努力做大做强的地产央企未必能成功“上岸”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，很多央企已经意识到这一问题。近年来的趋势在于，央企与民企之间的合作越来越频繁，这有助于地产央企从中获取市场化的运营经验，从而弥补短板。

近日高调亮相的葛洲坝地产，就曾与融创、绿城，以及市场化程度较高的央企华润有过合作开发经验。其未来的策略，也越来越倾向于独立操盘。

从整个行业的角度来看，地产央企的崛起，可能会使行业格局进一步发生变化。按照宋延庆的观点，每一轮当房地产行业遭遇调控和市场下行，由于央企的抗风险能力要明显高于民企，民企的收缩幅度往往相对更大。在整体供大于求的“白银时代”，这种局面将更为明显。

据中原地产统计，在今年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外，民企阵营中已难有可堪媲美者。

当前的主流观点认为，即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。因此，未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。

来源：21世纪经济报道