【中国网•地产中国•原创报道】又是一年“930”，北京的房地产调控新政再度不期而至！！说猝不及防，有些过了，已经被“下班后新政”虐过若干次的小编此刻虽然无奈，但也坦然。不同的是，此次调控是名副其实的“重拳”，我们先来看看到底有多重！

一、加大住宅用地供应力度：加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。（“7090”政策重出江湖，更多还是针对北京新房市场刚需住房供应短缺的状况）

二、加快自住型商品住房用地供应：除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。（自住房是房价杀手！据中原地产统计，2014年，自住房让北京房价下调了7.7%；2015年，自住房让北京房价下调了10.3%；2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。）

三、强化“控地价、限房价”的交易方式：在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。（“限价令”要重出江湖了，你造么？）

四、进一步完善差别化住房信贷政策：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。（认房不认贷了！！请注意！二套房首付比例最高提至七成！首套房首付提至35%！）

五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理：对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知,不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。（堪称北京楼市调控史上最严厉！此前仅针对期房预售价格进行监管，而本轮调控后，无论期房现房，都将对售价加以限制。）

六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理：在全市全面实施存量房交易资金监管，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

如果你还是有点懵圈，来看看下面的对比表格：

此调控政策出来后，各种议论讨论此起彼伏，大家的感情是复杂的：

围观群众1--还是那几招，有什么卵用，能买得起的都有钱，再调也还买得起！

围观群众2--调控调控！越调越涨，这房价，降不下来的！

眼见着房价蹭蹭上涨，买不起也够不太上的--喜大普奔！

依然有入市打算的--迟疑！房价难道真的就这样下降么？我不信！

已经买了房的--难道房价是要降了么？没那么容易

嗅觉灵敏的资深炒房人士--嘿嘿，我们已经悄悄撤了，你知道么？

无论是怎样的猜测，房价总体还是由供求关系决定的，我们先来看看北京楼市的存量数据：

来源：中原地产

而根据易居研究院智库中心的统计，北京在今年8月份新建商品住宅库存面积为813万平方米，环比下降1%，同比下降24%。从去库存周期来看，存销比为9.5个月，低于均衡值12-14个月的区间水平。（供求关系紧张，这也是北京房价只升不降的根本原因）

再来看看各路专家的分析：

北京房协秘书长陈志：此轮政策的去投资投机倾向更为明显

此次北京政策的调整，体现了国家要求的分类调控，以及优先满足刚性、自住性需求的原则。普通刚需家庭购买的大都是普通住房，其首付提高的较少，仅有5个百分点。而大户型的非普通住房，则提高到了40%。而自住房、两限房这些政策房的首付则还是30%，这就让住房贷款的支持更加优先刚需家庭。

信贷政策的调整上，从“认贷不认房”调整为“认房不认贷”，是更加明确的差异化信贷政策。毕竟，家庭已经拥有一套住房的，再次购房只有两种原因，一是改善，二是投资。而无房家庭购买住房，相比之下则更需要贷款支持，应该有一个先后保障的次序。即贷款优先去支持无房家庭购买住房，然后才是改善型需求，而投资投机的需求则坚决要抑制。

中原地产首席分析师张大伟：北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓

截至日前，全国已经出现了超过10个城市出台了各种调控政策，整体看，北京的力度最大，代表了新一轮全国升级调控的可能性。房地产的高温趋势很可能从北京开始一轮降温。

从内容看，明确提及“有保有压”，土地供应增加、自住房+土地供应增加，有利于缓解当下供需结构紧张的形式。

从信贷措施来看，堪称全国最严格，可以说是全国第一个真正意义上的信贷政策收紧调控，相比较其他城市的口号式、挤牙膏式政策，北京的政策将效果明显，这也是全国第一个购房全面降投资型杠杆的举措。从北京的信贷政策看，中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。

从房价涨幅看，北京作为一二线城市涨幅处于居中位置的城市，出台的调控力度最大，代表了后续其他房价涨幅超过北京的城市，加码调控的可能性。

预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。

我爱我家集团副总裁胡景晖：会立竿见影地平抑房价

此次政策的核心是三方面：一是新房供应重回90/70，加大自住型商品房供应，从土地招拍挂和预售证核发方面双控新房销售价格，整体避免新房的豪宅化，从结构上加大中低价商品房供应；二是按首置、二套和普通、非普把贷款首付比例划分成四档，避免了过度使用杠杆炒房和过度购房，照顾了自住型需求；三是住建、国土、发改、工商、银监、地税、网信、新闻办多管齐下，综合调控，力度空前。未来对于北京房地产市场稳定预期，消除恐慌，平抑房价会起到立竿见影的作用，对于全国的房地产调控也会起到积极的示范作用。

亚豪机构市场总监郭毅：新政对二手房的打压效果将更显著

加大自住型商品房供给有利于拉低北京房价平均涨幅，而加大中小户型商品房供应，目的在于改善当前新房市场以140平方米以上大户型为主力的供应结构，控制总价，让刚需及刚改购房客群有房可买。“限地价竞房价”的政策则是为了防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免因此推导市场产生房价上涨预期，催升投资投机需求。

调整首付比例的项政策是针对有所抬头的投资型购房客群，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛的同时降低投资回报率，预计将会很快作用到楼市，造成新房和二手房市场的成交下降。

而对比来看，该项对于二手房市场的打压效果将更为显著。由于二手房是根据评估价格决定贷款额度，而随着今年二手房价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于实际评估价格的涨幅，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40-60%，随着政策的落地，预计二手住宅的实际首付比例将会进一步提升，有可能达到50%-70%，这极大抑制二手购房需求，预计部分在今年涨速过快的区域，二手房价格将出现回落。

对期房和现房销售价格加以管控，更大的作用在于严格抑制老项目后期的盲目跟风调价，管控房企不合理的涨价行为，从供应端入手，让楼市重新回归理性。在供应价格不再成为助涨楼市预期向好的推手时，同样有利于需求端的购房者，更加谨慎地看待后市，减少非自住型购房行为，这将有利于缓解北京新房市场出现的供需失衡的现状，稳定房价涨幅。

易居智库中心研究总监严跃进：北京的政策更多是一种政策示范

如果从房价上涨或去库存等指标看，北京房地产市场的热度其实要弱于上海和深圳。换句话说，北京此类政策不是单纯为了调控北京市场，而是更多的带有政策信号，其他城市或模仿此类政策条文出台类似文件。

从此类政策的条文设置来看，有很强的规律性和层次感。首先从政策出台的目的来看，会强调几个词：供应、结构、平稳。这三个词基本上是当前包括北京在内的各地楼市需要把握的内容。

所以此次北京的8条政策条文，会成为后续其他城市，尤其是一二线城市以及过热的三线城市的模仿。换而言之，北京信号释放后，第四季度尤其是10月份各类类似的地方政府会陆续出台。

链接：根据国家的相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

目前北京执行的普通住房的价格认定标准为：5环内标准为单价39600元/平米、总价为468万元；5环到6环31680元/平米、总价374万元；6环外23760元/平米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。