去化魔咒

如今的房地产或许已经不仅仅是房地产，更是中国家庭最重要的金融资产，这句话，同样适用于房企。

今年以来，包括恒大、碧桂园、融信中国、融创等在内的多家房企纷纷把拿地作为公司重要战略之一。在业绩会上，关于地王的话题也似乎成了记者们的提问标配。

“在土地投资方面，今年全年的预算是800亿元，上半年已经花了450亿元左右，下半年还要花400亿元左右去做这个事情。”2016年碧桂园年中业绩会上，总裁莫斌表示，下半年碧桂园会继续加大拿地力度，上半年已经获得181宗地，平均每天都有拿到新地块，到了年底有可能超过360宗地。

2015年，这家企业共斥资559亿元购置土地，而这个数字在2014年仅为160亿元。

雅居乐主席兼总裁陈卓林在2016年中期业绩会上也表示出对于购买土地的迫切希望。其表示，目前公司手头上已有200多亿元的现金，下半年预计还将增加近300亿元的现金，“全年共计有200亿元用来买地”。

而在业绩会上，被问及为何斥巨资购买上海静安区地王时，融信中国董事长欧宗洪认为，这样的价格仍在合理范围之内，“同样的地块放置在北京相同地段，价格应该更贵”。

这家企业在今年上半年买入10宗新地块，成本154.21亿元，成为地王购买大军中的民企佼佼者。

同样的地王制造者，还有国企信达地产。继以123.18亿元夺得杭州市滨江区地块，创造今年以来全国总价地王之后，今年6月1日，信达以58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城地块，平均楼板价36962元/平方米，溢价率超过300%。2015年以来，信达先后在全国各地高调夺得9幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金也超过350亿元。

但地王素来不是用来仰望的，能否打破地王魔咒进而盈利，是所有开发商都应该考虑的问题。

一个较为经典的例子来自于保持了“全国总价地王”纪录近7年的亚运城项目。2009年12月22日，富力、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元天价竞得总建筑面积438万平方米的亚运城项目，创下全国总价地王纪录，并至今无人打破。半年之后，中信地产、世茂房地产“被邀”共同开发，五家公司各持20%股份。

但据媒体报道，自2010年开售至今6年来，亚运城超长的培育期与缓慢的回本速度，让其楼价“6年如一日”，始终在原地踏步。

根据阳光家缘数据显示，亚运城2010年首次入市销售均价为12489元/平方米，6年后，截至8月23日，亚运村成交均价仅为12051元/平方米。而2016年7月，广州（不含南沙、从化）中介网签7155宗，中原地产成交均价为24800元/平方米。

富力地产董事长李思廉曾经给亚运城算过一笔账，255亿元的地价加上三大村的摊分成本、地价利息、销售策划投入等，亚运城的平均成本已经超过11800元/平方米。而据知情人士透露，亚运城销售六年，由于前期巨大投入，至今尚未回本。

故事仍在进行，但富力已经决定退出。据悉，富力原先持有的20%股权由世茂、碧桂园和雅居乐、中海（原中信）平分。

“对于企业来说，抓住热点城市稀缺的土地资源、加快规模扩张仍然是促进企业加快发展的助推器。”但欧阳捷同时提醒，最大的风险在于政策的可能性变化导致的市场变化，进而给企业的现金流带来风险，同时企业还必须有打造高端产品的能力，消化高地价带来的成本。

来源：时代周报