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联想融创“双赢”背后

来源：地产中国网 2016-10-01 11:44:00

楼市融科联想公告房地产地产签约

9月18日晚间，融创中国和联想控股发布了一份联合公告，一笔令人意外的交易自此浮出水面。
    公告宣布，9月16日，融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订两份框架协议。根据协议，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，该等目标公司主要拥有位于北京、天津、重庆、杭州等42个物业项目的权益，总代价约137.88亿元。
    在这份长达34页的联合公告中，载明了42个物业项目对应的未售面积约为730万平方米。因此，有媒体这样粗略计算，交易目标项目的平均楼面地价不足1889元/平方米，而这个数字放在2016“地王年”来看，实在让很多业内人士也摸不着头脑。
    数据显示，融科今年至9月份已完成签约额140亿，同比增长65%，全年突破200亿不成问题，财务账面可用现金120亿，如此数据，再加上一直以来作为联想控股子公司的融科智地鲜少在媒体上出现，就更使这笔交易多了一份神秘色彩。137.88亿的背后隐藏着怎样的逻辑，究竟是如公告所说买卖方实现双赢，还是另有隐情的“贱卖”，其间颇有味道。
    放弃百亿利润，联想甩卖融科
    9月20日，与这笔交易公布相隔仅两天，杭州萧山区两宗土地在近30家房企的竞争下，均以超过300%的溢价率成交，楼面地价接近13000元/平方米。而与这两个地块一路之隔的，正是融科东南海项目。据相关信息显示，融科东南海的销售备案价格已经调整为28000元/平方米，而其土地楼面成本仅为2000 元，粗略计算未来利润不会低于20亿元。就在同一天，同样位于杭州的市北单元宅地被16家房企争夺，最终以溢价率68.89%、楼面价20267元/平方米成交，而与之一路之隔的恰恰又是融科于6月底以10.2亿元竞得的住宅地块，折合楼面地价只有13750元/平方米，三个月土地溢价了5个亿。
    千章墅是融科位于北京东六环的别墅项目，据销售人员介绍，目前售价56000元/平方米，而且已经没有总价低于1000万的房源了。一位对融科颇为熟悉的业内人士介绍，由于拿地比较早，土地成本不超过8000 元/平方米，未来2年内融科分得利润不会低于10亿。
    同样由于拿地较早，未来利润颇丰的还有位于天津的融科伍杄岛项目，目前15000元/平方米的售价对应1500元/平方米的楼面地价，这个可售面积高达30万平方米的别墅项目，将来给融科产生的利润将不低于15亿元。
当然，融科最赚钱的项目当属合肥融科城，这个当年以联想集团和融科之名共同获取的超大盘，仍剩余150万平方米未开发，考虑到极低的楼面价，融科至少有40亿利润还未实现。此前就有媒体报道称，仅一个合肥融科城项目就值100亿。
    如果这次拟进行的交易成功，以上项目的利润自然都将属于融创。
    由于房地产行业的特殊性，只有项目交房入住，才能计算法人利润，而大多数房企为期房销售，从销售到利润实现往往存在延迟，因此利润情况与经营情况很多时候不完全一致。比如曾经一度亏损的融科无锡项目，伴随着地价房价的大涨，项目浮盈已有25亿，而联合公告中数据显示此项目亏损6亿元。同时，融科在重庆、武汉、长沙几个强二线城市的多个项目利润情况始终不错，即便是大庆、昆明等主要历史亏损项目，由于土地成本低，而且过去已通过减值准备计提了预期亏损，也已基本实现止损。
    据公开数据分析，2016年上半年，融科已预售未结利金额超过100亿，按10%计算，净利超过10亿，半年已经相当于2015年全年利润的2倍。仅就现有项目，未来三年融科整体将获得至少40亿的法人利润，这个数字显然与目前137.88亿的价格不甚相合。
    既然融科明显已经进入了利润增长通道，眼见着大把利润的联想控股为何要此时以白菜价甩卖呢？
    融创十亿现金实现收购
    对于企业，除了利润，还有一个关键要素就是现金流，毕竟正是现金流灾难让孙宏斌曾经也付出了失去顺驰的代价。融科是否因为现金吃紧，让联想控股不得不此时低价脱手呢？
数据显示，融科今年至9月份已完成签约额140亿，同比增长65%，9月更是半个月实现了15亿销售额，提前完成2016年目标，现在看来全年超过200亿不成问题。
    以上一系列数字，让人很难把融科和现金流困难联系起来。同时，联想控股曾于今年6月1日和8月3日分别发布公告，宣布融科智地已发行人民币25亿元的公募债券和人民币50亿元的私募债券，票面利率最高5.5%，最低仅4.68%。
    实际上，融科目前现金非常充裕，可用现金超过120亿元，对比137.88亿的交易代价，联想此举从现金流角度依然解释不通。反倒是融创在此次交易中仅以约10亿现金及承接债务的方式就买到了一家总资产近500亿的公司，其间门道一目了然。
    国资态度耐人寻味，联想股东通函将延迟寄发
    如此看来，孙宏斌又做了一笔不能更划算的买卖，近乎空手套了一家未来能贡献百亿利润的公司，顺道还满足了爱恨情仇，焉能不快哉乎！
    反观联想控股现有的管理层，即便如其在公告中所言，此次出售目的为优化战略投资业务，一次性整体变现投放在房地产开发业务的资产，但为了拿到少的可怜的现金而放弃一个仅未来三年就至少40亿利润的公司，显然与其公告中所说的通过此交易提升整体回报及为股东创造更大价值之目的背道而驰。
    联想在中国是一个旗帜般的企业，但可能很多人并不了解其“国有资产”的身份。直到今天，联想的第一大股东依然是中国科学院的国有资产管理公司——国科控股。
    尽管成功进行国有企业股份制改造是联想一向引以为傲之事，甚至在官方介绍中将其作为联想三十年来的四大成就之一，尽管联想一向有意无意淡化其与中国科学院的关系，而更愿意“骄傲”地独立行事，但不想“被管”的联想作为部分国有资产，公允的交易本应该是决不能跨越的底线，如为“贱卖”，代价需要谁来承担？目前中国科学院尚未对此交易进行评价，其对联想控股与民营企业之间这笔“双赢”的国有资产买卖所持的态度，也值得关注。
    9月22日，联想控股再次发布公告，称由于需要额外时间编制若干物业项目之物业评估报告，已向香港联交所申请将寄发通函的时间由按上市规则规定的10月7日延长至11月1日，而其中原因，并未作解释。
    据接近融创人士透露，公告后，孙宏斌和朱立南各带核心团队互致感谢，然而，庆功宴上没有国科控股的身影，亦没有柳传志的身影。
    曾经的“一级火箭”，上市后立刻被 “分离”
    很多人并不了解融科，甚至直到这笔交易出现才知道原来联想也一直在做房地产。这并不奇怪，因为碍于房地产行业的名声，以科技企业自居的联想一直刻意回避这一点，融科一直以来的“低调行事”也就不足为奇了。
    1994年，联想在大亚湾做了联想科技园，这便是融科的前身。到2001年，融科正式成立。作为融科最早开发的项目之一，位于北京中关村的融科资讯中心，在北京是顶尖高科技企业最集中的地方，就在今年8月，谷歌的中国总部刚刚搬入，而苹果、因特尔、AMD早已在此办公。这个价值200亿的办公园区，每年仅租金收入就超过8亿。随着住宅房地产的黄金十年，融科进入十几个城市开发项目，其中涉及住宅、写字楼和商业，目前总资产在400-500亿之间。
    早在2008年，融科就传出上市已进入正式程序并将于2010年前后正式上市的消息。但是，后来由于联想控股的整体上市战略，融科的上市被迫中止。尽管融科从未成为过联想上市宣传的主角，但在内部却是被定位为上市的“一级火箭”，而其确实也承担了这个角色，上市时融科智地的利润贡献在联想五大战略投资和财务投资领域的二十多家附属公司中占到了总利润额的25%。2015年6月，联想控股如愿在香港联交所上市成功。
    然而就在成功上市的四个多月后，联想控股却以经营业绩差为由对这个“一级火箭”动了一个大手术。2015年11月，从大亚湾时期便开始执掌联想地产业务的融科智地总裁、联想四少帅之一陈国栋被免职，当时外界多猜测为朱与陈的个人恩怨，而现在看来，挪开元老陈国栋可能正是今日交易之准备。其后，联想没有选择大换血，而是任命常务副总裁郑志刚出任新总裁，带领大家解困，柳传志还亲自站台打鸡血，希望融科三年内成为控股的支柱。
    2016年，市场大好，加之此前的布局储备，融科住宅业务表现了强烈的增长，连亏损项目都大幅盈利，财务状况稳中有升。同时，新融科战略方向更加清晰，抓住住宅市场的短期结构化机会去库存，将新增资源大力投入到为企业客户服务的产业园业务中去，背靠中科院和联想的产业背景与企业资源，以及十几年的产业地产经验积累，开始走高回报、高估值的科技产业地产道路。今年融科在此领域动作颇多，针对自身资源优势区域和国家战略导向，聚焦京津冀和中部两大区域，在北京、天津两地有多个产业项目在推进，同时在武汉的融科智谷不但作为武汉市唯一的产业园项目入选2016年湖北省级重点建设项目，同时还获批武汉市首个“创新生态谷”。
    然而随着9•18的一声雷，一切都戛然而止。依靠地产成功上市的联想控股，刚过一年便迫不及待地“去地产化”，如果说联想是为了赶着这一波地产形势高位出货，显然不应该以现在这个137.88亿的交易价格出手。
    值得一提的是，此前据媒体报道，鉴于智谷过去五年中在产业园建设、招商和运营中的成果，武汉市洪山区政府已与融科达成一致，一个规划占地面积2.2平方公里的集产业开发与配套建设于一体的大型综合项目将由融科投资建设，体量超百万平方米。而联合公告显示，出售事项结束后，宣称战略退出房地产的联想控股仍持有的恰恰正是武汉智谷投资有限公司60%股权，仅将40%转让给融创，这是否意味着要回到大家所熟知的“产业为名，住宅为实”的套路上去，“去地产化”的联想控股为何要控股该公司，和融创又将如何“配合”，可以拭目以待。

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