维权频发 涉嫌造假？

根据祈福服务招股说明书披露，该公司物业管理服务涵盖广东省内12个住宅小区，签约558.6万平方米。截至2015年9月30日，祈福集团旗下的全部位于广东省内包括祈福新村、祈福水城、祈福辉煌台、祈福万景峰、祈福黄金海岸、祈福聚龙堡、祈福南湾半岛、祈福海岸等12个住宅区共有超过约45000个住宅单位，住宅建筑面积约542.2万平方米。显然，以祈福新村为主的上述项目仍然是祈福集团社区配套服务的唯一载体，而号称“华南第一村”的祈福新村更是祈福物业服务水平的最真实写照。

但祈福新村不少业主却认为，祈福新村十几年来物业服务并不平静。仅在祈福业主提交给港交所的文件中，祈福维权小组就指控祈福物业：操纵业委会，剥夺业主自治；违法提高物业服务费；侵占、破坏业主公共道路、绿地，用于垄断经营；妨碍、阻扰，打击、报复业主维权；拒绝资讯公开，暗箱操作；涉嫌做假账欺骗业主或投资者。

但祈福新村业主的意见远不止于此。“有业主问我，为什么不在投诉函提小孩上学的问题。”朱先生对记者如是说，“我只能安慰他说，祈福新村的问题很多，但投诉函只能提及最为重要的，不可能面面俱到。”

除被投诉问题多外，番禺祈福物业公司的经营水平也一般。在其公布的2013年和2014年收支情况显示，2013年管理费亏损1180万元；2014年管理费亏损1864万元。

但在祈福生活服务控股有限公司的上市文件中，却显示祈福物业的总体盈利颇为丰厚。2013年度祈福生活服务控股收益约为2.27亿元，2014年度微增达到2.37亿元。截至2015年9月30日9个月内，其收益约为1.94亿元，同比增长11%。在此期间，四大业务板块中，来自物业管理服务的收益分别仅占总收益的16%、18%、18%及19%；零售服务与餐饮服务收益占比最大，分别为39%和29%。

与此同时，祈福服务的整体毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，2014年9月底由35%增加至2015年9月底的38%，均分别由于餐饮服务部分的毛利率上升、配套生活服务的毛利率上升以及学校外教育服务的课程和收生数目增加所致。而最为核心的物业管理贡献能力偏小。

对于这样的数字出入，祈福集团回应称：“这只是祈福新村的管理费使用情况，集团还有其他的管理收入，这并不能代表整个集团的经营管理水平。”但维权小组的朱先生却认为：“祈福物业很可能在欺骗业主和投资者。”

物业上市或收紧

事实上，自从2014年彩生活在港交所成功上市后，分拆物业上市俨然成为房地产公司买地之外的又一热情所在，各物业管理公司也争先拥抱资本市场。

据不完全统计，截至目前，在港交所，除了彩生活之外，中海物业、中奥到家先后已上市，2016年6月~7月，星河和绿城这两大中国高端地产商旗下的物业管理公司，均投入资本市场的怀抱。在新三板市场，开元物业、索克物业、天骄股份、嘉宝股份、万联生活、美易家、快易名商、城投鹏基、新鸿运物业、盛全物业、物管股份等26家社区服务商已挂牌交易。而万科、碧桂园等一批业内知名房企的物业管理公司，正行进在分拆上市的路上。

但随着物业上市风潮的来临，资本市场却日渐冷静，逐步开始更为理性地看待物业公司的盈利模式。房地产与金融资深评论人黄立冲对《中国经营报》记者分析称：“彩生活的成功上市并在市值上有所突破，的确对其他的房地产公司起到不小的驱动效应，产生了不小的蔓延性效果。但在香港资本市场并没有把物业公司上市看做很新的东西。投资者对物业公司的看法普遍是：对开发商依赖性大，盈利增长乏力；而通过收购则往往要给出不低的溢价。”

“而随着港交所对上市的审核日渐严苛，物业公司想要成功上市更为不易。”黄立冲续称。据《2016上半年全球跨境IPO（首次公开募股）指数》（以下简称“指数”）显示，2016上半年，全球IPO市场无论是跨境还是境内，均出现大幅下滑。由于中国IPO交易数量下降，在历经三年的增长之后，亚太地区跨境IPO交易融资额下滑了68.2%，跌至49.6亿元。

来源： 中国经营报