万科在2012年做了一个研究，下图为2013年的全球重点城市的房价表，那个时候，北京已经攀到了第八，上海第十，深圳第十三。

与纽约类似，北京、上海都是特大经济体的核心都市。这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性相对很弱。为什么呢？纽约是美国的纽约，就像上海、北京是中国的上海、北京一样。这样发达城市的房价，尤其是豪宅的价格，将是由全国的富人们而不是本地的富人们决定的。0

与纽约类似，北京、上海都是特大经济体的核心都市。这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性相对很弱。为什么呢？纽约是美国的纽约，就像上海、北京是中国的上海、北京一样。这样发达城市的房价，尤其是豪宅的价格，将是由全国的富人们而不是本地的富人们决定的。

不管是逻辑上还是数据上，我们都能发现，整个经济体的财富总量（不是人均财富）和财富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系数衡量）和城市的房屋供应能力（具体包括开发率、居住用地占比和容积率三个指标），才是分析这种城市房价的框架。

从第一点看，中国现在已经是全球第二大经济体了。不发生大的变动，人口基数大，财富总量超过美国是迟早的事儿。第二点，中国基尼系数大约在0.56（2014年水平），高于欧日美。也就是说，中国财富集中程度一直超过美国。

这两个需求端的因素告诉我们，对于北上深这种一线城市的房产的需求，中国比美国高。（香帅补充一句：如果我们考虑教育和医疗资源的集中程度，可能需求曲线要更陡峭。）

那么从供给端来看呢？从下面一些数据分析可以得知，北京、上海的住房供应能力远远低于纽约。（比如，开发率低，居住用地比例低，容积率也不占优势。）

从下面这两张图可以看出：中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。2010年，北京、上海、广州、深圳的城乡建设用地总规模仅占城市土地面积的15%~39%，远低于新加坡（90%，2000）等一些国际都市。甚至未达到东京（51%，1972）、巴黎（50%，1970）、首尔（52%，1972）等城市1970年代的水平。（从2010年之后这个情形一直在加重，并未改善。）

相比纽约，北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高，意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约——简单的供需分析可以预测，北京、上海的房价，超过纽约是大概率事件。到了2015年，这个已经快成为现实了。

由于这份研究是2012年做的，当时深圳、广州对全国购买力的吸附能力还明显弱于北京、上海。但最近两年，深圳的创业氛围浓厚，空气质量好（弱化了医疗配套的劣势），有成为国内第三个核心都市的迹象，这也是从另外一个角度解释了为何深圳去年房价大涨了4到5成。

从全球范围来看，东京和香港都是大都市房价破灭的典型案例，而纽约的房价一直都是大都市中最健康的。所以当时的研究团队认为，纽约是全球房价的锚，房价超过纽约是风险的开始，房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始，是逐步赶顶的信号。（谭华杰系万科集团高级副总裁）

来源：一财网