随着夏日的炎热逐渐褪去，楼市在本周迎来“金九银十”传统旺季。无论对房地产项目，还是购房者来说，在今年房地产市场回暖的背景下，今年“金九银十”的楼市走势备受关注。9月楼市有哪些项目入市？哪些户型的房子最受欢迎？专家对于9月楼市有何预判？京华时报记者走访了一线市场以及业界专家。

□高端项目

顶豪成交创新高

根据亚豪君岳会统计数据显示，9月北京住宅市场预计将有30个项目入市，在这些预计入市项目当中，紫阙·天禄 、中骏·天宸、华润昆仑域等是单价在10万元以上的顶豪项目，这些项目基本上本身为地王。

预计9月依然会是一个顶豪大量供应和集中成交的月份。中原地产研究中心统计数据显示，截至今年8月10日，北京顶豪成交爆发，合计住宅类顶豪物业签约套数达到了261套，累计签约金额首次突破百亿。

在2015年同期，10万+顶豪合计签约只有52套、签约金额24.76亿元。今年同比上涨幅度达到了400%，成交均价也历史首次突破了12万元／平方米。

在10万＋成交爆发的基础上，市场整体高端化趋势明显，8万+10万+项目成交均刷新了历史新高，其中，8万+住宅签约744套，也刷新了历史年度新高纪录。

不过，顶豪市场在一路高歌的同时，潜在的风险也不容忽视。中原地产首席分析师张大伟认为，除了几个尾盘项目，还有一定体量待签约的顶豪合计为31个项目，这31个项目总体量为722.6万平方米，当然其中有部分的不可售的配建，大约实际可售的商品房住宅部分体量为500万平方米，也就是总预期货值在5000亿元左右。

由于绝大多数项目土地成本高企，因此面临的入市压力非常紧迫，而未来一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

产品打造的差异化以及营销手段的不断出新，成为顶豪获得更多市场关注的重要法宝。

□供应

仅30盘入市

“8月份刚开盘，当天就卖光了，因此我们还是比较看好当前的楼市。”在门头沟，某近期开盘入市的项目销售人员向记者表示。在市场整体火爆的背景下，各个项目对于“金九银十”的楼市走势一致看好。

不过，与往年相比，今年市场新盘入市量保持低位，根据亚豪君岳会统计数据显示，9月北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括远洋新仕界 、中信墅·云邸 等14个纯新盘，以及包括冠城大通百旺府、远洋天著 、旭辉26街区 等在内的16个老项目后期。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持在30个左右的水平，而进入到以往“金九银十”的市场旺季，供应也未见突破。受到土地供应不足的影响，预计2016年剩下的几个月中项目开盘量也不会出现太大波动，而明年市场形势则将更加严峻。

今年前8个月北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米，而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1：11。

对此，郭毅认为，出于国企、央企以及上市房企对于销售业绩的要求，当前地产开发依然秉承“高周转”路线，从拿地到项目上市多以一年为周期，因此明年新盘供应将主要依靠今年的宅地成交。在宅地供应上极度短缺的情况，将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。从9月入市项目特征来看，精装项目明显增多，其中17个普通住宅当中，精装修项目多达11个；9个商住项目当中，也有多达6个项目精装修交付。

郭毅分析认为，9月预计入市项目当中，包括紫阙·天禄、中骏·天宸、华润昆仑域三个10万+顶豪，以及冠城大通百旺府、住总·香榭8号、泽信公馆等多个高端项目，这些项目或本身为地王，或为地王项目拉动，售价均已迈上一个新的台阶，而纯新盘为做出差异性，老项目为匹配新的价格高度，都不得不在精装修上苦下功夫。未来随着北京住宅市场豪宅化趋势的继续明朗，精装所占比重也仍将进一步加大，而在纯新盘当中将可能出现全面精装化。

中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，今年前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低，仅供应了18221套，相比2015年同期减少了37.2%??供应量与供应面积均刷新了历史最低纪录，从未来供应看，北京已经进入城市化末期，供应量很难明显增加，虽然政策增加7090土地供应，但2016年供需结构紧张的形势很难改变。

□成交

两居室房子最好卖

伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年8月份，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交量为10135套，环比7月同期下跌8.9%，预计全月成交量将在1.2万套左右，较7月或将有逾一成的跌幅。

若剔除自住房和公寓类产品，8月份（截至26日）北京全市普通住宅和别墅两类新建商品住宅共成交3325套，环比7月下降32.4%，如果剔除自住房和公寓类产品两大结构性因素影响外，“整体降温”仍然是新房市场的主基调。

从成交的区域分布来看，8月份（截至26日）北京全市新建商品住宅成交最多的三大区域分别为房山区、昌平区、顺义区，三区成交总量占全北京的五成以上。其中，房山区以超过2500套的交易量高居第一，较第二位的昌平多出近千套。

8月北京成交的商品住宅中，一居室占24.5%，环比7月减少11.8个百分点；两居室占45.3%，环比7月增加14.6个百分点；三居室占21.7%，环比7月减少2.3个百分点；其他（四室+五室+复式+别墅）占8.5%??环比7月减少0.6个百分点。两居室占比有较大幅度提高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，置业升级的改善型购房需求是目前购房市场的主力需求，这也是两居室以上大户型成交占比较多的主要原因，但是，由于新房市场的豪宅化趋势，使得更多的需要改善住房环境的工薪阶层，无力购买较大户型的产品，所以总价相对较低的两居成为最受关注的户型。

胡景晖分析认为，整体来说北京不存在去库存的问题，但在库存结构上却存在高端豪宅库存压力越来越大，而适合工薪大众阶层置业升级的普通住宅项目严重供不应求的矛盾。这也使得更多的改善需求流向二手房市场。

》项目展示

中骏·天宸

楼盘位置：西城德胜门北800米路东（德外桥东北角）

主力户型：包括130平方米三居、260平方米四居

最新动态：7月28日，中骏·天宸全球发布盛典举行；8月13日，中骏·天宸样板间开放。根据项目方最新透露，中骏·天宸预计9月入市。

项目简介：北二环、德胜门、什刹海，老西城区重点学校占据北京半壁江山，中央政务区、中央公园区、中央学府区三大概念，诠释着西城价值。中骏置业归来北京，就在老西城区，选择了一块罕见的内城土地，打造了高端“天”字系顶豪。打造内城豪宅全新地标，中骏·天宸拥有无与伦比的地段价值、学区环境、公园配套、人文氛围。中骏集团董事长黄朝阳在中骏·天宸全球首发时表示，看好北京豪宅市场。中骏始终专注于“作品”的打造，而不是产品。中骏用匠人精神，筑造让每一位置业者感动的细节。天宸在品质上要塑造北京内城豪宅全新地标。

华润昆仑域

楼盘位置：丰台西二环菜户营桥南800米

主力户型：打造145-185平方米4-5居

项目简介：2015年1月5日，华润置地（橡树湾 润景公馆） 联合招商、九龙仓、平安拿下丰台亚林西项目，折合楼面价50250元/平米；两天后，华润再联合首开、平安拿下同样位于丰台的白盆窑项目，楼面价40000元/平米。

昆仑域便是亚林西项目，华润城是白盆窑项目，北平府则是华润置地早前接手开发的德内大街项目。昆仑域自地王而起，由华润置地、招商地产、九龙仓以及平安不动产四大知名房企强强联袂打造。项目位于西二环内城核心，距金融街5公里、距丽泽商务区仅1.3公里，独占城市巅峰资源与臻稀地脉。

项目规划英伦、Art-deco、赖特相融的建筑格调，室内设计则由邱德光亲自操刀，以极致产品理念，匹配城市登峰者对于至臻完美生活品质的追求。

在华润置地看来，昆仑域正是为进取阶层量身打造与之匹及的理想建筑。其空间造诣及用材考究、虚实相宜，均体现出现代与传统的和谐共存，一个完美空间的演绎，正取决于户型格局与功能的有机结合。昆仑域对于居住者来说，不仅是对于生活艺术的完美展现，更是进取阶层的理想之居。

□二手房

供应不足价格大涨

与今年二手房市场表现最为活跃的3月相比，8月二手房成交量虽然有所下滑，但均价仍在上涨。

链家研究院数据显示，以3月链家的成交作为基数1，截至28日8月链家成交量为3月的87.3%，在成交均价方面，3月环比增幅为4.3%，而截至28日，8月成交均价在更高位的基础上环比增幅高达5.5%。

因此，链家认为，从价格因素来说，8月的市场表现比3月更激进，受到房源不足、高通胀下房产作为主要资产配置标的带来入市热情高涨等影响，目前的成交价格可以说呈现“跳涨”态势。

链家数据显示，8月第四周，北京二手住宅网签量为5952套，近几周的数据显示链家成交量依然呈现明显递增趋势，因此推测目前市场还处在升温阶段，均价较大幅度的上涨主要来源于两个方面的原因：首先是中心城区成交占比上升这一结构性因素影响，更主要的原因还是在于目前房源不足、买方热情高涨导致强势的卖方市场进一步加强，报价主导下的价格呈现大幅上涨态势。

8月第四周新增房源虽然有小幅增加，但是目前供需矛盾还是处于高位水平，8月第四周新增客源/新增房源为5.19，每套新增房源对应着5.19个需求，客户之间“争夺房子”的竞争也比较激烈。

供给不足、供需矛盾趋紧带来的是手握稀缺房源的业主表现强势——8月第四周新增房源挂牌价为51666元/平方米，调价中涨价占比高达80.2%，且这两个指标呈现持续走高趋势，尤其是调价中涨价占比这一指标，短短两个月的时间增加了30多个百分点。链家预计，一方面可售存量不足，另一方面去化速度呈现明显加速趋势，预计后期房源将变得更加稀缺。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，上周（8月22日-8月28日）北京全市二手住宅共网签5952套，环比上涨4.2%，这也使得8月的二手住宅交易量再次突破了2万套。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，目前二手住宅交易的周度走势与7月基本保持一致，市场在7、8月整体保持了稳定。不过，经过6月份的技术性回调后，虽然7、8月交易回暖，但北京二手住宅的月平均交易量较上半年仍然出现了下滑，在政策趋紧的环境下，“稳中有降”或仍将是北京二手市场未来的走势。

□改善项目

新房全面高端化渐成趋势

在9月预计入市的30个项目中，泽信公馆等多个高端项目，这些项目或本身为地王，或被地王拉动，售价已经迈上一个新的台阶。

库存低、供应少、价格高，是目前北京新建商品房市场的重要特征。中原地产研究中心统计数据显示，供应最少，截至日前，前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低，供应量与供应面积均刷新了历史最低纪录；

成交量低，商品房住宅合计签约32813套，同比去年同期下调了10.7%，但成交面积达到了488万平米，是最近3年的最高点，大户型成交比例明显上涨；

成交均价达到了35399元／平米，这也创造了历史最高点，同比上涨24.9%；

库存低，仅5.9万套相比前两年明显下调，同比去年同期下调了23.7%；

土地供应严重不足，中原地产研究中心统计数据显示：2016年来，北京只出让了7宗住宅用地，合计供应105万平米，但实际其中商品房住宅面积只有38.99万平米。

这样的市场背景之下，新建商品房高端化渐成趋势。统计显示，从区域分布看，四环内平均单套总价已

经高达1500万元左右，而全市平均单套商品房住宅成交金额也达到了526万元的历史最高点；五环内北京商品房住宅平均单套成交金额达到了1010.3万元，相比前一年上涨了30%。

整体来看北京已经进入了高端年。纯新盘为做出差异性，老项目为匹配新的价格高度，都纷纷开始在精装修上苦下功夫。亚豪机构认为，未来随着北京住宅市场豪宅化趋势的继续明朗，精装所占比重也仍将进一步加大，而在纯新盘当中将可能出现全面精装化。

□专家观点

》易居研究院智库中心研究总监严跃进

看好楼市金九行情

金九行情势必会比较好，尤其是从目前8月份的市场交易来看，其实已经呈现出市场交易活跃的态势。从实际情况看，目前购房者的购房热情是比较高涨的。这说明一系列去库存的战略和看涨情绪等，都会刺激此类市场交易的活跃。从北京上海等城市来看，近期关于政策多变的传言比较多，这也会刺激购房者加快购房。而房企在9月份是一个推盘积极的策略，所以供应增加，市场交易更容易释放，金九行情出现也是符合市场预期的。

》伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

新房整体均价将保持平稳

新房市场受成交结构影响很大，自住型商品房将成为影响三四季度新房量价走势的主要因素。公寓类产品需求和库存都得到了大量释放，未来的交易规模将逐步减少；豪宅市场，由于前期高价地频出，所以未来豪宅将迎来供应高峰期，但由于能够买得起豪宅的人群毕竟是少数，且过往一年已经得到大量集中释放，所以未来交易量不会出现大幅增加；随着自住型商品房迎来供应高峰，三四季度将成为新房市场的成交主力，受此影响，新房市场均价将整体保持平稳。

》项目展示

住总·香榭8号

物业地址：朝阳西大望路24号

主力户型：140-150平米三居

项目简介：住总·香榭8号项目位于东三环与东四环之间，CBD核心区，整体建筑风格为法式风格。布局上突出轴线的对称，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。

园林风格为新法式自然主义风格，整体设计分为一点一轴一带一园，本主题概念汲取法式景观府邸的特点，在项目中营造等级严谨的空间序列，对称开阔的园林及建筑细节。

项目为7-9层花园洋房，南北通透，为区域内少有的低密社区。全部一梯两户，主力户型为140-150平米三居。小区整体设计人车分流。

泽信公馆

楼盘位置：丰台西四环看丹桥西？？资和信百货西北侧

项目简介：泽信公馆是由泽信控股打造的全国唯一一个中国科技，百年住宅项目，主要由百年住宅、绿色三星、智慧社区三部分技术构成。泽信公馆是北京市首个绿色百年住宅产品，位于丰台区看丹桥西侧200米，毗邻丰台科技园核心区。该项目拥有绿色三星新标准和百年住宅的技术体系，最大亮点是房间内的墙壁都是轻质结构，可以在家庭人口结构发生变化时改变空间格局。另外，泽信公馆的品质精装、智能化家居同样值得期待。

来源：京华时报