风口与风险

早期的产业地产主要由政府方面投资、开发和运营，但是由于政府职能、经验和融资短板等方面的原因，一些地方政府把这部分职能剥离形成专业园区开发企业，随后，逐渐有社会资本开始参与政府园区项目开发，并催生出产业地产这一行业。

但截至目前，产业地产发展并不尽如人意。在9月22日中国产业地产30强发布会上，在问到产业地产最大痛点是什么的时候，星河集团总裁姚慧琼表示，进入产业地产就是最大的痛点，从上世纪80年代诞生工业地产至今，能够进入前列的企业屈指可数。

随着越来越多企业和资本涌入这一行业，尤其是2016年以来，产业地产蓝海正在逐渐向红海转变，与所有旅游地产、养老地产等概念型主题地产一样，产业地产自身也面临着重重困境，更多的是看起来很美、吃起来苦涩。

产业地产商缺乏清晰的商业模式和财务模型。百富东方董事长戴宏亮认为，产业就是产业，地产就是地产，人才模式是不兼容的，产业地产本质应该是产业，地产只是形式，但截至目前，业内并没有找到一个很好的结合模式。

一个产业地产项目自持还是销售，业界也有不同看法，自持好处是能够完全掌握一个项目主动权，弊端是资金链会面临着严重的考验；销售的话可以快速回笼资金，但有可能在产业聚集效应形成和后续升级改造过程中存在难题。

中集产业新城副总经理魏俊即表示，从产业地产商业逻辑而言，应该做持有型，一旦销售出去了，很难做好，但由于受制于现金流难题，“不得不去销售，跟政府谈政策，变相的使用权销售（销售使用权）”

亿达科技城总经理于大海认为，以地产思维做产业地产行不通，归结起来就是产业地产商业模式、财务模型和产业发展生态链之间存在不匹配关系，“我们怎么样能够从操盘一个项目的角度把故事讲完，完整地画一个资金链。”

在他看来，亿达旗下大连软件园之所以能够做到年产值1576亿元规模，占到大连市20%的gdp，与亿达自持物业有关，“我们做任何园区一开始都是一个先集聚、后升级的过程，所以在升级换代的基础上就需要对物业有完全的主动权和话语权。

不过，目前绝大多数产业地产开发商盈利模式仍通过销售物业和配套住宅来实现，但也有一些企业进行其它方面的尝试，据葛培健透露，张江高科已经在尝试对园区内企业进行投资来获得回报，目前投资营收占比达到43%。

平安不动产物流园区也以自持为主，这很大程度上得益于平安集团资深强大的资金实力，据平安不动产工业物流部总经理陈培彬透露，平安不动产物流园区项目利部分来自平安集团的险资，资金利用期限长达35年，“所以我们有足够时间去消化前期扩展带来的后遗症。”平安不动产旗下物流园区项目已经从3月底20个扩张到目前的49个项目。

另外，作为拥有浓厚地产基因的产业地产开发商而言，产业园区运营人才缺乏也是一个普遍短板，尤其近两年产业地产呈现爆发式增长的背景下，专业人才在各家企业之间流动极为频繁，也引发这一领域管理人才薪资高涨。

以原华夏幸福CHO郑云端为例，其2015年7月从华夏幸福辞职短暂加入360公司，最近又进入万科以副总裁待遇协助孙嘉分管产业地产，据悉，其在华夏幸福时的年薪即达到2000万元，这已经超出王石和郁亮薪资总和。

虽然产业地产领域这盘大餐并不好吃，但后来者还在陆续进入，或许正如上述产业地产人士所言：与传统房地产相比，产业地产水更深，如果不摸清这里面的水，一趟进来就淹死。

来源：经济观察报