继25日，南京出台并实施限购新政后，26日晚间，“宁13条”出台；当晚，官方紧接着出台对“宁13条”的解读。之后，主城限购细则出台，主要涉及10月8日起房产交易将核验购房证明等方面。

限购之后，再出三“拳”，这一系列动作足以表明政府想要给楼市降温的决心。

“宁13条”，顾名思义整个文件共十三条，包括三个主要方面：

第一方面：针对房企，主要是督促项目上市，防止捂盘惜售；管控开发商的价格报备和销售节奏

第二方面：针对土地供给端，主要是加快宅地供应量；

第三部分：针对管理层面，主要是监督与执法环节，对捂盘惜售、炒作房号等违法行为警告并附上相关管理部门及负责人名单。

看点及解读

1 宁十三条第二条：

对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。

对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

解读

《现代快报》资深房产记者马乐乐：要求物价部门“积极主动服务”，是从未出现过的新提法。这意味着，原先想捂盘的开发商，这下没有借口不开盘了。

而一个房企如果经过多个部门的督促，楼盘仍然没有上市销售，将被纳入土地拍卖“黑名单”，不能参加拍地。这是南京首次将捂盘与买地挂钩——如果开发商选择捂盘，将承受无法拿地的风险。

金隅南京公司营销总监贺天啸：如何衡量和定义捂盘是关键。对于一些房企来说，在售项目本来就不多，有的会用过调整在建工程的进度来放慢节奏。我就已经听说有的开发商已经暂停项目二期建设了。

2 宁十三条第五条：

在土地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的，将严格按合同约定处罚。

解读

马乐乐：开发商买下土地后，一般在一个月内与国土部门签订购地合同，合同中要写房子上市销售的时间、销售的规模，此举是为了打击捂盘，保证住房供应的有序，这样的提法也是第一次出现。

景枫集团营销客服中心总经理糜振洋：这里还是关系到如何界定捂盘的概念。房地产开发是一件很复杂的事情，种类多就是其中一种特殊性。高层、别墅、洋房都是不同的形态，这些都决定了捂盘不是能一统定性的。

3 宁十三条第三条：

加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。

通过土地市场均衡有序供应，切实稳定土地市场预期。

解读
官方解读：截至9月26日已供应326.27公顷商品住宅用地。

下一步，我市将进一步加大土地出让计划执行力度，按照全年出让计划倒排时间表，将出让土地计划分解到各责任主体，并加强出让计划执行情况考核，确保完成全年土地出让计划。

糜振洋：南京的特大型城市定位、城市范围扩大来讲，这都是发展的必经之路。但是要注意到，城区能出让的土地已经少之又少，更多的是像大校机场这样能释放大量土地的地块。

这也是在提醒开发商，在土拍过程中要冷静，后期将会有一定供应量的土地再上市，这是从供给端来改革。

4 官方解读第四条：

严禁炒卖房号。凡取得预售许可的商品房项目，应在十日内按《商品房预售方案》中承诺的时间一次性公开全部准售房源。

供需矛盾特别突出的项目，须采取公开摇号的方式，公平、公正对外销售，禁止炒卖房号。

开发企业和房地产经纪机构要加强管理，强化自律，规范流程，坚决杜绝工作人员参与炒卖房号行为。

解读

糜振洋:炒房号是伴随着楼市供需极不对称而产生的状态。作为开发商是很愿意看见政府层面将这件事情政策化的，这才有利于楼市更健康的发展。

新政最先影响大众的心里预期

至此，政府在楼市各个环节的政策布局基本完成，CEC圈层主编、地产专栏作家阳光认为，这次的系列新政能看出管理层的真诚态度，“它能做的，基本都做到了。毕竟从土地供应端到开发商的建设与销售端再到买房人的购房环节，整个房地产一条龙闭环，都已涉及。”

贺天啸表示，最先受新政影响的是大众的心理预期，“不过，如果后期限价不松动、政府加大土地层面的供应、通过新政新房源陆续上市，那么1个月后，楼市可能会趋于稳定。”

不管怎么样，这些政策出台实施后，南京房价的“暴涨一致性预期”应该会消失，但政策在现实中的执行力度、效果都要在实践中迎来检验了，最受瞩目的估计是核心板块的新房定价与销售了。

部分内容综合韶房公众号、CEC圈层公众号。